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    昨天下午，世邦魏理仕發(fā)布《2014年三季度杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》。該份報(bào)告稱，傳統(tǒng)核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓持續(xù)表現(xiàn)出色，電子商務(wù)行業(yè)的旺盛需求帶動(dòng)武林及黃龍板塊空置率均下降；高端公寓市場(chǎng)成交量雖有反彈，但整體市場(chǎng)供應(yīng)壓力猶在，而售價(jià)在一年半以后首次跌破4萬元/平方米關(guān)口。世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞表示：在“新常態(tài)”下，核心區(qū)域?qū)懽謽羌傲闶凵虡I(yè)市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡將進(jìn)一步加劇，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將在激烈競爭中走過未來幾年的時(shí)光。

    優(yōu)質(zhì)寫字樓：黃龍和武林板塊租賃成交活躍

    今年三季度，寫字樓項(xiàng)目西湖國貿(mào)大廈和萬通中心交付使用，新增辦公面積12.2萬平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目均為非核心區(qū)的散售項(xiàng)目。由于新增供應(yīng)體量大，而5.8萬平方米的凈吸納量較上季度有所下滑，市場(chǎng)整體空置率也隨之上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至18.2%。

    杭州作為電子商務(wù)發(fā)展的前沿，電子商務(wù)租戶正逐步成為該市場(chǎng)的一個(gè)主要需求來源。良好的交通可達(dá)性和高品質(zhì)的辦公樓也日漸成為電子商務(wù)行業(yè)選擇辦公樓的首要因素，并由此激發(fā)了傳統(tǒng)核心區(qū)的辦公租賃成交。三季度，攜程從慶春商圈的乙級(jí)辦公樓－杭州汽輪國際大廈搬遷至武林時(shí)代中心，租賃了整層1800平方米的辦公面積；另一電子商務(wù)巨頭則在德力西大廈租賃了五層多約10500平方米的辦公面積。因此，武林和黃龍板塊的空置率分別下降了1.0和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    三季度杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金平穩(wěn)，為每月每平方米123元，環(huán)比微降0.4%，剔除新增項(xiàng)目因素與上季度持平。在錢江新城區(qū)域內(nèi)，業(yè)主愿意用較低的租金去吸引新租戶，從而使得錢江新城平均租金持續(xù)下降。中海油和某金融企業(yè)在浙江財(cái)富金融中心分別租賃了700平方米和1000平方米的辦公面積。另外，微軟從香格里拉酒店的辦公地點(diǎn)搬遷至錢江新城的UDC時(shí)代大廈。

    未來六個(gè)月有3個(gè)項(xiàng)目將會(huì)交付，新增供應(yīng)達(dá)19萬平方米，均位于錢江新城。而在黃龍和武林板塊，辦公樓未來的供應(yīng)有限，預(yù)計(jì)租金將繼續(xù)上漲。銷售方面，整體市場(chǎng)不溫不火，住宅市場(chǎng)限購的取消沒有給辦公樓銷售市場(chǎng)帶來明顯的積極影響。

    高檔住宅：高端公寓售價(jià)跌破4萬元關(guān)口

    三季度隨著限購政策局部松綁直至全面放開，杭州住宅市場(chǎng)活躍度有所提升。由于之前市場(chǎng)存貨高企，開發(fā)商更多地考慮去化庫存而非著重加推新盤，因此本季主城區(qū)住宅新增供應(yīng)環(huán)比下降27.7%，同比也下跌22.8%。開發(fā)商加大優(yōu)惠促銷力度加上政策面的不斷寬松，不僅推動(dòng)購房者加速入市，而且擴(kuò)大了購房的需求基數(shù)。諸多利好因素疊加使得三季度主城區(qū)一手住宅成交達(dá)到8597套，環(huán)比大漲75.2%，較去年同期也增加14.3%。

    高檔住宅方面，三季度單價(jià)在每平方米3萬元及以上的項(xiàng)目共計(jì)售出741套，環(huán)比及同比均上漲38%。報(bào)告認(rèn)為，高檔住宅市場(chǎng)反彈幅度相對(duì)較小與前期促銷力度較大的樓盤以剛需和初級(jí)改善為主，以及高端需求購房者往往在信貸方面受限更多有關(guān)。三季度高檔住宅價(jià)格繼續(xù)下跌，高端公寓平均售價(jià)環(huán)比降2.0%至每平方米39324元，杭州高端住宅均價(jià)在一年半以后首次跌破4萬元關(guān)口。

    零售物業(yè)投資：杭州位列僅次上海北京為最佳投資地

    世邦魏理仕（CBRE）昨日發(fā)布特別報(bào)告《MarketScor（市場(chǎng)調(diào)研）：中國物業(yè)投資指南之零售物業(yè)篇》，分析了中國17個(gè)主要城市零售物業(yè)的投資機(jī)會(huì)，并得出結(jié)論：杭州位列僅次上海北京，為零售物業(yè)的最佳投資目的地，對(duì)于二線城市（如沈陽和無錫），則建議投資者在進(jìn)行零售物業(yè)投資時(shí)要多加謹(jǐn)慎。

    杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量和空置率均列17個(gè)主要城市之末

    市場(chǎng)供應(yīng)稀缺是杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征，物業(yè)存量規(guī)模小且市場(chǎng)空置率低。截至2014年二季度，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為100萬平方米，排在17個(gè)主要城市之末。同期，杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率僅為1.7%，為17個(gè)城市中的最低水平。

    優(yōu)質(zhì)的城市觀光資源和輻射區(qū)域內(nèi)的龐大消費(fèi)能力，使杭州不斷地吸引國內(nèi)外零售商進(jìn)駐并進(jìn)行擴(kuò)張。在世邦魏理仕2014年出版的《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報(bào)告的國際品牌城市滲透度和世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的主要奢侈品牌開店數(shù)量這兩項(xiàng)排名中，杭州均列國內(nèi)二線城市之首，且位居一線城市中的廣州和深圳之上，僅落后于上海和北京。當(dāng)國內(nèi)不少二線城市面臨供應(yīng)井噴的局面時(shí)，旺盛的商鋪需求和稀缺的新增供應(yīng)使杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，并推動(dòng)租金快速上漲。根據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)，過去三年間（2011年二季度至2014年二季度），杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)累計(jì)增長20.9%，遠(yuǎn)高于同期二線城市平均漲幅的8.7%，也快于全國指數(shù)9.5%的增幅。

    百貨“類購物中心化”成趨勢(shì) 快時(shí)尚及設(shè)計(jì)師品牌擴(kuò)張活躍

    而在世邦魏理仕昨天發(fā)布的《2014年三季度杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》中，優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)部分同樣顯示，三季度百貨“類購物中心化”的改造愈加頻繁，快時(shí)尚及設(shè)計(jì)師品牌在杭城擴(kuò)張活躍。

    今年第三季度，位于五福天地的天虹購物中心正式開業(yè)，總營業(yè)面積約73000平方米。一些流行品牌已經(jīng)入駐，包括馬威、史朋費(fèi)爾、必勝客和咖啡陪你等等。同時(shí)，由于天虹購物中心尚有部分空置面積，且杭州大廈D座和杭州百貨大樓有少量店鋪空出調(diào)整，三季度商鋪市場(chǎng)空置率略升1.1個(gè)百分點(diǎn)至2.9%；同時(shí)，底層平均租金較上季度上漲1.0%，為每天每平方米37.6元。

    三季度快時(shí)尚和設(shè)計(jì)師品牌表現(xiàn)活躍。在湖濱商圈，Zara將其利星百貨店擴(kuò)至三樓，而Forever 21的杭州首店也于三季度開張；在錢江新城，萬象城本季引入兩個(gè)設(shè)計(jì)師品牌——Marni和D2C。隨著消費(fèi)者日益重視購物環(huán)境及購物體驗(yàn)，百貨商場(chǎng)的“類購物中心”化改造愈加頻繁。銀泰百貨西湖店三季度閉館裝修，開業(yè)后將把快時(shí)尚作為主力店，并引入家庭生活、輕奢等新元素。杭州百貨大樓也將與銀泰百貨武林店合并，以一條連廊連接，合并后稱為銀泰武林總店。此番合并調(diào)整旨在解決原先兩個(gè)鄰近的百貨之間的同質(zhì)化問題，并增加餐飲、娛樂等體驗(yàn)化消費(fèi)元素，三季度的一個(gè)相關(guān)案例即內(nèi)地首家維尼熊生活主題館在杭州百貨大樓一、二層開業(yè)。

    未來6個(gè)月中，還將有湖濱銀泰四期、萬達(dá)廣場(chǎng)和中大銀泰城這三個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，帶來近25萬平方米的新增供應(yīng)。上述項(xiàng)目均預(yù)租良好，而核心商圈的有限供應(yīng)預(yù)計(jì)將令租金在短期內(nèi)繼續(xù)小幅上升。萬達(dá)廣場(chǎng)和中大銀泰城開業(yè)后，從商圈體量和級(jí)別方面，都會(huì)給城北商圈帶來一定的人氣。