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　　自一年前國(guó)土資源部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》向社會(huì)公開(kāi)征求修改意見(jiàn)之后，草案已于半年前在國(guó)土資源部會(huì)議上審批通過(guò)。今年9月，《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）正式實(shí)施，而這一指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)工業(yè)用地供給與利用提出了新的要求，將對(duì)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。

　　《意見(jiàn)》提出，目前國(guó)內(nèi)工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度較低、地區(qū)分化明顯，需在用地取得、供地方式等方面制定鼓勵(lì)政策，形成節(jié)約集約用地的激勵(lì)機(jī)制。而未來(lái)工業(yè)用地進(jìn)一步優(yōu)化資源配置將從兩方面入手，一是引導(dǎo)新區(qū)土地出讓?zhuān)�二是鼓�?lì)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和中小項(xiàng)目向標(biāo)準(zhǔn)廠房集中。

　　擴(kuò)大工業(yè)用地投入產(chǎn)出比

　　目前我國(guó)工業(yè)用地產(chǎn)出率明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家同期水平。以產(chǎn)出率較高的上海為例，2010年產(chǎn)出為13.4億元/平方公里，僅為上世紀(jì)80年代紐約和東京的1/3和1/7。

　　從地區(qū)來(lái)看，工業(yè)用地產(chǎn)出分化明顯，341個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度達(dá)到12984.94萬(wàn)元/公頃，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度為26668.11萬(wàn)元/公頃。其中，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度最高達(dá)24.9億元/公頃，最低僅26.2萬(wàn)元/公頃，二者相差萬(wàn)倍。

　　與低產(chǎn)出率相對(duì)應(yīng)的是大規(guī)模的工業(yè)用地供給。“以高額的住宅、商業(yè)土地出讓金來(lái)補(bǔ)貼低廉的工業(yè)用地，看似旨在拉動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和稅收，實(shí)則是非良性的土地財(cái)政循環(huán)。”月星集團(tuán)投資管理中心副總經(jīng)理周建成向記者指出。

　　國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)存量用地中工業(yè)用地比例偏高。2010年全國(guó)城鎮(zhèn)存量用地中工業(yè)用地比例高達(dá)26%，珠三角、長(zhǎng)三角等一些制造業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)用地比例超過(guò)40%，個(gè)別地區(qū)甚至超過(guò)50%。

　　為此，在土地供應(yīng)方面，《意見(jiàn)》指出要嚴(yán)格核定各類(lèi)城市新增建設(shè)用地規(guī)模，適當(dāng)增加城區(qū)人口100萬(wàn)～300萬(wàn)的大城市新增建設(shè)用地，合理確定城區(qū)人口300萬(wàn)～500萬(wàn)的大城市新增建設(shè)用地，從嚴(yán)控制城區(qū)人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。

　　在提高產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出方面，《意見(jiàn)》提出，“原依法取得的工業(yè)用地改造后提高容積率但不改變用途的，不再追繳土地價(jià)款，鼓勵(lì)‘舊工廠’改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)落后產(chǎn)能淘汰退出和企業(yè)兼并重組。推動(dòng)特大城市中心城區(qū)部分產(chǎn)業(yè)向衛(wèi)星城疏散，強(qiáng)化大中城市中心城區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代服務(wù)等功能，提高城市土地產(chǎn)業(yè)支撐能力。”

　　引導(dǎo)新區(qū)產(chǎn)業(yè)用地出讓

　　在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，許多中小城市尤其是三四線城市都陷入了以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的“造城大躍進(jìn)”，但是由于市場(chǎng)周期與產(chǎn)業(yè)周期難以協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)空心化、新城地產(chǎn)化現(xiàn)象不斷凸顯。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有辦法順利去化，或者賣(mài)出去之后由于配套不全等原因成為“空城”。“被城鎮(zhèn)化”與“空城”導(dǎo)致三四線城市面臨比較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組一項(xiàng)調(diào)查顯示，中國(guó)12個(gè)省會(huì)城市平均每個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級(jí)城市平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。新城新區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)熱產(chǎn)生的“空城”、“鬼城”現(xiàn)象已經(jīng)讓很多中小城市陷入了危機(jī)。

　　為此，此次《意見(jiàn)》提出嚴(yán)控城市新區(qū)無(wú)序擴(kuò)張，“嚴(yán)格城市新區(qū)用地管控，除因中心城區(qū)功能過(guò)度疊加、人口密度過(guò)高或規(guī)避自然災(zāi)害等原因外，不得設(shè)立城市新區(qū)；確需設(shè)立城市新區(qū)的，必須以人口密度、用地產(chǎn)出強(qiáng)度和資源環(huán)境承載能力為基準(zhǔn)，以符合土地利用總體規(guī)劃為前提。”此外，規(guī)定還要求新城新區(qū)規(guī)劃必須遵守《城市新區(qū)設(shè)立審核辦法》，嚴(yán)格審核城市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模和布局。制定新區(qū)用地?cái)U(kuò)張與舊城改造相掛鉤的方案，促進(jìn)新舊城區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

　　“工業(yè)用地是新城土地供應(yīng)重要組成部分，《意見(jiàn)》從土地出讓模式上緩解了新城新區(qū)投資過(guò)熱現(xiàn)象。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任劉云中表示。

　　去年國(guó)土部發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》中已經(jīng)對(duì)工業(yè)用地供應(yīng)方法提出先出租后出讓、設(shè)立出讓門(mén)檻的設(shè)想，根據(jù)這種出讓辦法，“拿地、抵押、再拿地、再抵押的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式就可以得到遏制”，劉云中認(rèn)為。

　　新型標(biāo)準(zhǔn)廠房或成趨勢(shì)

　　《意見(jiàn)》同時(shí)指出，需制訂扶持標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和鼓勵(lì)中小項(xiàng)目向標(biāo)準(zhǔn)廠房集中的政策，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的土地供應(yīng)，促進(jìn)中小企業(yè)節(jié)約集約用地。

　　“標(biāo)準(zhǔn)廠房的出現(xiàn)實(shí)際上是為了滿足更多企業(yè)的需求，為了保證企業(yè)在其生命周期結(jié)束后還能繼續(xù)使用，”曾任聯(lián)東U谷副總裁的王東升接受記者采訪時(shí)表示，“但是場(chǎng)頻的配置會(huì)適當(dāng)偏高，因而標(biāo)準(zhǔn)化也會(huì)造成成本的浪費(fèi)。”“開(kāi)發(fā)商可以把相對(duì)集中的行業(yè)，用相同標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做；不同的行業(yè)，用另一種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)，以此避免使用同一種標(biāo)準(zhǔn)所帶來(lái)的浪費(fèi)。”王東升認(rèn)為。

　　對(duì)此，《意見(jiàn)》表示鼓勵(lì)建設(shè)一定規(guī)模的多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，支持各類(lèi)投資開(kāi)發(fā)主體參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。

　　事實(shí)上，一些地方性土地指導(dǎo)意見(jiàn)也體現(xiàn)出類(lèi)似的思路�！墩憬�省人民政府關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的若干意見(jiàn)》（浙政發(fā)【2008】3號(hào)）就規(guī)定：“對(duì)符合規(guī)劃、不改變土地用途，在企業(yè)原有建設(shè)用地上加層改造、提高建筑容積率的，不再增收土地價(jià)款，并減免城市建設(shè)配套費(fèi)。

　　而本次出臺(tái)的《意見(jiàn)》中提出：國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率超過(guò)1.2的，所需新增建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)由省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)單列，而對(duì)現(xiàn)有工業(yè)項(xiàng)目不改變用途前提下提高利用率和新建工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率超過(guò)國(guó)家、省、市規(guī)定容積率部分的，不再增收土地價(jià)款。