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    2014年的杭州商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)實(shí)在是行情不佳，三類(lèi)房產(chǎn)品價(jià)格全線跟著住宅猛跌之余，除了商鋪之外，寫(xiě)字樓和酒店式公寓的成交量也都有所下跌，尤其是酒店式公寓，全年成交面積環(huán)比大降逾19萬(wàn)平方米�？梢�(jiàn)住宅市場(chǎng)下半年解限后的成交量狂飆，反而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形成了擠壓作用。然而體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)商鋪和寫(xiě)字樓的出租市場(chǎng)上，2014年的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的：寫(xiě)字樓出租量?jī)r(jià)齊升，尤其是出租量有大幅增長(zhǎng)；四個(gè)購(gòu)物中心的齊齊開(kāi)業(yè)，也使得杭城綜合體效應(yīng)開(kāi)始發(fā)酵和放大，并逐漸由稀缺進(jìn)入接近飽和狀態(tài)，各區(qū)域綜合體激戰(zhàn)開(kāi)始打響。

    市場(chǎng)出租供應(yīng)放緩需求復(fù)蘇，內(nèi)資企業(yè)為租賃需求主力；錢(qián)江新城隨著該區(qū)域的逐步成熟日漸成為杭城寫(xiě)字樓的重要板塊，定位高端、業(yè)態(tài)豐富的藍(lán)籌寫(xiě)字樓受到投資者及租戶(hù)青睞；此外，2014年杭州進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代，多中心商圈格局形成，新興商圈開(kāi)始煥發(fā)活力。

　　優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓：

　　2014年空置率大降至18.8%錢(qián)江新城板塊重要性凸顯

　　世邦魏理仕該份報(bào)告顯示，2014年杭州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅3個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目交付使用，分別是武林板塊的武林時(shí)代中心、城站火車(chē)站附近的西湖國(guó)貿(mào)大廈和運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊的萬(wàn)通中心，全年新增供應(yīng)約14.6萬(wàn)平方米，屬于供應(yīng)小年，僅為2013年的37%。來(lái)自金融服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)及電商和專(zhuān)業(yè)服務(wù)的寫(xiě)字樓租賃需求強(qiáng)勁，推高全年凈吸納量至27.1萬(wàn)平方米，較2013年增長(zhǎng)了一倍；這三大類(lèi)需求主力分別貢獻(xiàn)全年寫(xiě)字樓租賃成交面積的37%、26%和21%。同時(shí)市場(chǎng)需求的內(nèi)資導(dǎo)向明顯，成交面積中有90%由內(nèi)資企業(yè)貢獻(xiàn)。

　　“寫(xiě)字樓是各類(lèi)房產(chǎn)品市場(chǎng)中跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最為緊密的。2014年，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況仍然不太好，外資企業(yè)受影響較大，部分企業(yè)出現(xiàn)了預(yù)算削減從而要搬遷至更小面積辦公樓的情況。反而是一些初創(chuàng)型的內(nèi)資企業(yè)，正處于快速發(fā)展期，對(duì)寫(xiě)字樓的需求增長(zhǎng)明顯。比如我所知道的一家高級(jí)定制裝修設(shè)計(jì)公司，這兩年就發(fā)展得蠻好，兩年里搬了四次辦公場(chǎng)所，都是要擴(kuò)大面積。”世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞舉例稱(chēng)。

　　供應(yīng)量少的同時(shí)需求復(fù)蘇比較明顯，由此使得2014年杭州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓空置率全年大降5.2個(gè)百分點(diǎn)至18.8%，走勢(shì)良好。其中，武林、黃龍板塊空置率均位于10%，錢(qián)江新城空置率也回落至26.4%。

　　租金價(jià)格方面，2014年杭州寫(xiě)字樓平均租金全年小幅上漲1.1%，達(dá)4.16元/平方米/天，但板塊分化明顯。成熟區(qū)域高品質(zhì)項(xiàng)目的供不應(yīng)求使黃龍和武林的租金分別上漲5.1%和3.6%，分別為5.55元/平方米/天和4.42元/平方米/天，而錢(qián)江新城的不低空置率導(dǎo)致租金在2014年下滑3.6%，為3.57元/平方米/天。

　　盡管如此，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，錢(qián)江新城已成長(zhǎng)為杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)最重要的板塊之一。截至2014年底，錢(qián)江新城優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量逾120萬(wàn)平方米，占杭州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量的46%；而過(guò)去三年期間的凈吸納量的66%來(lái)自于錢(qián)江新城。如果從空置率角度來(lái)考量，錢(qián)江新城也已從2010年最高的約40%，降至2013年的36.7%，再繼續(xù)下降十個(gè)百分點(diǎn)到2014年底的26.4%，創(chuàng)下2009年以來(lái)的最低紀(jì)錄。

　　2015年杭州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有28萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全部位于錢(qián)江新城內(nèi)或其周邊。按過(guò)去五年的年均凈吸納量24萬(wàn)平方米來(lái)推算，市場(chǎng)將基本處于供需平衡的局面，那么空置率預(yù)計(jì)將小幅走低，租金呈平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)走勢(shì)。其中錢(qián)江新城板塊預(yù)期2015年仍是喜憂參半：一方面，地鐵4號(hào)線通車(chē)將大幅改善錢(qián)江新城核心區(qū)域的通達(dá)度并吸引核心區(qū)域租戶(hù)南遷；另一方面，大量新增供應(yīng)將使板塊繼續(xù)處于較大的去化壓力之下，對(duì)租金上漲形成制約。此外，可租面積緊張的黃龍、武林等成熟板塊，預(yù)計(jì)租金漲幅仍將優(yōu)于錢(qián)江新城。

　　優(yōu)質(zhì)商鋪：

　　杭城邁入購(gòu)物中心時(shí)代

　　今明兩年多個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目將開(kāi)業(yè)

　　2014年是可以說(shuō)杭州真正意義上進(jìn)入購(gòu)物中心時(shí)代的一年。全年有四個(gè)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心，包括天虹購(gòu)物中心、湖濱銀泰四期、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和中大銀泰城，累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)32萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷年新高，同時(shí)使購(gòu)物中心面積占比升至優(yōu)質(zhì)商鋪總面積的2/3，占據(jù)了大多數(shù)。

　　新購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)以及萬(wàn)象城等現(xiàn)有項(xiàng)目品牌的調(diào)整帶動(dòng)了國(guó)際品牌踴躍開(kāi)店。2014年，MICHAEL KORS、CHARLES&KEITH、FOREVER 21、 CHOCOOLATE及D2C等品牌完成了杭城首秀，蘋(píng)果旗艦店即將入駐湖濱銀泰，同時(shí)NEW BALANCE、CALVIN KLEIN、TOMMY HILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌也在積極拓展已有店鋪網(wǎng)絡(luò)。從2014年開(kāi)業(yè)品牌的類(lèi)型來(lái)看，快時(shí)尚和設(shè)計(jì)師品牌較為活躍。

　　同時(shí)，百貨店的調(diào)整變得更加頻繁。杭州百貨大樓計(jì)劃與銀泰百貨武林店合并，銀泰百貨西湖店升級(jí)為西湖銀泰城，解百重裝登場(chǎng)后又啟動(dòng)新一輪調(diào)整，尚泰百貨撤出萬(wàn)象城。如何通過(guò)改造和調(diào)整以提升在購(gòu)物體驗(yàn)和業(yè)態(tài)豐富度等方面的競(jìng)爭(zhēng)力是眾多百貨亟需面對(duì)的挑戰(zhàn)。受調(diào)整項(xiàng)目增多影響，2014年杭州優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)空置率略有上升，四季度末為4.0%，較2013年末升1.5個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)物中心首層平均租金全年上漲1.9%，但受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和電商沖擊的影響，租金漲幅較2013年的14.7%大幅縮水。

　　世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示，面積達(dá)6萬(wàn)平方米的西子國(guó)際將是2015年的綜合體新增供應(yīng)。此外，湖濱銀泰四期將于2月5日開(kāi)出占地達(dá)3000方的亞洲最大蘋(píng)果直營(yíng)店，同時(shí)還會(huì)有一大批主力餐飲店和品牌旗艦店亮相；體量達(dá)22萬(wàn)方的下沙龍湖天街，確定將于今年9月開(kāi)業(yè)迎客，即將成為下沙最大體量的商業(yè)綜合體；武林銀泰西側(cè)的國(guó)大城市廣場(chǎng)也力爭(zhēng)在2015年年底開(kāi)門(mén)迎客。

　　值得關(guān)注的是，杭州城市核心商圈內(nèi)的多個(gè)重量級(jí)項(xiàng)目都把開(kāi)業(yè)時(shí)間窗放在了接下去的2016年。地段絕佳的嘉里中心預(yù)計(jì)2016年開(kāi)業(yè)，錢(qián)江新城的凱德來(lái)福士也將在2016年年底開(kāi)張，兩個(gè)項(xiàng)目地段可圈可點(diǎn)，又是品牌開(kāi)發(fā)商操盤(pán)，因此大家的期待值也不小。

　　電商沖擊下實(shí)體商業(yè)面臨調(diào)整不可避免，但世邦魏理仕認(rèn)為，杭州及附近城市龐大的富裕人口資源將對(duì)零售品牌形成持續(xù)的吸引力，在低市場(chǎng)空置率的推動(dòng)下有望進(jìn)一步帶動(dòng)租金上漲；2015年，老舊項(xiàng)目的升級(jí)調(diào)整和購(gòu)物中心化仍將繼續(xù)上演，以城北、城西為代表的新興商圈的涌現(xiàn)則昭示著多中心商圈格局的逐步形成。

　　“一方面，零售品牌這兩年發(fā)展速度很快，它們顯然更愿意進(jìn)駐綜合體，從而借勢(shì)綜合體的強(qiáng)大聚客能力；另一方面，綜合體數(shù)量的快速增加，也使得其對(duì)于品牌資源的爭(zhēng)奪開(kāi)始日趨白熱化�？梢赃@么說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目如果人流量很少，那么這是綜合體需要去解決的問(wèn)題，如何來(lái)吸引大量的人氣；而如果人氣不錯(cuò)但銷(xiāo)售額不佳，那么這是零售品牌需要去解決的問(wèn)題，怎樣才能把人流量轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售額�？傊�，誰(shuí)能夠最大限度地增加項(xiàng)目和輻射人群之間的黏合度，推動(dòng)客群增加消費(fèi)頻率，誰(shuí)就是贏家。”對(duì)于綜合體之間即將展開(kāi)的激戰(zhàn)，馬英樞如是分析。