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    《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定（修訂）》是杭州今年的正式立法項(xiàng)目，也是最受大家所關(guān)注的立法項(xiàng)目之一。

    昨天，在杭州市第十二屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議上，這份《杭州市城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定（修訂草案）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定（修訂草案）》）接受了審議。

    杭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任丁狄剛對(duì)《規(guī)定（修訂草案）》進(jìn)行了說明，他表示，目前杭州實(shí)施的《規(guī)定》制定于2000年，其中許多條款都是根據(jù)當(dāng)時(shí)杭州房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況制定的，與目前的管理實(shí)際相去甚遠(yuǎn)，已無法有效應(yīng)對(duì)實(shí)際遇到的問題。與此同時(shí)，市相關(guān)部門結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際，已經(jīng)探索出了許多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的新做法，新制度。因此，有必要將這些探索成果法律化。

    商品房預(yù)售條件有所調(diào)整 達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)后才能執(zhí)行

    本次審議的《規(guī)定（修訂草案）》分總則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、信用管理、法律責(zé)任及附則等七章，共三十八條。而這其中最核心的內(nèi)容就是調(diào)整商品房預(yù)售條件。

    從原《規(guī)定》來看，多層建筑只要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之一以上、高層建筑完成地面以下的主體工程就可以進(jìn)行預(yù)售。丁狄剛說，這樣的預(yù)售條件偏低，已經(jīng)不適合目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。如果繼續(xù)保持這樣的預(yù)售條件，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

    因此，本次《規(guī)定（修訂草案）》第二十二條提到，預(yù)售商品房除了應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，商品房建筑工程量還要達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。而這一標(biāo)準(zhǔn)的具體內(nèi)容將由市建設(shè)行政主管部門制定，并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

    據(jù)了解，這一改動(dòng)在修訂草案征求意見階段曾引起了一定爭(zhēng)議。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)提高預(yù)售條件持否定態(tài)度，認(rèn)為會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本。而購(gòu)房者卻對(duì)此表示歡迎，認(rèn)為可以減少“爛尾樓”的出現(xiàn)。

    杭州市人大城建環(huán)保委員會(huì)認(rèn)為，提高商品房預(yù)售條件符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)和管理需求，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。盡管調(diào)整預(yù)售條件會(huì)提高企業(yè)開發(fā)成本，但對(duì)于促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和城市地產(chǎn)開發(fā)水平的提升是有益的。

    市人大城建環(huán)保委員會(huì)還對(duì)提高的具體內(nèi)容提出了建議，可將預(yù)售條件提高至“主體結(jié)構(gòu)施工完成”，也就是常說的結(jié)頂。如果直接提高到結(jié)頂確實(shí)有困難，也可以適當(dāng)調(diào)整，比如“小高層以下建筑主體結(jié)構(gòu)完工，高層以上主體結(jié)構(gòu)2/3以上完工。”

    新設(shè)立的房產(chǎn)企業(yè)不得低于三級(jí)資質(zhì)
    配套設(shè)施要與住宅建設(shè)同步設(shè)計(jì)建設(shè)

    除了調(diào)整商品房預(yù)售條件之外，《規(guī)定（修訂草案）》在其他方面也提高了門檻或者對(duì)原先的規(guī)定進(jìn)一步進(jìn)行了細(xì)化。

    比如在房地產(chǎn)開房企業(yè)資質(zhì)管理方面，明確了從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的最低要求，規(guī)定“新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市市區(qū)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，申請(qǐng)暫定資質(zhì)所需的專業(yè)技術(shù)人員、注冊(cè)資本不得低于三級(jí)資質(zhì)的要求。”

    在配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)方面，則對(duì)原規(guī)定做了進(jìn)一步細(xì)化。規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定的規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定或者劃撥決定書的規(guī)定，將項(xiàng)目用地方位內(nèi)的配套設(shè)施與住宅建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)，同步建設(shè)，并按照相關(guān)規(guī)定交付使用。”

    再比如，在商品房質(zhì)量擔(dān)保方面，《規(guī)定（修訂草案）》提出，暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房住房預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售方案中，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，并由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。

    針對(duì)目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為逃避延期交付違約責(zé)任，會(huì)將未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的商品住房提前交付買受人，損害購(gòu)房者權(quán)益的情況�！兑�(guī)定（修訂草案）》也有了規(guī)定，其中提出“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示項(xiàng)目竣工備案表。”

    此外，《規(guī)定（修訂草案）》還單設(shè)一章規(guī)定了“信用管理”，分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)、信用檔案建立、信用評(píng)定和信用懲戒作了規(guī)定。