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    社會一直熱議的房地產(chǎn)稅終于有了實(shí)質(zhì)性動向。最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。

    目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國人大常委會預(yù)算工作委員會牽頭抓緊起草，財政部配合參與立法。專家表示，房地產(chǎn)稅牽一發(fā)而動全身，由全國人大主導(dǎo)房地產(chǎn)稅立法，有助于立法草案更加客觀權(quán)威、更能代表廣大民意。

    “寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著稅法通常會在2017年底前獲得通過。”中國政法大學(xué)財稅金融法研究所教授施正文說，此次調(diào)整表明，落實(shí)稅收法定原則之下，房地產(chǎn)稅遲早是要開征的。改革進(jìn)程可以推遲，但立法進(jìn)程不能拖延，立法后并不意味著會馬上開征，但開征前必須做好立法準(zhǔn)備。

    杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作被緊急叫停 將要立法征收的房地產(chǎn)稅更為復(fù)雜

    根據(jù)財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康和其他參與政策設(shè)計及制定的官員透露的信息，第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅；第二套房子有可能從輕征收房地產(chǎn)稅；享受公共服務(wù)越多，征稅越多，一、二線城市房產(chǎn)的稅負(fù)將會大于三、四線城市；稅率超過3%的可能性非常小。

    至于第三、第四套房子征稅的稅率，也不太可能像之前傳的那樣采取遞進(jìn)原則，更有可能是固定稅率，否則，富人們都把房子賣了，還怎么通過房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距呢？

    賈康透露，未來的房地產(chǎn)稅稅負(fù)應(yīng)該比上海和重慶試點(diǎn)的稅負(fù)稍高一些，覆蓋的范圍也會更大一點(diǎn)。上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

    今年3月份，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，按照每個家庭戶承受能力和世界通行做法，今后首套房的稅率應(yīng)該在0.5%-1%之間。價值100萬的住房，一年交稅5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%，預(yù)計在2%以內(nèi)。當(dāng)然，在房地產(chǎn)稅草案最終報請全國人大法工委前，怎么征收都還是未知數(shù)。

    施正文透露，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，現(xiàn)階段應(yīng)在全國人大、財政部內(nèi)部征求意見，進(jìn)行完善，還沒有到向?qū)＜业壬鐣�各界征求意見的階段。

    “但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文說，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅，隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌，未來會再進(jìn)行改革。

    “房產(chǎn)稅一直是有的，但是對居民住房豁免征收。”財稅系統(tǒng)的人士說，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營性用房等，須按年度繳納房產(chǎn)稅，而居民住房則按照條例的規(guī)定，則“暫不征收”。

    2010年前后，財政部曾提出，對《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，對居民住房豁免征收房產(chǎn)稅的條款進(jìn)行修改，恢復(fù)對居民住房征收房產(chǎn)稅。但是，這一思路其時被國務(wù)院否決，未能實(shí)施。繼而上海、重慶開始以地方試點(diǎn)的形式，征收房產(chǎn)稅。

    此后，杭州市、北京市也曾上報了杭州、北京版的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，其中，杭州方案獲得財政部、住建部的認(rèn)可，并已經(jīng)走完會簽程序。不過，在最后一刻，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作被緊急叫停。十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產(chǎn)稅”的要求。全國人大預(yù)算工作委員會一度成為房地產(chǎn)稅立法工作的牽頭部門。在財政部、住建部提出的方案基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅立法工作，也聽取并吸收很多全國人大預(yù)算工作委員會的意見和建議。

    房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅雖僅有一字之差，但實(shí)際內(nèi)涵卻相差甚大。相比之下，將要立法征收的房地產(chǎn)稅的牽涉利益群體更為復(fù)雜。

    何時征？
    不動產(chǎn)登記未完成前沒法征收

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，鑒于當(dāng)前開征房地產(chǎn)稅的必要前提——不動產(chǎn)登記還未全面完成，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地的可能性很小，目前看對市場影響非常小。從過去一年不動產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看,執(zhí)行力度低于市場預(yù)期。

    “目前的中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個新常態(tài),房價難以全面上漲,在這種情況下,各種政府托市的政策頻繁出現(xiàn),房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺,所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下,房地產(chǎn)稅不會在兩年內(nèi)出臺。”張大偉說。

    從今年3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)。有媒體稱,距離國土資源部給各地完成不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合的最后期限僅剩4個月（要求年底前完成整合）,從全國來看,市、縣級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作依然嚴(yán)重滯后。

    業(yè)內(nèi)普遍估計，從目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，即使2017年房地產(chǎn)稅得以立法通過，也很難馬上在全國范圍內(nèi)實(shí)施。甚至有的人說，如果立法環(huán)節(jié)順利推進(jìn)，預(yù)計全面鋪開征收也要在2020年之后。

    為什么要征？
    調(diào)節(jié)財富分配 抑制市場投機(jī)

    中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)等方面有重要作用。

    “從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)稅立法的目的是在開發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，進(jìn)而完善房價形成機(jī)制。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌說。

    此外，征收房地產(chǎn)稅將逐漸改變地方財政過于依賴房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。目前，土地出讓金是地方政府稅收的主要來源，地方政府往往樂見各種“地王”誕生。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，在目前的房價構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%。土地占有的稅費(fèi)太多，是形成房價過高的直接原因之一。

    未來，由于有房地產(chǎn)稅的存在，不住人的房子會變得越來越少。不過，多個業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,即使房地產(chǎn)稅出臺,房價也難以受到明顯影響。

    亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓認(rèn)為,房地產(chǎn)稅與房價的關(guān)系不是一個層面上的問題,一個是市場供求關(guān)系的結(jié)果,一個是未來稅收體系的單稅,二者之間并無實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系。“房地產(chǎn)稅根本無法改變供求關(guān)系,從而決定房價的變化,而房地產(chǎn)稅開征目的不是降房價,僅僅是調(diào)節(jié)地方財稅收入。”

    怎么征？
    稅率和豁免征收面積不會一刀切

    稅率和起征點(diǎn)是房地產(chǎn)稅基本方案中，最關(guān)鍵的兩個要點(diǎn)。專家透露，未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。即根據(jù)所在地的住房情況，劃定人均基本居住面積，在人均基本居住面積以內(nèi)的住房面積免予征收房地產(chǎn)稅。

    房地產(chǎn)稅是地方稅種，“豁免征收面積”將根據(jù)地方住房情況針對性劃定，具體稅率也由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定，不會全國一刀切。

    接近房地產(chǎn)稅決策層的權(quán)威人士說，之所以房地產(chǎn)稅歸并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的方式，得到?jīng)Q策層的初步認(rèn)可，主要是由于決策層希望，在立法征收房地產(chǎn)稅的初期，確保房地產(chǎn)稅負(fù)的總體水平，保持平穩(wěn)，不發(fā)生大的增加。

    權(quán)威人士說，目前涉房稅費(fèi)種類較多，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平已經(jīng)較重，因此，稅制改革不宜加大總稅負(fù)水平。另外，總稅負(fù)水平不變的情況下，房地產(chǎn)稅推行的阻力也將相對減少。