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    根據(jù)鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

    樓市庫存已經(jīng)成為懸在中國經(jīng)濟頭上的一把達摩克里斯之劍。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降0.5%，為近十年來首次出現(xiàn)同比下降，1-11月降幅擴大至1.3%，且存在進一步下降的趨勢，其對于經(jīng)濟的貢獻率也再度創(chuàng)歷史新低。

    “從歷史經(jīng)驗來看，在銷售面積回暖半年左右，新開工回暖。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹。2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

    房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡的一個主要原因在于樓市高庫存。也因此中央經(jīng)濟會議以罕見的大篇幅對房地產(chǎn)庫存進行了論述，并把去庫存寫入了2016年經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”中。

    會議亦描繪了去庫存的政策方向，包括加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道；同時還提到勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價、取消過時的限制性措施、建立購租并舉的住房制度等方法。

    雖然基調(diào)是去庫存，但是中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)政策的定調(diào)，卻非簡單的刺激消費的救市方案，而是針對新型城鎮(zhèn)化背景下，中長期間房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性解決方案。

    自1998年住房信貸化開始，中國房地產(chǎn)在17年的高速增長下，已經(jīng)進入“存量時代”，與此同時，新一輪住房制度改革也悄然開啟。

    解構(gòu)高樓市庫存

    去庫存已經(jīng)成為國家任務(wù)，但是有關(guān)樓市庫存的全口徑數(shù)據(jù)，卻依然缺乏。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的定義，商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

    上述口徑不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

    北京中原地產(chǎn)市場分析師張大偉也告訴記者，上述數(shù)據(jù)并未如期反映當前的庫存的實際狀況。

    另根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

    但這仍未是全口徑的樓市庫存數(shù)據(jù)。在北師大教授鐘偉看來，除了現(xiàn)房、期房的數(shù)據(jù)，還有新拿地、閑置未開工等將轉(zhuǎn)為樓市庫存的數(shù)據(jù)，另外，此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當前以及未來一段時間將力推的棚戶區(qū)改造也將納入統(tǒng)計范圍內(nèi)。

    根據(jù)鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。

    受庫存壓力的影響，今年以來，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。“今年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。”社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟增長，初步測算，今年前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

    在鐘偉看來，去庫存不只是2016年的工作重點，也將是未來5年乃至更長一段時間的工作重心。

    “1998年-2014年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增長比其它行業(yè)增長要快，引領(lǐng)著中國經(jīng)濟增長15年。”鐘偉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，而反觀2014年到今年二季度，房地產(chǎn)從以前的有引領(lǐng)的正能量作用現(xiàn)在轉(zhuǎn)為拖后腿了，“未來5年，房地產(chǎn)不給經(jīng)濟惹麻煩就不錯了”。

    住房需求測算

    存量時代的房地產(chǎn)規(guī)律也悄然生變，“2014年四季度之前，房地產(chǎn)行業(yè)都是這樣，銷售變好了，兩三個季度后，開發(fā)商就耐不住寂寞開發(fā)新土地、新項目，也就是說，銷售好轉(zhuǎn)不到半年，投資也將好轉(zhuǎn)”，鐘偉介紹，但是樓市高庫存之下，上述情況已經(jīng)不存在。

    2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

    消化高達90億平方米的高庫存，是穩(wěn)投資，促進經(jīng)濟增長的不二選擇，但高達90億平方米的庫存如何消化，無疑是未來的政策主要著力點。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為，庫存量最大的問題在于消化慢，如此高的庫存量我國以前也曾達到過，但當時在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3億平、4億平的水平。

    實際上，以“穩(wěn)定住房消費”為基調(diào)的一系列樓市支持政策，在2015年已經(jīng)次第推出。

    縱向比較一下，政策自2008年至2015年已實施五次降息，四次全面降準。五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點，存準率也回落到2010年的寬松水平；樓市限制性政策諸如限購、限貸等也次第退出，首付降至3成甚至更低；營業(yè)稅免征年限由5年改為2年等。

    政策的刺激效果也很明顯，房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止到11月底，樓市銷售10.9億平方米。

    據(jù)中國指數(shù)研究院測算，未來五年商品住宅總需求為年均10億平方米左右。

    “2015年住宅總需求將超過11億平方米，接近2013年水平。”在黃瑜看來，市場存在透支的可能，我國已經(jīng)基本達到戶均一套房水平，基本的住房需求已經(jīng)被滿足，住房需求意愿有所降低，因此，政策對于市場的刺激作用較之前趨弱。

    這也是2016年去庫存藥方轉(zhuǎn)變的一大原因，由短期的刺激性政策轉(zhuǎn)為構(gòu)建房地產(chǎn)的系統(tǒng)性解決方案，也被市場譽為新一輪住房制度改革開啟。

    會議聚焦農(nóng)民工市民化帶來的有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    “農(nóng)民工市民化帶來的租購需求屬于剛需，且符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，1998年的住房制度改革主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向，2014年以來的住房優(yōu)惠政策，諸如住房公積金、財政補貼、信貸政策等也多聚焦城市人口。”北京榮邦瑞明總經(jīng)理陳民告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，把居住制度改革延伸到“農(nóng)民工”這些“新市民”上也是居住制度改革側(cè)重公平的一個表現(xiàn)。

    在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，新一輪住房制度改革更側(cè)重回歸居住的本源，不管是租賃需求還是農(nóng)民工由新型城鎮(zhèn)化形成的就業(yè)買房或長期租房的預期和需求均屬于真實的住房需求。

    會議也提出要打通商品房和租賃房的通道，建立購租并舉的住房制度。這也是中央繼要求打通商品房和保障房的通道后，首度提出打通商品房和租賃市場的通道。

    聶梅生表示，這也是住房制度改革的一個方向，由此前的“補人頭”好過“補磚頭”，聶梅生解釋，“補人頭”指的是資金方面的鼓勵政策，“補磚頭”指的是房產(chǎn)。中國的房地產(chǎn)雖基本面存在過剩問題，但依然存在結(jié)構(gòu)性短缺，比如租賃市場、棚改保障房領(lǐng)域等，住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，相比新建，打通與商品房的通道無疑是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點。

    會議也鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。在中房協(xié)名譽副會長朱中一看來，即是解除房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營環(huán)節(jié)等各類不符合市場的措施，某種程度上供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)，給房企解壓。