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    近日，世邦魏理仕杭州發(fā)布了《2015杭州房地產(chǎn)市場回顧及2016展望》。去年杭州寫字樓租賃市場，需求強(qiáng)勁復(fù)蘇，金融及科技類行業(yè)占整體市場需求接近七成。而據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，過去的2015年，杭州寫字樓市場新增供應(yīng)量115萬平方米，整體庫存量達(dá)279.5萬平方米。隨著配套設(shè)施的逐步完善以及商業(yè)氛圍的日漸成熟，錢江新城已成為杭城寫字樓的最重要板塊，該片區(qū)的寫字樓租金自2013年以來首次錄得正增長。杭州優(yōu)質(zhì)商鋪在2015年市場分化加劇，O2O等新業(yè)態(tài)破冰，發(fā)展趨勢明顯但短期內(nèi)尚無法徹底改變同質(zhì)化困局。

    錢江新城仍是高品質(zhì)寫字樓最大區(qū)域

    2015年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場共4個項(xiàng)目交付使用，均位于錢江新城板塊。寫字樓吸納量為247,000平方米，受經(jīng)濟(jì)增長放緩影響較2014年略降9.1%，但來自金融類、IT/科技類和專業(yè)服務(wù)的寫字樓需求強(qiáng)勁。2015年，在民營金融機(jī)構(gòu)需求的推動下，金融行業(yè)成交面積占比在2014年37%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升至42%；而以阿里巴巴為首的IT企業(yè)的活躍則使科技類需求繼續(xù)以27%位居次席，在全國17個主要城市科技類企業(yè)寫字樓需求貢獻(xiàn)率排名中僅落后于北京。2015年以來企業(yè)由黃龍等傳統(tǒng)核心板塊往錢江新城搬遷的案例顯著增加，其中不乏ABB、PWC、三星、生命人壽等國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)租戶。因而在面臨大量供應(yīng)入市的情況下，2015年錢江新城板塊空置率并未出現(xiàn)大幅上漲，仍維持在27%水平，且貢獻(xiàn)杭州寫字樓市場全年吸納量的77%。

    2015年杭州寫字樓租金全年上漲2.3%。其中武林板塊漲幅最大，年漲幅達(dá)5.1%，領(lǐng)漲于其他板塊；黃龍板塊租金上漲2.3%，但下半年起有高位滯漲的跡象；錢江新城板塊在經(jīng)歷前三季度的盤整后，四季度上漲1.9%，全年租金漲幅1.6%，一舉扭轉(zhuǎn)自2013年以來的持續(xù)下跌趨勢。

    2016年預(yù)計(jì)約有24.4萬平方米的新增供應(yīng)，大部分仍位于錢江新城，意味著錢江新城仍是唯一一個高品質(zhì)寫字樓可租面積充沛的區(qū)域，而優(yōu)質(zhì)企業(yè)遷入所帶來的示范和集聚效應(yīng)預(yù)計(jì)將為該區(qū)域2016年的寫字樓需求提供助力。按過去五年杭州寫字樓市場年均凈吸納量22.7萬平方米來推算，2016年杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場將基本處于供需平衡的局面，空置率將小幅走低，租金呈1-3%的小幅上揚(yáng)走勢。

    電商沖擊下租金滯漲現(xiàn)象明顯

    2015年杭州核心區(qū)零售物業(yè)市場無新增供應(yīng)，以百貨店為主的部分項(xiàng)目的持續(xù)調(diào)整升級令空置率較2014年微升0.3個百分點(diǎn)至4.3%。

    品牌拓展方面，2015年我們并未看到國際一線品牌在杭州有明顯撤退趨勢，奢侈品及輕奢品牌活躍度不減。過去一年在杭州繼續(xù)擴(kuò)張的奢侈品牌包括Prada，Louis Vuitton，Tiffany和Lora Piana等以及首秀杭城的Delvaux；繼續(xù)擴(kuò)張的輕奢品牌有Michael Kors和Kate Spade等。與此同時，家居體驗(yàn)類品牌則繼續(xù)受業(yè)主青睞。繼杭州宜家火爆開業(yè)后，購物中心也積極引入類似業(yè)態(tài)。如羅萊家紡旗下的廊灣國際家居在萬象城開業(yè)；韓國衣戀旗下的家居品牌Modern House在西湖銀泰城開出約1,200平方米的店鋪；法國高端家居品牌Habitat在濱江星光大道二期開出杭州首家旗艦店。購物中心首層平均租金全年上漲0.6%，近三年租金漲幅呈逐年收窄的態(tài)勢，電商沖擊下租金滯漲現(xiàn)象明顯。

    預(yù)計(jì)2016年全年新增優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)約28萬平方米，開業(yè)時間都集中在下半年。考慮到杭州核心區(qū)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場目前低存量、低空置的現(xiàn)狀，未來新項(xiàng)目的入市不會對核心區(qū)市場形成實(shí)質(zhì)性的沖擊，并將加速國際零售商在這一重要市場的布局。

    小面積、低總價產(chǎn)品為市場主力

    數(shù)據(jù)顯示，過去的一年中，杭州銷售型寫字樓成交量最多的仍是小面積、低總價產(chǎn)品，主力戶型在300平方米以下的成交占比達(dá)42%。

    自2012年后，杭州甲級寫字樓新增供應(yīng)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，新增供應(yīng)主要集中在新興商圈。戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光表示，未來三年內(nèi)，杭州甲級寫字樓市場供應(yīng)量約為320萬平方米，持續(xù)供求失衡的狀態(tài)將成為杭州寫字樓市場常態(tài)，市場競爭將進(jìn)一步加劇。

    事實(shí)上，就目前來看，整個杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場的供求壓力一直較大，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前杭州市區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的總存量仍維持在7.4萬套，按照去年全年的去化速度，在不增加新供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，仍需要近三年半的時間。