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    對于杭州樓市，住房市場的回暖已不容置疑。然而，商業(yè)項目的去化仍然是個難題。特別是商鋪，早些年作為投資市場的香餑餑早已悄然褪色，黃金商鋪難租也早已不是稀罕事了。

    不僅僅是旺鋪，一些大賣場、大百貨商場更是淪為了“試衣間”。與之唇齒相依的商業(yè)物業(yè)、城市綜合體，也出現(xiàn)了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的現(xiàn)象。不少投資客，也已把目光投向了住宅市場。

    目前杭州市場到底有多少可售商鋪？據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，先不論沒有領預售證的潛在供應量，僅僅是領出了預售證的商鋪項目就要用80個月的去化。一面是受電商沖擊，難售難租；另一面是積壓已久的高庫存，商鋪的出路究竟在哪里？

    武林路空鋪率高達20% 商鋪出租率逐年下滑

    作為昔日黃金商鋪的武林路，如今日子并不好過。一路走去，發(fā)現(xiàn)品牌并沒有原來那么高端，不少店面還貼出了轉(zhuǎn)讓公告。在武林路口子上，原有一家品牌男裝店賣的是中等以及偏上價位的服裝，如今店面已變成了做女裝大甩賣的大賣場。

    有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年武林路的空鋪率高達20%。目前這一帶的商鋪租金基本為13-21元/平方米/天，比年前下降了25%。2008年之前，武林路商鋪租金價格基本為30-50元/平方米/天，堪稱寸土寸金。

    其實，從2014年4月起，武林路附近的延安路、鳳起路附近商業(yè)街就相繼出現(xiàn)品牌店關(guān)門撤走現(xiàn)象，有的空鋪甚至3個月無下家接盤。

    有業(yè)內(nèi)人士分析：一是隨著眾多大型購物城的出現(xiàn)，顧客的逛店習慣發(fā)生改變，像商業(yè)街這類傳統(tǒng)的商業(yè)模式，由于功能單一，不能滿足顧客多種需求；二是租金的虛高，造成店家利潤大幅縮水，不少店家經(jīng)營發(fā)生虧損；三是電商的出現(xiàn)對實體店帶來極大沖擊，繁華區(qū)塊開始失去商業(yè)優(yōu)勢，只能淪為各類新商品的展示區(qū)。

    據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從2013年至2016年，杭州優(yōu)質(zhì)商鋪出租率總體呈現(xiàn)下降趨勢，2013年巔峰時期，租金指數(shù)約在170，而今年第一季度的租金指數(shù)只有140，下降約18%。熱鋪出租率也呈現(xiàn)明顯下滑趨勢，2013年、2014年優(yōu)質(zhì)商鋪的出租率達到了96%-97%，今年上半年則降到了95%。

    價格方面，據(jù)快房網(wǎng)統(tǒng)計，從近15個月商鋪成交價格來看，今年與去年相比有明顯下降，去年的商鋪月成交均價多在19000元/平方米以上，最高時達到了24000多元/平方米，而今年的月成交均價多在17000-18000元/平方米。

    庫存積壓嚴重 去化情況并不樂觀

    對于目前商鋪庫存情況，透明售房研究院院長方張接表示，從去化周期來看，商鋪存量比較大，如果按照現(xiàn)在的銷售速度可能需要80個月，實際的供應量可能遠不止我們看到的這一些。

    而且，上面所說的去化80個月周期的商鋪，只是領出預售證的項目。先不論沒有領預售證的潛在供應量。農(nóng)村的集體留用地建筑，就擁有很大的一個商業(yè)供應量，調(diào)查數(shù)據(jù)也著實嚇人。截至2014年，已經(jīng)審核通過的集體留用地，已經(jīng)超過1000萬平方米，而它們很多用作寫字樓、商鋪、大型商場的建設，且大多不需要領預售證，屬于新增供應，又不是公開的量。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2004年以來，杭州商業(yè)體的出讓量，就有2000多萬平方米。所以，這個量是在80個月去化周期之外的，而且是客觀存在的，數(shù)字也很大。

    此外，記者在58同城、安居客等網(wǎng)站上查詢到，近幾年商鋪上市量也有所增加。對于商鋪庫存量近年來持續(xù)攀升的原因，有業(yè)內(nèi)人士解釋：一方面，前兩年住宅市場不是特別好的時候，大量的商業(yè)用地供應，導致很多開發(fā)商從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)項目上來，這其中就包括商鋪供應量的大幅增加。另一方面，是住宅項目的底商。從絕對值來說，底商單價一般高于樓上的住宅，從經(jīng)濟效益上可以達到最大化。當然，很多開發(fā)商只考慮到賬面上的體現(xiàn)，并沒有考慮到銷售周期到底會怎樣。所以，我們也能看到，基本上沒有一個住宅項目，不會搭一定的底商。這樣一來，開發(fā)住宅的公司，也會出現(xiàn)大量的底商。這幾方面的因素，導致整個杭州商鋪的供應量與存量持續(xù)上升。

    除了商鋪存量攀升外，去化方面也是一大隱患。有數(shù)據(jù)顯示，從2009年開始，商鋪的年均去化是39萬平方米；但到了2015年，年均去化只有25萬平方米。商鋪銷售量，正逐年下滑。

    方張接表示，整個杭州的商鋪供應量在增大，銷售量卻在減少，這個確實是最近幾年的一個趨勢。與最近幾年住宅不斷刷新歷史紀錄相比，商鋪“熱”起來非常緩慢。今年春節(jié)以來，購買杭州住宅的人群，有29%是外地的購買者，都是四面八方來投資的，住宅成了投資屬性非常重要的一個產(chǎn)品，反而商鋪投資的人變少了。

    此外，就政府監(jiān)管而言，缺少標準。比如一個項目，推多少住宅、多少商業(yè)，比例多少更合適，嚴格來說應該進行科學計算。

    如何攻破難點 創(chuàng)新思路尋求出路

    目前來看，巨量的商鋪庫存積壓，能否找到合適的出路是關(guān)鍵。對于商鋪的去化問題，方張接表示，住宅的去庫存，立竿見影，但是商業(yè)的去庫存仍然是一個難點。

    他認為，首先政府從供給側(cè)減少供應是必須要做的。另外，政府能否購買一些，用作營業(yè)性用房，比如說，社區(qū)醫(yī)院、街道辦事處，或者政府功能性的一些機構(gòu)等。另外，能不能像住宅一樣，從契稅減免，或者營業(yè)稅減免，也能夠降低營業(yè)成本、轉(zhuǎn)讓成本�，F(xiàn)在住宅的購買成本與轉(zhuǎn)讓成本，都已經(jīng)非常低。住宅的營業(yè)稅免征已經(jīng)降了兩年，但商業(yè)項目仍然紋絲不動。所以，商業(yè)項目是否也能在降稅方面有一個比較大的動作，撬動購買者的欲望，這個也比較關(guān)鍵。

    也有業(yè)內(nèi)人士表示，如今的消費者和用戶全在手機上，其實按“互聯(lián)網(wǎng)+”的思路，出路很容易找到，那就是改變傳統(tǒng)的“商業(yè)地產(chǎn)住宅化”思路，即不要指望賣掉商鋪來回流現(xiàn)金，而是建立“互聯(lián)網(wǎng)+社交＋商業(yè)”的資本模型，這個資本模型包括這么三點：首先，開發(fā)建立本地生活化的電商平臺，細分用戶。把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來。其次，將這個電商平臺資本化，平臺有了價值，引入投資者就簡單了。將線下商業(yè)地產(chǎn)作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創(chuàng)業(yè)平臺（建立本地微商的創(chuàng)客體系）。最后一點，將此O2O體系到新三板或創(chuàng)業(yè)板上市，通過增發(fā)獲得經(jīng)營所需要的資金支持，并通過并購或被并購等方式實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，將資產(chǎn)證券化。

    說起O2O商業(yè)模式，不禁讓人想到2014年杭州特色O2O商業(yè)街——“智慧武林商圈”，整條武林路實現(xiàn)WiFi全覆蓋，手機一鍵上網(wǎng)，吃、住、行、游、娛、購，一網(wǎng)打盡。杭州首個以“O2O”為特色的樣板商業(yè)街區(qū)，邀請主力商家簽約，活動現(xiàn)場開展了“線上產(chǎn)品線下賣”的盛宴，讓消費者感受到O2O模式帶來的種種實惠，人氣暴漲。

    此外，現(xiàn)在也有一些例子，譬如城西銀泰，它也是通過類金融這樣的產(chǎn)品，回籠一定的資金，因為不是每一個開發(fā)商能承受住資金壓力的。如果通過類金融的方式回籠資金，時間肯定會比較慢。但是，在銷售不暢的情況下，這也許是開發(fā)商愿意接受的一種經(jīng)營模式。（原標題：難售難租庫存積壓嚴重 去化周期大于80個月 記者：翁玥）