10大關(guān)鍵詞看懂2016年中國房地產(chǎn)
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2016/12/27 15:06:50
瘋狂？泡沫？糾結(jié)？匪夷所思？……回顧2016年中國房地產(chǎn)，你腦海里最先浮現(xiàn)哪個詞？
毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)一直對經(jīng)濟(jì)增長形成重要支撐，然而，過度投機(jī)扭曲資源配置，損害實(shí)業(yè)和創(chuàng)新，也為長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。
指南君用了幾天時間，盤點(diǎn)了這一年房地產(chǎn)市場的“高光”時刻，看完相信你對開頭的問題會有新的答案。
關(guān)鍵詞：去庫存
“去庫存”是今年我國的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。
2015年末，中國商品房待售面積7.19億平方米。加上在建未售面積、待開工面積等，整體庫存超60億平方米。從中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到地方和全國兩會，定調(diào)2016房地產(chǎn)市場為“去庫存”之年。
2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政：不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
之后超過150個城市出臺去庫存新政，降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房等等，加上在首付貸等各類金融杠桿的作用下，拉開了房價(jià)暴漲的序幕。
效果如何？國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月末，商品住宅待售面積40457萬平方米，比10月末減少582萬平方米，同比下降8.2%。
有所緩解，但依然道阻且長。
到11月末，全國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)連續(xù)減少9個月。
關(guān)鍵詞：恐慌性購房
8月份，有傳言被稱為全國最嚴(yán)“滬九條”即將升級，提到離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前家庭情況處理。
傳言一出，立刻挑動購房者敏感的神經(jīng)。連續(xù)3天，上海新房成交超過1000套，8月30日，上海一手成交突破2000套，達(dá)到2139套房——這幾乎是過去一個月的成交量。如此火爆的交易，導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)出現(xiàn)故障。
幾乎與此同時，8月31日，廈門出臺“限購令”，武漢也公布了“限貸令”，但卻沒能夠給火爆樓市降溫，追漲勢頭不止，調(diào)控反成市場興奮劑。顯然，限購并不能阻擋購房者們的腳步，而且這種政策一定程度上成為部分“未限”城市的催化劑，許多購房者都認(rèn)為“等不得”了，“政策不知道什么時候會來，所以要抓住時機(jī)”。
回顧這一年，“恐慌性搶房”在多個城市蔓延，全國樓市成交量價(jià)齊升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份，全國商品住宅銷售面積同比增幅近25%，銷售金額增長接近40%。
10月份70個大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有65個，占比超過九成；而在去年年底，這一比例僅為三成。
2月27日，杭州某房源加推入市，兩千多人潮涌進(jìn)認(rèn)籌現(xiàn)場，各個出入口幾乎癱瘓。
關(guān)鍵詞：調(diào)控風(fēng)暴
風(fēng)乍起，攪動一池渾水。從3月份開始到11月底，樓市前后歷經(jīng)三輪調(diào)控。
先是上海和深圳等一線城市，以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。
9月30日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，率先開啟“史上最嚴(yán)限購”。
之后，9天內(nèi)，天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟(jì)南、無錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門等21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策。盛況空前，蔚為大觀。
11月以來，杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，進(jìn)一步提高購房資格或貸款門檻。
密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。國家統(tǒng)計(jì)局12月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，一二線城市房價(jià)走勢繼續(xù)呈現(xiàn)積極變化，三線城市總體較為穩(wěn)定。11月下半月，15個一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價(jià)走勢明顯趨穩(wěn)。
11月29日，上海，建筑工地。28日，天津、上海同時發(fā)布收緊房貸政策。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介整治
虛假宣傳、捂盤惜售、違規(guī)吃差價(jià)……通通都要查！
今年6月起，住建部在全國范圍內(nèi)開展“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治工作，對發(fā)布虛假房源、為不符合交易條件的房屋提供中介服務(wù)、違規(guī)吃差價(jià)等10種違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，并將違法違規(guī)行為記入信用檔案。
近幾個月，北京、上海、杭州、南京等多個城市已進(jìn)行了集中執(zhí)法檢查，一批房產(chǎn)中介公司受到查處。
10月，深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)整治執(zhí)法行動，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項(xiàng)目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務(wù)；上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介；廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……
這些各地曝出的不正當(dāng)經(jīng)營行為，如同毒瘤侵入樓市肌體，成為灰色地帶，誤導(dǎo)市場出現(xiàn)非理性行為推高房價(jià)。
11月25日，住建部召開會議，對中介編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)營等7類違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)整治，依法從嚴(yán)從重從快進(jìn)行查處。
住建部強(qiáng)調(diào)，必須持續(xù)整頓、常抓不懈。
關(guān)鍵詞：嚴(yán)查首付貸
樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，新華社的評論稱。
首付貸一般是為購房者提供首付1/2或者2/3比例的資金，進(jìn)而讓購房者有能力交付首付款，但這可能使得部分炒房客有更大能力去投資，進(jìn)而造成投資泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。
2016年房地產(chǎn)市場供需兩端加杠桿現(xiàn)象顯著。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元，同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計(jì)新增3.63萬億元，同比多增1.8萬億元，增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致，還利用首付貸等違規(guī)金融手段購房，進(jìn)一步推動了房價(jià)上漲。
10月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。
從銀監(jiān)會到地方商業(yè)銀行，目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場等。
關(guān)鍵詞：“地王”盛宴
樓市如此兇猛，土地當(dāng)然跟著受寵。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。
“今年濟(jì)南東部先后出了兩個地王，地面價(jià)格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導(dǎo)致房價(jià)從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元。”
“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項(xiàng)目帶來“坐地起價(jià)”的即期信號，更導(dǎo)致未來漲價(jià)預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價(jià)而沽，捂盤惜售，房價(jià)上漲勢不可擋。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，國有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價(jià)增量減”，意味著地賣得少了，成交價(jià)卻更高，凸顯地價(jià)漲幅之快。
“買地的價(jià)格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價(jià)除了上漲別無選擇。”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長張平說。
“地王”頻出，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。各地高價(jià)地退地事件屢見不鮮，不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒有投入真金白銀，卻成為房價(jià)上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來負(fù)面影響。
今年8月份，融信以110.1億的總價(jià)擊敗18家企業(yè)拿下上海新靜安中興地塊，溢價(jià)率139%。
關(guān)鍵詞：賣房保殼
初看以為是喜劇，但越看越笑不出來。
今年10月，*ST寧通B賣了一套學(xué)位房可獲得超過2000萬的收入的報(bào)道引發(fā)了廣泛關(guān)注。事實(shí)上，自進(jìn)入三季度以來，上市公司賣房熱潮仍在持續(xù)。
例如11月29日，*ST生物午間發(fā)布公告稱，擬將位于海南省�？谑袨I海新村海景灣大廈附樓的部分閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格即評估值3017.2萬元，交易對方為公司控股股東湖南省國有投資經(jīng)營有限公司。如交易能在2016年度完成，預(yù)計(jì)將增加公司2016年度非經(jīng)常性收益約550萬元。*ST生物2016年三季度虧損額為1581萬元。
接近年底，又有一批企業(yè)面臨著保殼壓力。其中，賣房成為上市公司保殼的第一大選擇。
上市公司所售房屋的接盤者大都不是“外人”，而是控股股東或者關(guān)聯(lián)方。雖然對于公司股東而言，房產(chǎn)的出售只是“左手到右手”的資產(chǎn)騰挪，但對于上市公司而言卻是資產(chǎn)的“盤活”。
加入賣房隊(duì)伍的上市公司中，多數(shù)主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。媒體評論稱，他們當(dāng)中的一些企業(yè)靠賣房來“保殼”或妝扮業(yè)績的做法，客觀上助長了企業(yè)舍棄本業(yè)的投機(jī)心理。如果有更多企業(yè)仿而效之，帶來的負(fù)面影響不容忽視。
9月21日，*ST寧通B以公開掛牌方式轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)的兩套房產(chǎn)。
經(jīng)評估，兩套房產(chǎn)增值率1651.68%，賣出后公司保殼成功幾率將大大增加。
關(guān)鍵詞：房子不是用來炒的
12月的那幾天，你的手機(jī)推送、你的朋友圈、你的訂閱號，一定被這句微言大義的話刷屏了。
12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。
決策層進(jìn)一步明晰了中國房地產(chǎn)市場的定位，首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”、“回歸住房的居住屬性”，表明熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲已觸及“政策紅線”，預(yù)計(jì)2017年“房價(jià)不止、政策不停”，與防控金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景一脈相承。
“房子是用來住的、不是用來炒的”，重要的話說三遍都不夠！
關(guān)鍵詞：70年宅地續(xù)期
念念不忘，必有大新聞。70年房屋產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？這個爭論多年的問題，在這一年，終于有決定性的進(jìn)展。
今年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國土部方面表示，將采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，不需提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。
公眾對土地到期后如何續(xù)期這一問題一直感到困惑。11月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布，這是我國首次以中央名義出臺的產(chǎn)權(quán)保護(hù)頂層設(shè)計(jì)。意見明確提出，將“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”
最高法也表示，將提出相關(guān)的立法建議。
“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，對于矯正并穩(wěn)定社會預(yù)期，給社會提供‘定心丸’和‘定盤星’具有重要作用。”發(fā)展改革委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院教授常修澤表示。
浙江溫州部分房屋20年土地使用權(quán)到期，如何續(xù)期的問題引發(fā)廣泛關(guān)注。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來了，房地產(chǎn)稅還會遠(yuǎn)嗎？
國土部部長姜大明今年年初曾表示，2016年要重點(diǎn)抓好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地，力爭年底前所有市縣頒發(fā)新證、停發(fā)舊證，2017年實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度本意不在房地產(chǎn)，客觀出發(fā)點(diǎn)也不是單純從反腐、抑制房價(jià)考慮。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的前提和基礎(chǔ)，被認(rèn)為或?qū)⒓涌旆康禺a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種推出步伐。
統(tǒng)一登記之后，能將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，同時不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的展開能夠計(jì)算出現(xiàn)有房地產(chǎn)空置率，并為開征房地產(chǎn)稅起到基礎(chǔ)性作用。
數(shù)據(jù)顯示，國土部督察工作開展以來，全國實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“頒發(fā)新證、停發(fā)舊證”的地市、縣分別增加49個、216個；截至11月20日，已有24個�。▍^(qū)、市）實(shí)現(xiàn)所有地市、縣“發(fā)新停舊”。（原標(biāo)題：10大關(guān)鍵詞看懂2016年中國房地產(chǎn)）
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