杭州土地出讓規(guī)則生變：取消現(xiàn)房銷售
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2017/7/13 10:50:15
昨日，杭州主城區(qū)一口氣掛牌9宗地塊，其中涉宅用地多達(dá)6宗，分別位于下沙、轉(zhuǎn)塘、祥符以及申花等板塊，將于8月14日出讓。
此次掛牌公告中，最醒目的一處，便是杭州土地出讓規(guī)則變了——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除了。
如此一來(lái)，這些涉宅用地在今年推出后，預(yù)計(jì)明年就能進(jìn)入市場(chǎng)，緩解當(dāng)下杭州樓市的供需矛盾。
當(dāng)前住宅去化周期4個(gè)月
新政將增加有效供應(yīng)
對(duì)于“取消現(xiàn)房銷售”這一政策調(diào)整，杭州市國(guó)土資源局相關(guān)人員向錢報(bào)記者回應(yīng)：“有變化才符合市場(chǎng)規(guī)律。”
回顧今年3月24日后以來(lái)的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無(wú)法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
事實(shí)上，隨著近期杭州樓市成交量不斷放大，庫(kù)存已再次大幅度下降。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至7月12日，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)）住宅庫(kù)存僅為31587套。按照2017年上半年47288套的住宅去化來(lái)算，當(dāng)前住宅庫(kù)存去化周期僅為4個(gè)月。
此外，據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶指數(shù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，雖然已釋放簽約量，但依然有不少房源沒有完成網(wǎng)簽。嚴(yán)格意義上實(shí)際庫(kù)存還要少得多，去化周期更短。
浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析：“這次推地傳達(dá)出的信號(hào)很清晰，就是要盡快增加市場(chǎng)有效供應(yīng)。首先是加大土地供應(yīng)，這會(huì)是下半年杭州土地市場(chǎng)的主旋律；其次是悄悄取消現(xiàn)房銷售限制，這能保證出讓的項(xiàng)目及早入市，切實(shí)緩解當(dāng)下的供需矛盾。
從這次主城區(qū)進(jìn)一步加大推地量，以及調(diào)整出讓規(guī)則來(lái)看，原本的供求緊張局面，將得到一定程度緩解。
土地出讓規(guī)則變化
房企有喜有憂
另一方面，對(duì)于土地出讓規(guī)則的調(diào)整，直接影響的便是拿地開發(fā)商了。
一位還未在上半年拿到地的開發(fā)商表示：“會(huì)更積極參拍，估計(jì)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更大。”
但也有開發(fā)商人士預(yù)測(cè)：“現(xiàn)在沒有了‘現(xiàn)房銷售’這一預(yù)期，地價(jià)很有可能會(huì)下來(lái)，因?yàn)樵痉科笾亟鹉玫�，是豪賭杭州的明天，預(yù)期的是三年后的房?jī)r(jià)。”
“而且，現(xiàn)在拿地的開發(fā)商會(huì)比上半年拿自持地塊的更早推出房源，而明年應(yīng)該是調(diào)控出效果的階段，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不會(huì)太高。”
此外，他還分析，之前拿“現(xiàn)房銷售”地塊的房企，在拍地規(guī)則變化后比較被動(dòng)，因?yàn)樵陧?xiàng)目上市前會(huì)有更多房源。本來(lái)他們覺得現(xiàn)房銷售將是未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)果政策一調(diào)整，后續(xù)的市場(chǎng)戰(zhàn)略又都不同了。
杭州最近三次土地出讓規(guī)則變化
2016年9月26日起施行：
一、當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過100%（含）時(shí)，該地塊競(jìng)得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金。
二、當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過120%（含）時(shí)，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還需在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售。
三、當(dāng)土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過150%（含）時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施面積的程序并按照最高者確定競(jìng)得人、并需同時(shí)滿足上述一、二款條件。
2017年3月24日起施行：
當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。
2017年7月12日起施行：
本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地上限價(jià)格：溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。（原標(biāo)題：杭州土拍規(guī)則生變：取消現(xiàn)房銷售 記者：印夢(mèng)怡）
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