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    招商地產(chǎn)：理性穩(wěn)健地面對市場

　　在房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍和躁動之際，一向低調(diào)穩(wěn)健的招商地產(chǎn)繼續(xù)保持幾分冷靜和理性。16日，招商地產(chǎn)（000024）董秘劉寧接受中國證券報記者采訪時表示，目前作出房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)、全面復(fù)蘇等結(jié)論為時過早，但能夠明確的是進入金融危機后期，各種跡象和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場也在緩慢攀升，市場信心在明顯回復(fù)。

　　房地產(chǎn)回暖超預(yù)期

　　劉寧指出，當(dāng)前不能簡單的預(yù)測和評判房地產(chǎn)市場趨勢，偏樂觀和偏悲觀的觀點都是不理性的。開發(fā)商應(yīng)該認識到目前正處于金融危機的后期，外圍經(jīng)濟和宏觀數(shù)據(jù)逐漸好轉(zhuǎn)，開始緩慢攀升。

　　劉寧還認為，一次大的金融危機之后的療傷過程可能不會太短，然而由于我國經(jīng)濟對金融危機存在一些壁壘，同時在GDP增長保八的目標(biāo)帶動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的回暖超出預(yù)期。目前房地產(chǎn)市場的價格預(yù)期發(fā)生改變，從去年的看跌到逐漸理性。

　　市場回暖帶給招商地產(chǎn)不俗的銷售業(yè)績。一季度報告顯示，招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入8.23億元，同比增長46.21％；凈利潤1.7億元，同比勁增361.50%。預(yù)收賬款高達38.1億元，較去年年底增加39.51％。合并報表中貨幣資金達到72.14億元。

　　分析人士指出，招商地產(chǎn)的全國3+X 戰(zhàn)略經(jīng)過四年的運作，今年將開始進入全面收獲階段，12個城市22個項目全部進入銷售階段。這12個城市今年的開工建設(shè)項目將有62個，開工面積達421平方米。

　　地價高漲不利行業(yè)和諧發(fā)展

　　談到當(dāng)前土地市場的火熱現(xiàn)狀時，劉寧平靜地指出，土地價格高漲，一線城市頻頻出現(xiàn)的土地成交高溢價等，不利于房地產(chǎn)行業(yè)長期和諧發(fā)展。面對目前的市場狀況，招商地產(chǎn)將以理性而穩(wěn)健的態(tài)度面對市場。

　　對于未來政策走向，劉寧認為，近期出現(xiàn)的一些政策信號，體現(xiàn)出國家希望保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的意愿。如果市場出現(xiàn)非理性因素活躍的情況，不排除國家會出臺一些政策來穩(wěn)定市場。

　　數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)擁有土地儲備達1100萬平方米（屬公司權(quán)益的有800萬平方米以上），其中珠三角占49%，長三角占23%，環(huán)渤海占23%，其他地區(qū)占23%，具有良好的可持續(xù)開發(fā)能力。

　　招商地產(chǎn)自2004年開始陸續(xù)在廣州、珠海、佛山等珠三角城市拿下多塊優(yōu)質(zhì)土地；2005年和2006年，由廣東省內(nèi)逐步走向全國；2007年開拓成都市場，2008年將福建省漳州市納入布局范圍。2007年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售項目發(fā)展到了5個城市；到2008年發(fā)展到了11個城市的18個項目。

　　萬科A（000002）董秘譚華杰16日在接受中國證券報記者采訪時表示，目前萬科的銷售中自住需求仍是購房的主體，但投資購房比例確實呈現(xiàn)出上升的跡象。從企業(yè)角度來看，平穩(wěn)和理性的房價更有利于行業(yè)的發(fā)展，而在當(dāng)前的形勢下，也更有利于市場成交量的鞏固。

　　平穩(wěn)和理性的房價更利發(fā)展

　　今年以來，全國各地住宅市場成交量普遍回升。萬科披露的5月份銷售簡報顯示，5月份萬科實現(xiàn)銷售面積69.7萬平方米，銷售金額64.1億元，分別比2008年同期增長19.3％和19.7％。今年前五個月累計銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長27.4％和20.9％。

　　主要城市的市場成交量上升幅度更大，很多地區(qū)甚至已經(jīng)超過2007年同期的水平，而隨著市場成交量的放大，多數(shù)城市的房價，無論是新房價格還是二手房較之年初時都已經(jīng)有明顯上漲。

　　譚華杰認為，房價的上漲反映了市場信心的回升。但另一方面，在整體經(jīng)濟形勢尚不明朗的情況下，價格的上漲如果脫離家庭收入的增長幅度，可能會影響到自住需求的釋放，并給市場的后續(xù)走勢帶來不確定性。

　　拿地方面仍應(yīng)謹(jǐn)慎

　　隨著住宅市場成交量持續(xù)攀升，近期土地市場也呈現(xiàn)出前所未有的活躍。以萬科為例，中國證券報記者統(tǒng)計，從5月至今短短40多天，萬科在6個城市共拿下8幅地塊，投資總額達到42.83億元。對此，譚華杰表示，近期土地市場的活躍一方面因為市場信心的提升，另一方面，開發(fā)企業(yè)的資金狀況隨著銷售提升而普遍得到改善，這也為企業(yè)補充項目資源創(chuàng)造了有利的條件。

　　萬科的銷售簡報顯示，僅5月份就增加6個新項目, 包括無錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項目、沈陽鐵西膠管廠地塊、沈陽五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國道以北地塊，合計建筑面積約188.34萬平方米。

　　盡管拿地增加，譚華杰亦坦陳目前一些地區(qū)的地價仍然偏高。他表示，最近幾年以來，地價對房價的比例逐漸上升，市場的調(diào)整并沒有改變這一趨勢。如果未來房價保持平穩(wěn)或溫和的上漲，那么按照很多地方現(xiàn)在的地價水平，事實上企業(yè)很難獲得合理的投資回報。而在整體經(jīng)濟環(huán)境仍然具有不確定性的情況下，對未來的房價做出過高的預(yù)期顯然帶有較大的冒險因素。

　　他表示，經(jīng)過前兩年的市場調(diào)整，很多企業(yè)已經(jīng)認識到在項目獲取上應(yīng)該采取相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前萬科進行新項目決策時會重點關(guān)注土地價格是否合理、項目風(fēng)險是否可控，并在此基礎(chǔ)上，綜合考慮收益空間、開發(fā)周期、資金占用等因素，精挑細選。他特別提到，由于目前一線城市的土地市場競爭相對更加激烈，地價中帶有較大的預(yù)期成分，萬科近期新增的項目基本上位于二三線城市。

　　事實上，除5月份銷售簡報公布的6個項目外，萬科近期新獲取的項目也都位于二三線城市。6月8日，萬科剛剛在廈門土地出讓拍賣會現(xiàn)場拿下一幅地塊，位于廈門島內(nèi)湖邊水庫片區(qū)湖心島北側(cè)。此前，萬科曾參與了深圳寶安區(qū)3宗地塊和廣州珠江新城某地塊的角逐，但因?qū)κ殖鰞r太高而未得。6月12日,萬科在福州的土地拍賣會上拿下福州倉山區(qū)則徐大道以西一幅地塊。

　　譚華杰認為，過高的地價在一定程度上會阻礙市場的理性發(fā)展。盡管如此，他并不贊同將地價過高的原因歸咎于土地招拍掛制度。相反，他表示從實際情況來看，在協(xié)議出讓的低價土地上建成的住房價格與招拍掛獲取的土地沒有區(qū)別，而招拍掛制度在公開性和透明性方面顯然具有無法取代的優(yōu)勢。

　　譚華杰還表示，就長遠來看，價格的上漲主要是因為供應(yīng)不足引起的，實際觀察到的情況也顯示，在土地供應(yīng)充足的城市，房價、地價表現(xiàn)較為穩(wěn)定；而在土地供應(yīng)不足的城市，房價、地價波動幅度更大。從這個角度出發(fā)，他建議應(yīng)增加土地供應(yīng)，進一步完善招拍掛制度，以穩(wěn)定地價和房價。