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    “當(dāng)世界向右的時(shí)候，我向左”，正是憑借著這句極具個(gè)性的廣告語(yǔ)和那只據(jù)說(shuō)是卡夫卡筆下的大甲蟲(chóng)，北京的左岸工社成為“少數(shù)人的寫(xiě)字樓”。這就是差異化、個(gè)性化。在杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)，目前也開(kāi)始了同質(zhì)化之下的細(xì)分趨勢(shì)，少數(shù)開(kāi)發(fā)商避開(kāi)一窩蜂開(kāi)發(fā)高檔寫(xiě)字樓、在甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上拼個(gè)你死我活的狀況，針對(duì)特定客戶(hù)需求，走“差異化、個(gè)性化”的細(xì)分之路。

　　市場(chǎng)嚴(yán)峻的形勢(shì)也使其他不少寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)公司突破傳統(tǒng)思維，針對(duì)特定客戶(hù)群走差異化的開(kāi)發(fā)之路，如位于市中心的綠洲商務(wù)樓也打出了獨(dú)棟商務(wù)樓的旗號(hào)，濱江的華榮時(shí)代大廈則以高新企業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)為主要客戶(hù)群體，而一些位于錢(qián)江新城總部基地式高層大體量的寫(xiě)字樓也有自己特定的客戶(hù)群，定位也比較清晰。據(jù)了解，位于城西三墩的西港·新界，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，引進(jìn)國(guó)外流行已久的健康商務(wù)花園，打造杭城首個(gè)小獨(dú)棟式寫(xiě)字樓集群，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。可以說(shuō)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始了差異化之旅。

　　杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)：嚴(yán)重同質(zhì)化、結(jié)構(gòu)失衡

　　據(jù)調(diào)查，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量達(dá)到了近38萬(wàn)平方米，而銷(xiāo)售面積才只有1.3萬(wàn)平方米，供過(guò)于求的現(xiàn)象十分明顯。杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的這種狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)有好幾年的時(shí)間了，銷(xiāo)售速度不緊不慢，不少新盤(pán)長(zhǎng)期滯銷(xiāo)，相比于住宅價(jià)格倒掛，租賃價(jià)格更是難以上升，空置率是居高不下。不少的中小企業(yè)在找尋辦公場(chǎng)地時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)很少有適合自己辦公的寫(xiě)字樓，一些小公司甚至不得不擠到一些住宅里去“開(kāi)創(chuàng)事業(yè)”。

　　那么，是什么原因造成了杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)陷入如此之困境？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這樣的現(xiàn)狀的主要原因，是杭州的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)同質(zhì)化嚴(yán)重，定位模糊，高檔寫(xiě)字樓過(guò)量開(kāi)發(fā)，種類(lèi)不夠豐富，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，缺少有個(gè)性、針對(duì)中小企業(yè)客戶(hù)群的寫(xiě)字樓，檔次不夠分明，目標(biāo)客戶(hù)定位不明確，使得樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)趨于惡化，直接后果便是寫(xiě)字樓銷(xiāo)售數(shù)量及價(jià)格上升乏力，市場(chǎng)不溫不火。

　　而在推廣上，杭州寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商基本上仍是簡(jiǎn)單地對(duì)產(chǎn)品所處的地段，以及硬件配備做充分的宣傳，黃金地段、商業(yè)中心、核心位置等廣告語(yǔ)大量出現(xiàn)，5A智能系統(tǒng)、員工餐廳、商務(wù)中心、PDS綜合布線(xiàn)系統(tǒng)、健身中心、嬉水樂(lè)園、中央空調(diào)、中空落地玻璃幕墻等等同一檔次寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施配套多數(shù)雷同�！�

　　寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)需適應(yīng)中小民營(yíng)企業(yè)需求

　　眾所周知，浙江是一個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，企業(yè)規(guī)模普遍不大，而杭州是浙江省的經(jīng)濟(jì)中心和“長(zhǎng)三角”南翼的區(qū)域性中心城市，集中了大量的中小民營(yíng)企業(yè)。專(zhuān)家認(rèn)為，發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)與密集的商務(wù)活動(dòng)決定了杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是存在較大需求空間的，關(guān)鍵是如何細(xì)分市場(chǎng)和順應(yīng)杭州乃至浙江企業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征和需求特點(diǎn)。

　　據(jù)浙江省私營(yíng)(民營(yíng))企業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查，寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)者中，民營(yíng)企業(yè)占67.7%。“杭州商務(wù)樓宇的開(kāi)發(fā)中，如何與本省民營(yíng)企業(yè)相結(jié)合應(yīng)該是一個(gè)重要議題。浙江的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是全國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，其中越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)希望能夠有一個(gè)對(duì)外交流、對(duì)外發(fā)展的平臺(tái)，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)要順應(yīng)這種需求。寫(xiě)字樓發(fā)展對(duì)于改善城市投資環(huán)境、促進(jìn)對(duì)外開(kāi)放有著極大的作用。”該協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱志平表示。

　　杭州某房產(chǎn)公司策劃經(jīng)理說(shuō)：“不斷有公司在做調(diào)研，結(jié)論都是萬(wàn)元以下的寫(xiě)字樓需求還是比較大的，因?yàn)檎憬�畢竟以中小公司為主。另外，一些個(gè)性化的公司，喜歡遠(yuǎn)離鬧市到周邊，甚至是低密度的物業(yè)中辦公，因?yàn)榭蛻?hù)、老板都有車(chē)，如果風(fēng)景好會(huì)更吸引他們。”

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華也指出：“目前杭州的寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)還不成熟�，F(xiàn)在大多數(shù)老百姓的所謂投資方式不外乎通過(guò)快速買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出賺個(gè)差價(jià)，而長(zhǎng)期的投資比較少。我覺(jué)得將來(lái)一個(gè)重要的市場(chǎng)會(huì)是寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)，現(xiàn)在還是一個(gè)過(guò)渡階段，關(guān)鍵是如何培育寫(xiě)字樓的投資和消費(fèi)市場(chǎng)。”

　　“細(xì)分”開(kāi)始起步，差異化將成為趨勢(shì)

　　在因?yàn)?ldquo;同質(zhì)”而使銷(xiāo)售緩慢、空置率居高不下的市場(chǎng)里，急切呼喚個(gè)性化、差異化的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。目前已有少數(shù)寫(xiě)字樓在大家都向右走的時(shí)候“向左走”，走一條與傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思路完全不同的道路，例如位于城西三墩的西港·新界，“走完全不同于傳統(tǒng)思維的開(kāi)發(fā)路子，以‘新城市主義’為開(kāi)發(fā)理念，在城西三墩這一城市邊緣地帶，依托浙大紫金港校區(qū)和西湖科技園區(qū)，要打造一個(gè)以商務(wù)為主，集商業(yè)、員工宿舍、娛樂(lè)、健身等多種功能為一體的商務(wù)花園，并首創(chuàng)杭城‘小獨(dú)棟’式花園式寫(xiě)字樓形態(tài)。城西的中小企業(yè)以及對(duì)市中心成熟的商業(yè)配套依賴(lài)性不強(qiáng)的實(shí)力型企業(yè)將是我們的主要客戶(hù)群。事實(shí)證明初期的客戶(hù)群定位是準(zhǔn)確的，在短短的半年多時(shí)間里，在幾乎沒(méi)有做傳統(tǒng)式推廣的情況下，依靠口碑傳播的模式，已經(jīng)積累了近百組需要1000-2000平方米面積的“小獨(dú)棟”的企業(yè)客戶(hù)，而且這些企業(yè)的具體行業(yè)也更加清晰，它們包括研發(fā)、外貿(mào)、廣告、影視、醫(yī)藥、器械等等。”西港·新界營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)薛小龍向記者表示。談到接下來(lái)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)該如何細(xì)分，他說(shuō)：“寫(xiě)字樓市場(chǎng)的細(xì)分源自寫(xiě)字樓消費(fèi)客戶(hù)群需求的細(xì)分。首先將是地域的細(xì)分，不同的地域有不同的寫(xiě)字樓客戶(hù)群，他們有的要進(jìn)城，有的要出城。其次是產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分，有的客戶(hù)群看重寫(xiě)字樓的形象（比如CBD的甲級(jí)寫(xiě)字樓），有的客戶(hù)群看重寫(xiě)字樓的使用舒適度（比如次中心的商務(wù)花園）。然后是公司業(yè)態(tài)聚集的細(xì)分，不同的業(yè)態(tài)聚集需要不同的硬件配套設(shè)施。”他還認(rèn)為，從嚴(yán)格意義上說(shuō)，所有行業(yè)的企業(yè)都是可以細(xì)分的，只是有些產(chǎn)業(yè)發(fā)展得還不夠充分，沒(méi)有形成有效的聚集。需求的不同為寫(xiě)字樓產(chǎn)品的創(chuàng)新帶來(lái)了可能，而一旦不同類(lèi)別需求中的共性需求的集中凸現(xiàn)或者被激發(fā)，則寫(xiě)字樓的差異化發(fā)展契機(jī)也就來(lái)到了。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就現(xiàn)階段杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，絕對(duì)意義上的差異化寫(xiě)字樓發(fā)展有不少風(fēng)險(xiǎn)和阻力，對(duì)于目前由發(fā)展商建設(shè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目而言，在沒(méi)有非常明確的客戶(hù)定位前，寫(xiě)字樓的細(xì)分是十分困難的。非常個(gè)性化的項(xiàng)目由企業(yè)自建或度身定做則更為合理。對(duì)此，行家預(yù)測(cè)：“寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)將會(huì)走“定做”的路子，自建不是大規(guī)模的社會(huì)化生產(chǎn)的模式，更多的公司還是會(huì)找發(fā)展商或代理發(fā)展機(jī)構(gòu)量身定做。”“定做”在杭州已經(jīng)開(kāi)始，“差異化、個(gè)性化”開(kāi)發(fā)也已開(kāi)始萌芽。