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    新增貨值集中度與銷售金額集中度基本持平，用以保證日后企業(yè)的銷售得到充足的“糧草”供應(yīng)，未來仍為規(guī)模房企的天下。同時百強房企的投資路徑逐漸“西進”，重慶、武漢、鄭州、西安這類城市越來越受關(guān)注。

    開年以來，規(guī)模房企投資速度不減，尤以碧桂園、綠地集團表現(xiàn)搶眼。綜合兩家第三方機構(gòu)統(tǒng)計，有3家房企新增貨值超500億，34家房企新增貨值超100億。

    億翰智庫研究總監(jiān)張化東指出，從新增貨值，可以透析房企的投資力度、投資方向。“如果說銷售數(shù)據(jù)代表的是過去，那么貨值和土地儲備代表的則是未來，也構(gòu)成了房企估值的核心”。

    從百強房企拿地表現(xiàn)來看，TOP50房企拿地仍積極，銷售規(guī)模的馬太效應(yīng)將被繼續(xù)放大。同時百強房企的投資路徑逐漸“西進”，重慶、武漢、鄭州、西安這類城市越來越受到關(guān)注。

    行業(yè)門檻抬高

    一名房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，從房企拿地和銷售表現(xiàn)來看，今年規(guī)模房企的競爭將持續(xù)激烈，銷售門檻越來越高。

    據(jù)統(tǒng)計，截至2月末，54家房企的新增貨值與銷售金額之比大于100%，許多企業(yè)在加速銷售的同時，也在加快對土地儲備的補充。

    銷售百強房企中，有68家在土地市場有所斬獲。TOP3房企新增貨值在TOP100房企中占比18%，TOP10集中度達(dá)36%。

    進入2018年，房企各梯隊的門檻值也再次提升。2月28日，張化東在與機構(gòu)的電話會中，談及目前行業(yè)前10房企的門檻值達(dá)到260億。TOP50突破60億大關(guān)，如果全年做不到200億以上，就很難進入百強了�？硕�瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月，百強房企銷售金額和面積的總體規(guī)模分別同比增長57.8%和43.9%。1月銷售數(shù)據(jù)與去年月均相比分別增長9.5%和12.1%。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年樓市相對較平穩(wěn)，但行業(yè)集中度會進一步加快，中小型房企或面臨較大壓力。

    如前所述，1-2月份新增貨值上百億的企業(yè)有34家，較2017年12月底增長14家企業(yè)，銷售金額上百億的企業(yè)增至30家。由于土地市場的競爭未來會傳導(dǎo)在銷售端，因此可以看出未來企業(yè)在銷售競爭上會更加激烈。

    排名前10的大房企開年來正積極拿地，1-2月新增貨值集中度較上月增長8個百分點，增長到47%，使其新增貨值集中度與銷售金額集中度基本持平，用以保證日后企業(yè)的銷售得到充足的“糧草”供應(yīng)。分析指出，新增貨值仍高度集中于TOP20房企，未來仍為規(guī)模房企的天下。

    其中碧桂園2018年1-2月累計新增貨值達(dá)827億元。土地投資方向上，碧桂園堅持“衛(wèi)星城與三四線城市之王，一二線城區(qū)挑戰(zhàn)者”。綠地集團2018年1-2月新增20幅土地，總可售貨值586億元，其中總建面超過50萬平方米的綜合體項目超過7個，通過收購獲得的土儲占比1/4。

    規(guī)模房企來勢洶洶

    梳理上述機構(gòu)關(guān)于1-2月的房企新增貨值榜單不難看出，有兩類房企已經(jīng)快速進入競爭狀態(tài)，積極獲取土地。

    一是綠地、中海、龍湖這類龍頭，本身銷售規(guī)模龐大、土地儲備充足的房企。綠地在近兩年的規(guī)模增長有所放緩，去年新增貨值也僅排在15位，落后于其銷售排名，今年1-2月新增貨值達(dá)到934.2億元，顯示出加速發(fā)展的決心。中海在換將后，企業(yè)發(fā)展策略也向規(guī)模擴張有所側(cè)重，新增貨值位列第3。龍湖近兩年發(fā)展勢頭較猛，開年來新增610.7億元貨值，拿地銷售比達(dá)1.1。

    另一類是去年銷售過千億的旭輝、世茂、雅居樂、新城等房企，彼此競爭激烈，在年初便延續(xù)去年積極拿地狀態(tài)，拿地銷售比均在0.8以上。

    最為突出屬旭輝和中南，兩家房企1-2月份拿地金額遠(yuǎn)高于銷售金額。中南置地拿地價值164.4億元，同期銷售則為145.6億元。雅居樂拿地銷售比為0.8，1-2月新增貨值達(dá)到181.3億元，位列第19位。

    此外，億翰智庫發(fā)現(xiàn)，幾家在業(yè)內(nèi)具有話題性的房企也很積極補充土地儲備。

    比如，福晟集團新增貨值達(dá)287.4億元，新增貨值與銷售金額比高達(dá)442%，投銷比高達(dá)72%，福晟擁有一支專職拿地的“飛虎隊”，2018年公司已收購5個項目，數(shù)量占新增項目的70%。卓越集團新增貨值292億元，拿地總價達(dá)191億元，新增貨值是同期銷售金額的4倍之多，作為來自深圳且優(yōu)勢在商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)商，公司開始發(fā)力全國擴充儲備，新增項目主要分布于浙江、江蘇、河南、河北等地。泰禾集團2017年土地拓展全面轉(zhuǎn)入到以并購為主，收并購拿地建面占比超九成，2018年1-2月新增貨值182.7億元，新增4個項目全部是收并購獲得。

    去年業(yè)績增長迅猛的景瑞地產(chǎn)，近期收并購也很活躍。3月1日，景瑞宣布完成對北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街9號院4號樓的一幢四層商業(yè)大廈的收購，代價2.8億元人民幣，建筑面積約5768.35平方米。

    對此，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率和凈利率持續(xù)走低，為了維持發(fā)展速度和規(guī)模，房企不懼增加杠桿，增加土儲，以抵御市場利潤下降和營業(yè)成本上升的困境，這樣的擴張方式未來將面臨更大風(fēng)險。

    值得關(guān)注的是，在1-2月新增土地建面上，中西部區(qū)域在四大區(qū)域中占比最高，達(dá)41%，較2017年底提升8個百分點。據(jù)悉企業(yè)青睞中西部的原因是：去年以來，一線城市尤其北京、上海，人口規(guī)模已經(jīng)飽和，土地資源也越來越稀少；而中西部區(qū)域作為一個多核心發(fā)展的都市圈，擁有武漢、成都、重慶和西安等多點帶動，且交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、教育發(fā)展程度高、經(jīng)濟穩(wěn)定、配套設(shè)施相對完善，整體城市圈發(fā)展活躍。（原標(biāo)題：房企開年打響土地爭奪戰(zhàn)：新增貨值去向高度集中 熱點轉(zhuǎn)移中西部 記者：唐韶葵 編輯：駱軼琪）