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　　兩年前，本報曾報道過在電商沖擊下，“一鋪養(yǎng)三代”的理念受沖擊，當(dāng)時社區(qū)底商普遍不好賣，甚至要降價促銷。但今年來，杭州不少區(qū)域的社區(qū)底商都有明顯“復(fù)蘇”跡象。

　　商鋪投資活躍度增加
　　一年內(nèi)價格翻倍的不少

　　近日，楊柳郡社區(qū)商鋪開售，小面積的底商很快就銷售一空。

　　不少外地投資客由于無法在杭州購買住宅，也將目光投向了杭州的商鋪。“外地投資客比較喜歡熱門板塊，例如錢江新城、錢江世紀(jì)城、未來科技城等小區(qū)底商，都是他們的首選，這些板塊的外地投資客比重也相對較高，尤其是來自上海的投資客，人數(shù)最多。而像丁橋、下沙、三墩等區(qū)域，則是以周邊小區(qū)業(yè)主為主。”一位了解商鋪銷售的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前商鋪主流的投資年回報率在3%~5%。

　　負(fù)責(zé)下沙金隅空港公館銷售的張經(jīng)理也表示：“今年社區(qū)底商的投資活躍度比前兩年要增加不少，不少投資客就是周邊小區(qū)業(yè)主。去年開始下沙二手房大量成交，居住氛圍日益濃厚。于是選擇總價不高的底商的投資者明顯變多了。”

　　不少板塊的商鋪價格也有明顯提升。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，杭州主城區(qū)大部分的社區(qū)底商，價格較去年同期漲幅50%~100%不等，原本底商一直比較低迷的丁橋板塊，其大部分底商的單價也從去年2萬元/㎡左右漲至如今3萬~4萬元/㎡。

　　“尤其是熱門板塊，與去年同期相比，售價增長了近一倍。”中原商業(yè)地產(chǎn)部馬愛萍分析，從去年年中開始，杭州部分社區(qū)底商價格出現(xiàn)了不小的漲幅，“例如錢江世紀(jì)城板塊，部分商鋪去年年中單價為4萬元/㎡左右，而當(dāng)前在售單價已經(jīng)達(dá)到了7萬~8萬元/㎡。未來科技城板塊社區(qū)底商最高的單價也漲至7萬元/㎡左右，而去年同期，相同位置、大小的商鋪價格才3萬元/㎡左右。”

　　陳女士2012年購買了丁橋某小區(qū)一間29㎡的商鋪，當(dāng)時總價45萬元。“之前商鋪價格多年沒漲，但現(xiàn)在問了中介，大概可以掛100萬元左右，總算是翻倍了。”

　　新房搖號后投資渠道更少
　　投資需求輪動到社區(qū)底商

　　中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析，社區(qū)底商“復(fù)蘇”，主要與投資渠道變少有關(guān)。“2016年以來，杭州住宅大量去化，庫存銳減。加之限購、搖號政策相繼出臺，要投資住宅，還要看運氣。而二手房掛價普遍較高，已失去投資價值。投資客不得不將目光轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)。”

　　在商業(yè)地產(chǎn)中，投資客的可選擇余地也并不大。荊海燕表示，作為商業(yè)投資占比很高的產(chǎn)品，酒店式公寓這兩年的漲勢也非常猛，售價也不斷增長，甚至有的產(chǎn)品和2016年相比，單價漲幅達(dá)到了近100%，這也導(dǎo)致租金回報率明顯下降。

　　以濱江某酒店式公寓為例，其目前在售的二手單價約為4萬元/㎡，租金達(dá)6000元/月，算下來，一套50㎡的酒店式公寓，年投資回報率3.6%。

　　不少專業(yè)投資客認(rèn)為，酒店式公寓的租金有天花板，但好地段的底商租金及售價，“養(yǎng)”得好甚至可以成倍增長，所以，他們開始轉(zhuǎn)向做商鋪投資。

　　荊海燕表示，前幾年受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，實體商鋪的日子一直不好過。但由于樓市大環(huán)境的變化，社區(qū)底商首先突破重圍，售價提升，空置率下降。

　　近兩年，全家、羅森等品牌便利店在杭州迅速擴張，而其選址，大部分位于社區(qū)底商，為小區(qū)居民提供服務(wù)；其次是中介門店，由于接下來杭州將進(jìn)入存量房時代，再加上新房市場已無中介“用武之地”，門店擴張迫在眉睫，幾乎每個大型小區(qū)樓下，都有3家以上不同的中介門店；再次，輕食類的餐飲店頗受歡迎；最后，越來越多的培訓(xùn)機構(gòu)也開始在社區(qū)底商找落腳點。

　　如同新房價格從市中心到郊區(qū)的板塊輪動，投資需求也經(jīng)歷了從住宅到酒店式公寓再到社區(qū)底商的輪動。

　　小面積的商鋪受歡迎
　　“養(yǎng)鋪”后回報率會提升

　　馬愛萍說，一般來說，面積在100㎡以下的商鋪都比較容易出手，尤其是臨近地鐵，周邊又有大量辦公寫字樓的區(qū)域，更是“一鋪難求”。而一些位置相對較差的商鋪，價格會差很多。

　　“杭州地鐵逐漸成網(wǎng)，很多站點周邊的商業(yè)氛圍越來越濃厚，這也直接拉高了商鋪的價格。”以市中心鳳起路上的商鋪為例，馬愛萍表示，臨近地鐵站的“優(yōu)質(zhì)商鋪”，人流量大，其成交單價高的甚至達(dá)到15萬元/㎡。而同在鳳起路上相對位置較差的商鋪，成交單價僅為7萬元/㎡左右。

　　盡管商鋪的售價有不小的漲幅，但與去年同期相比，這些商鋪的租金卻幾乎保持不變。也就是說，對于今年入手的投資客來說，投資回報率并不高。為何仍有投資客不斷涌入市場？

　　坊間有“養(yǎng)鋪”一說。馬愛萍解釋，大部分商鋪，剛?cè)胧謺r年投資回報率在3%左右是常有的事，通過3~5年的“養(yǎng)鋪”，隨著區(qū)域的發(fā)展以及人流量的增加，部分商鋪的年投資回報率甚至可以高達(dá)10%。“當(dāng)然，倘若經(jīng)過了3~5年，該商鋪的投資回報率仍沒有起色，我們就會稱這樣的商鋪是‘養(yǎng)不熟’的。這就要看投資者的眼光了。”

　　200㎡以上的大面積商鋪
　　依舊比較難賣

　　不過，也不是所有的商鋪都很好賣。

　　“即使商鋪銷售又熱了，但200㎡以上的大商鋪依舊是比較難賣的。所以開發(fā)商現(xiàn)在基本將小區(qū)底商設(shè)計成100㎡以下的商鋪，偶爾有幾間100㎡以上的大面積商鋪，但很多都是定向招商。”一位在申花板塊專做商鋪分銷的中介告訴錢報記者。

　　“與大面積商鋪匹配的業(yè)態(tài)比較少，而且總價高，不能分割，除非像是連鎖的培訓(xùn)機構(gòu)，否則，這樣的商鋪買下來，最后也很難租出去，風(fēng)險還是有點大的。”馬愛萍分析。

　　此外，相比社區(qū)商鋪，服裝店占比高的傳統(tǒng)商業(yè)街商鋪也不好賣。三年前，本報曾報道過武林路女裝街租金連年下跌的情況（2015年8月27日B1版《武林路商鋪，租金年跌兩成》），近三年過去了，武林路女裝街的許多服裝店紛紛倒閉，整條街幾乎清一色的是餐飲業(yè)態(tài)，僅存的幾家服裝店、飾品店也都主要靠網(wǎng)絡(luò)銷售支撐著。

　　當(dāng)時，記者報道武林女裝街一家63㎡的商鋪，租金每天約25元/㎡，而中原的數(shù)據(jù)顯示，目前武林路女裝街的租金仍與2015年持平，該商鋪日租金仍不到30元/㎡。馬愛萍解釋，就目前來看，武林路女裝街的商鋪價格天花板在12萬/㎡左右，至于十年前50萬元/㎡的天價商鋪，以及每天60元/㎡的租金，已基本不可能再現(xiàn)。

　　“像武林路、延安路這樣的傳統(tǒng)商業(yè)街，由于周邊的商業(yè)氛圍本身比較濃厚，一些大型綜合體吸引了大部分人流量，加之電商的沖擊，除了餐飲以外，其他業(yè)態(tài)難以支撐商業(yè)街高昂的租金。”馬愛萍說。（原標(biāo)題：社區(qū)商鋪投資，顯露復(fù)蘇跡象 記者：孫晨、吳佳怡）