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    今時(shí)不同于往日。野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去。

    前幾年，房子一度成為財(cái)富暴增的工具�，F(xiàn)在，買(mǎi)房還能造富嗎？

    “我在2016年底花了460萬(wàn)在福田梅林買(mǎi)了一套74平方米的三居室，加上種種稅費(fèi)和中介費(fèi)將近15萬(wàn)，整個(gè)成本算下來(lái)要475萬(wàn)。”陳永告訴我，“現(xiàn)在快兩年的時(shí)間了，我本打算賣(mài)掉這套房子換一套更大的房子，現(xiàn)在的掛牌價(jià)格在520萬(wàn)左右，但如今調(diào)控嚴(yán)厲，中介說(shuō)510萬(wàn)成交的機(jī)會(huì)比較多，這樣算下來(lái)賬面上看似有35萬(wàn)元的利潤(rùn)，但如考慮首付140萬(wàn)的利息以及每月月供所產(chǎn)生的利息，收益可能只剩下幾萬(wàn)元。”

    其實(shí)，這種情況在近期深圳樓市并不少見(jiàn)。朋友莫迪去年底在布吉上水徑片區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套89平方米的三室新房，單價(jià)在每平方米53000元，現(xiàn)在同一小區(qū)的二手房掛牌價(jià)也就是大概這個(gè)水平，房子還未到手月供已經(jīng)開(kāi)始。

    “對(duì)剛需來(lái)說(shuō)還是盡早下手，房?jī)r(jià)和購(gòu)房成本一直在上升。不過(guò)，現(xiàn)在想著靠買(mǎi)房賺大錢(qián)，我從來(lái)沒(méi)想過(guò)。”陳先生如是說(shuō)。更有人這么說(shuō)，深圳房?jī)r(jià)最重要的屬性還是保值。如果每年的漲幅低于10%，投資人肯定虧錢(qián)，因?yàn)橘Y金成本太高了。

    在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控和資金成本大幅上升的當(dāng)下，“買(mǎi)房大賺”的想法已經(jīng)發(fā)生了變化，謹(jǐn)慎越來(lái)越成為主流的想法。進(jìn)入金九已近半月，從目前的深圳樓市來(lái)看，“金九銀十”明顯成色不足，無(wú)論是目前開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)，還是現(xiàn)在的整體市場(chǎng)成交情況，觀(guān)望的氛圍越來(lái)越濃厚。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市二手房成交1204套，環(huán)比下降15.7%；成交面積環(huán)比下降13.14%。從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來(lái)看，上周二手住宅報(bào)價(jià)下跌的盤(pán)源的占比為56.64%。其實(shí)，從2016年10月政策調(diào)控后深圳樓市“金九銀十”已不復(fù)存在，目前市場(chǎng)各方仍在觀(guān)望中，購(gòu)房客流量減少，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏放緩，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)成交或?qū)⒗^續(xù)低迷。

    有人說(shuō)，今時(shí)不同往日。野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)代已然過(guò)去，特別是近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控升級(jí)，實(shí)際上意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸步入下半場(chǎng)。

    剛剛，房企的中報(bào)高潮落下帷幕，許多中小房企們還遵循著規(guī)模競(jìng)賽的生存法則，在沖擊百?gòu)?qiáng)、千億的路上猛踩油門(mén)。另一邊，幾家龍頭房企卻悄然踩了剎車(chē)，主動(dòng)宣布要放緩擴(kuò)張步伐，不再將規(guī)模放在首要位置，“提升利潤(rùn)率”和“降低杠桿”成為新的經(jīng)營(yíng)法則。值得注意的是，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商從原來(lái)單一的住宅、寫(xiě)字樓的提供商，向新型生活方式的服務(wù)商轉(zhuǎn)型已然成為趨勢(shì)。

    房企開(kāi)始改變，剛需和投資者的心態(tài)似乎也開(kāi)始發(fā)生變化，買(mǎi)房投資的邏輯將徹底逆轉(zhuǎn)。
    （原標(biāo)題：買(mǎi)房投資邏輯將逆轉(zhuǎn) 作者：吳家明）