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    長(zhǎng)期以來(lái)，寫字樓市場(chǎng)都被視作經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，從寫字樓市場(chǎng)需求的變化可以判斷當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情勢(shì)下的走向。仲量聯(lián)行的最新研究發(fā)現(xiàn)，一線城市寫字樓市場(chǎng)受外資金融機(jī)構(gòu)新成立或擴(kuò)張需求的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，同時(shí)以TMT（科技、媒體、通信）及金融科技為代表的內(nèi)資獨(dú)角獸企業(yè)持續(xù)呈現(xiàn)強(qiáng)勁擴(kuò)張勢(shì)頭，靈活辦公空間相繼快速布局。另外，部分二線城市新增供應(yīng)壓力有所改善，從而使寫字樓業(yè)主獲得更多議價(jià)權(quán)，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)內(nèi)主要寫字樓市場(chǎng)租金走勢(shì)有望穩(wěn)中有升。

    新增供應(yīng)放緩

    根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)主要城市甲級(jí)寫字樓年均新增供應(yīng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，未來(lái)三年內(nèi)全國(guó)新增供應(yīng)將有所減少，三年新增供應(yīng)將從年均620萬(wàn)平方米下降至年均530萬(wàn)平方米，而主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)年均新增供應(yīng)也將由640萬(wàn)平方米下降至490萬(wàn)平方米。

    需求方面，金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售商、醫(yī)藥健康等幾大主力傳統(tǒng)行業(yè)將持續(xù)擴(kuò)張，此外，以TMT（科技、媒體、通信）及金融科技為代表的內(nèi)資獨(dú)角獸企業(yè)的迅速崛起，將共同助推寫字樓市場(chǎng)需求量的穩(wěn)步上升。

    傳統(tǒng)金融業(yè)依舊強(qiáng)勢(shì)

    從目前來(lái)看，傳統(tǒng)金融行業(yè)依然是寫字樓市場(chǎng)新增需求的最主要來(lái)源。盡管受P2P行業(yè)退潮影響使得非傳統(tǒng)金融業(yè)呈現(xiàn)調(diào)整，但金融業(yè)整體仍在持續(xù)增長(zhǎng)。

    對(duì)比北京、上海、深圳、廣州等地與全球其他各大城市中頂尖金融機(jī)構(gòu)甲級(jí)寫字樓平均使用面積需求，不難發(fā)現(xiàn)外資企業(yè)需求增長(zhǎng)空間巨大。自2018年第三季度起，在上海和深圳寫字樓市場(chǎng)上，來(lái)自外資金融機(jī)構(gòu)新成立或擴(kuò)張需求已經(jīng)開始顯現(xiàn)。金融業(yè)開放的提速預(yù)計(jì)將持續(xù)推升外資金融機(jī)構(gòu)在一線城市的新增寫字樓需求。

    以上海浦東寫字樓市場(chǎng)為例，近10年來(lái)上海浦東甲級(jí)寫字樓累計(jì)吸納量增長(zhǎng)了2.5倍，尤其是在私募/股權(quán)、融資租賃、互聯(lián)網(wǎng)金融、汽車金融等細(xì)分領(lǐng)域，影響更為直接和顯著。

    科技業(yè)“迭代”整合

    隨著政府對(duì)TMT等相關(guān)行業(yè)的政策扶持力度不斷加大，科技、電信行業(yè)的快速整合，風(fēng)投資本不斷涌入TMT領(lǐng)域并持續(xù)擴(kuò)張，使得人工智能、游戲、數(shù)字新媒體等新興行業(yè)在政策與市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)下，增長(zhǎng)潛力巨大并日漸成為寫字樓市場(chǎng)需求的新生主力軍。

    以上海為例，2016年科技類企業(yè)占全市甲級(jí)寫字樓需求的10%，2017年增加至12%，2018年預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增加至15%。

    在廣州市場(chǎng)，科技行業(yè)也表現(xiàn)活躍，有大型互聯(lián)網(wǎng)公司尋求繼續(xù)擴(kuò)租的機(jī)會(huì)，而本地科技企業(yè)的辦公室升級(jí)需求也十分突出，帶動(dòng)全市租金增速連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)提升。

    事實(shí)上，自2015年6月以來(lái)，廣州新商圈琶洲西區(qū)共出讓28宗地塊，引進(jìn)了騰訊、阿里、復(fù)星、國(guó)美、小米、唯品會(huì)、科大訊飛等20家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，總出讓面積17.52萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積189.3萬(wàn)平方米，地塊成交總價(jià)267億元，企業(yè)計(jì)劃總投資725億元。按目前已披露的廣州市寫字樓推售計(jì)劃，未來(lái)12個(gè)月內(nèi)廣州將有五處新增甲級(jí)辦公樓落成，其中三處位于琶洲，大部分可租賃面積也是面向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

    此外，千禧一代就業(yè)力量的崛起也從根本觀念上改變了原有的辦公模式，企業(yè)希望利用辦公空間的擴(kuò)張升級(jí)和優(yōu)越的地理選址來(lái)吸引更多資本市場(chǎng)的目光及千禧一代人才。

    靈活辦公空間持續(xù)擴(kuò)張

    靈活辦公空間的故事也在不斷演進(jìn)，預(yù)計(jì)一、二線城市靈活辦公空間的凈吸納量在未來(lái)都將迎來(lái)巨幅增長(zhǎng)，其中主要共享辦公品牌的網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量甚至可能以超過(guò)50%的速度增長(zhǎng)。

    在廣州，多個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌都加快了布局的步伐，如氪空間、WeWork近期均有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。聯(lián)合辦公品牌的龍頭WeWork更是在北京路商圈租下超過(guò)9000平方米，完成其在廣州市場(chǎng)的首秀。與此同時(shí)，一些大型企業(yè)也表現(xiàn)出將部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至聯(lián)合辦公空間的需求。

    隨著更多業(yè)主對(duì)靈活辦公空間在營(yíng)造辦公社群、為租戶提供增值配套服務(wù)等方面的認(rèn)可，靈活辦公空間將進(jìn)一步介入主要城市的傳統(tǒng)甲乙級(jí)寫字樓領(lǐng)域。從填補(bǔ)空白到客群逐步重疊，對(duì)寫字樓市場(chǎng)而言，靈活辦公空間正從一道填空題變成選擇題。

    一二線迎來(lái)更多機(jī)遇

    仲量聯(lián)行專家認(rèn)為，隨著改革開放步伐的深化，“中國(guó)制造”有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)向“中國(guó)智造”的轉(zhuǎn)變，刺激企業(yè)向更高更精更尖的領(lǐng)域探索與發(fā)展，從而為市場(chǎng)釋放出更多需求增長(zhǎng)空間。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，一二線城市寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)更多機(jī)遇，需求主題將進(jìn)一步向創(chuàng)新和服務(wù)切換。尤其在新興需求的支撐之下，一線城市辦公樓市場(chǎng)供需將保持動(dòng)態(tài)平衡，從而推動(dòng)租金增長(zhǎng)；二線城市則呈現(xiàn)出部分企穩(wěn)、部分加快的趨勢(shì)。

    在珠三角區(qū)域，隨著港珠澳大橋的通車運(yùn)營(yíng)以及其它基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，“一小時(shí)生活圈”將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增長(zhǎng)，必然使工作方式發(fā)生改變。未來(lái)粵港澳大灣區(qū)企業(yè)對(duì)于辦公空間的需求將更加靈活、多樣的滿足商業(yè)活動(dòng)的快速互動(dòng)與協(xié)作，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)寫字樓需求會(huì)隨之上升。
    （原標(biāo)題：一二線寫字樓市場(chǎng)需求看漲 記者：胡雪軍）