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　　通過“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”模式的置換，星河產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不再單純是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，而成為一個(gè)產(chǎn)融互動(dòng)的平臺(tái)，經(jīng)由股權(quán)投資、地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等多種形式，來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與金融相融合，最終通過資本市場獲得回報(bào)。

　　樓市進(jìn)入存量時(shí)代、房地產(chǎn)天花板已現(xiàn)，房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型和突破，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其中的一個(gè)重要方向。

　　四年前，深圳星河集團(tuán)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以旗艦項(xiàng)目星河world“產(chǎn)城融投”模式為原點(diǎn)，在2018年實(shí)現(xiàn)了規(guī)�；瘮U(kuò)張。

　　1月10日，星河產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟交流會(huì)在深圳舉行，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁陳忠表示，未來將專注于人才、技術(shù)、資本、市場四大發(fā)展要素，打造多元產(chǎn)業(yè)載體，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資源的跨界融合。

　　星河產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式利用自身在金融領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和資源，星河通過股權(quán)投資、地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等多種形式，來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與金融間的相互融合，以孵化優(yōu)質(zhì)企業(yè)，并致力于成為企業(yè)事業(yè)合伙人。

　　星河集團(tuán)總裁姚惠瓊稱，未來，星河產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是要進(jìn)軍全國6強(qiáng)，同時(shí)還要打造金融產(chǎn)品豐富、服務(wù)專業(yè)、競爭力強(qiáng)的金控平臺(tái)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)試水

　　近幾年來，隨著政策和企業(yè)轉(zhuǎn)型等因素的刺激，房企開始向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，如碧桂園、華夏幸福、華潤置地等。

　　作為在深圳創(chuàng)業(yè)的潮汕系企業(yè)之一，星河集團(tuán)早就開始了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式探索。

　　首個(gè)標(biāo)志性的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，出現(xiàn)在深圳龍崗區(qū)。2014年，深圳的星河world正式亮相，作為一個(gè)都市綜合體，它涵蓋了總部基地、星級(jí)酒店、購物中心、豪華住宅等多種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總體量達(dá)160萬平方米，總投資達(dá)150億元。

　　這是星河控股作為房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的標(biāo)志。

　　在這個(gè)項(xiàng)目中，星河孵化、投資或服務(wù)了多個(gè)新產(chǎn)業(yè)公司，分布在人工智能、無人駕駛、運(yùn)載火箭和人造衛(wèi)星等領(lǐng)域。

　　2017年12月8日，星河產(chǎn)業(yè)與重慶渝中區(qū)政府就星河金融控股集團(tuán)西南總部和重慶星河領(lǐng)創(chuàng)天下兩大項(xiàng)目，簽署投資合作協(xié)議，正式進(jìn)軍成渝經(jīng)濟(jì)圈。

　　2018年3月，星河·領(lǐng)創(chuàng)天下在珠海開業(yè)，加碼布局粵港澳大灣區(qū)。

　　2018年一整年，星河的產(chǎn)融項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)突破進(jìn)階，布局鄭州、天津、南京和廣州南沙等地，“產(chǎn)城融投”模式在全國范圍內(nèi)大幅拓展，并已形成產(chǎn)融聯(lián)盟新城、雙創(chuàng)社區(qū)和特色小鎮(zhèn)三大產(chǎn)品形態(tài)。

　　星河集團(tuán)旗下不僅有房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而是更為多元化的布局。目前，星河已經(jīng)形成地產(chǎn)、商置、物業(yè)、金融、產(chǎn)業(yè)5大板塊，各板塊之間協(xié)同合作。

　　其中，星河地產(chǎn)進(jìn)行傳統(tǒng)的住宅建設(shè)和城市更新項(xiàng)目，所持項(xiàng)目的后續(xù)招商和物業(yè)管理則交由星河商置和星河物業(yè)；同時(shí)，星河金融能為其資產(chǎn)進(jìn)行地產(chǎn)基金、供應(yīng)鏈金融等資產(chǎn)證券化操作；此外，星河凝聚產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行園區(qū)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營。

　　陳忠表示，“將繼續(xù)通過綜合性金融服務(wù)，來突破傳統(tǒng)空間服務(wù)關(guān)系，做實(shí)成為企業(yè)事業(yè)合伙人這一愿景。”

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認(rèn)為，星河world在深圳能逐步發(fā)展并成長壯大，依賴深圳相當(dāng)具體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件。而不同區(qū)域的情況不同，在其他區(qū)域的類似項(xiàng)目能否成功仍存疑問。

　　此外，在產(chǎn)融深度融合的發(fā)展過程中，投資科技企業(yè)能否轉(zhuǎn)化為市場產(chǎn)品，也有待檢驗(yàn)。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融邏輯

　　星河集團(tuán)是國內(nèi)在金融投資領(lǐng)域投資最早、規(guī)模最大的房企之一。2009年，星河開始布局金融，進(jìn)入陽光保險(xiǎn)、福田銀座村鎮(zhèn)銀行，成為了前者的重要股東和后者的第二大股東。

　　此后的一年，星河金融斥資10.79億參股了內(nèi)資創(chuàng)業(yè)投資公司深圳創(chuàng)新投資集團(tuán)（以下簡稱“深創(chuàng)投”），成為第二大股東。

　　億翰智庫指出，幾年間，星河集團(tuán)從一家傳統(tǒng)的地產(chǎn)商，到各大機(jī)構(gòu)的LP，再到直投，在股權(quán)投資行業(yè)的觸角越伸越長。

　　依托星河在金融投資上的經(jīng)驗(yàn)與資源，星河在產(chǎn)融項(xiàng)目中植入的“金融邏輯”，形成自己的特色。

　　2015年，星河·領(lǐng)創(chuàng)天下在深圳正式投入運(yùn)營，作為一個(gè)創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，星河首創(chuàng)“租金/服務(wù)/產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”模式，這加速和支撐了創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的落地和成長。

　　星河與深創(chuàng)投聯(lián)手，以產(chǎn)權(quán)或現(xiàn)金產(chǎn)權(quán)的方式與入駐園區(qū)的擬上市公司進(jìn)行股權(quán)置換。也就是說，對于具有資本運(yùn)作前景的入駐企業(yè)，星河以產(chǎn)權(quán)或者是租金換取股權(quán)，從“房東”變成“股東”，從而實(shí)現(xiàn)住宅、商業(yè)、金融這三大業(yè)務(wù)板塊的整合與提升。

　　通過“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”模式的置換，星河產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不再單純是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，而成為一個(gè)產(chǎn)融互動(dòng)的平臺(tái)，經(jīng)由股權(quán)投資、地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等多種形式，來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與金融相融合，最終通過資本市場獲得回報(bào)。

　　星河控股也相繼設(shè)立了廣東紅土創(chuàng)新基金、浙江紅土創(chuàng)新基金、紅土星河創(chuàng)業(yè)投資基金等多個(gè)投資平臺(tái)，以孵化優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。

　　2018年6月底，星河控股宣布將攜手中國科創(chuàng)金融聯(lián)盟，共同成立首期規(guī)模30億元的國家級(jí)基金——中國科創(chuàng)金融創(chuàng)新基金，用于發(fā)掘和培育一批創(chuàng)新程度高、市場競爭力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)質(zhì)企業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　星河金融集團(tuán)確立了“金融服務(wù)系統(tǒng)集成商”的目標(biāo)，并計(jì)劃5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理自有資產(chǎn)300億，開拓境外市場，控股一家上市公司，打造金融產(chǎn)品豐富、服務(wù)專業(yè)、競爭力強(qiáng)的金控平臺(tái)。

　　未來，星河將圍繞“金融地產(chǎn)化”，全面鋪開債權(quán)、股權(quán)投資、地產(chǎn)基金、創(chuàng)新基金、資產(chǎn)包等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)對“融、投、建、管、退”價(jià)值鏈的全覆蓋，完成金融服務(wù)體系的閉環(huán)。

　　目前，星河金融自有資金投資超過200億元，逐步形成了權(quán)益投資類、債權(quán)投資類、基金管理類三大業(yè)務(wù)板塊，在京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)都有布局。

　　在金融助力下，星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁助理陳朝朝表示，星河產(chǎn)業(yè)“產(chǎn)城融投”模式在全國不斷深化，多極產(chǎn)業(yè)匯聚，通過全鏈條產(chǎn)業(yè)運(yùn)營生態(tài)群，為區(qū)域的發(fā)展導(dǎo)入發(fā)展動(dòng)能。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：開發(fā)商轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 星河創(chuàng)“產(chǎn)城融投”新玩法 記者：張曉玲 實(shí)習(xí)生：陳靚）