杭州樓市底部已筑成,全面反彈非易事
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2019/3/28 11:20:03
春節(jié)過后,杭州樓市“忽如一夜春風(fēng)來”。新房市場,沁園猛漲4500元/㎡后仍然一房難求,開發(fā)商信心大為提振;二手房市場,剛需客集中入市,成交量創(chuàng)下9個(gè)月新高;土地市場,多宗地塊超預(yù)期高溢價(jià)成交,閑林地塊更是拍出了久違的封頂價(jià)……
三大市場集體回暖,這對于持續(xù)調(diào)整了半年之久的杭州樓市而言,意味著“輕舟已過萬重山”,最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去。
以更能真實(shí)反映市場現(xiàn)狀的二手房成交量為例,去年5月成交10952套,此后行情一路下行,觀望氛圍加重,到了去年10月已跌至2938套。此后數(shù)月成交量稍有回升,但仍不及去年高峰期的一半,直到這個(gè)月成交量才大漲。本月二手房成交量極有可能超過8000套,并超過去年同期,接近去年6月份的水平,可以說是一改大半年來的頹勢。樓市向來都是買漲不買跌,迅速反彈的成交量至少說明,購房者的市場信心已經(jīng)回升。
杭州樓市回暖,顯然是多重因素疊加的結(jié)果。首先,從全國范圍來看,房地產(chǎn)調(diào)控政策已見底,政策微調(diào)的預(yù)期越來越強(qiáng)烈;其次,經(jīng)過前一階段的市場調(diào)整,價(jià)格已基本跌到位,刺激一部分剛需客果斷進(jìn)場;再者,一些年初“炮彈”充足的開發(fā)商高價(jià)拿地,迅速傳導(dǎo)到了新房和二手房市場。此外,樓市向來都有“金三銀四”小陽春之說,春節(jié)過后的傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)一向都不會(huì)太差。
那么,目前的杭州樓市到底是真陽春還是假反彈?陽春不假,但全面反彈為時(shí)尚早。
新房市場,沁園漲價(jià)只是一個(gè)特例,況且漲價(jià)之后也僅僅是保本減虧,算不上真正意義上的漲價(jià)。近期不少熱盤接踵搖號屢屢上演“秒罄”一幕,但事實(shí)上仍有一半樓盤因報(bào)名人數(shù)不足而流搖。另據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,有一些樓盤開盤已有3個(gè)月,但成交量仍是個(gè)位數(shù)。也就是說,以目前的市場現(xiàn)狀,若政府全面放開限價(jià)的話,能漲價(jià)的樓盤恐怕只是極少數(shù)。
況且,過去兩年出讓的大量土地將于今年陸續(xù)入市,杭州樓市的庫存壓力將會(huì)持續(xù)增大,這也客觀上成為新一輪房價(jià)上漲的阻力。雖說高價(jià)地項(xiàng)目會(huì)拉高價(jià)格預(yù)期,但市場重壓之下“不以成本論價(jià)格”,虧本銷售并非沒有可能。
二手房市場,接下去幾個(gè)月成交量能否持續(xù)上揚(yáng),還有待觀察。至于價(jià)格,目前除了學(xué)區(qū)房率先小幅反彈之外,大多數(shù)成交房源的價(jià)格仍未有起色,購房者的議價(jià)空間仍然較大。目前二手房掛牌量高達(dá)7萬套,后期隨著更多的外地投資客撤離杭州,掛牌量可能還會(huì)進(jìn)一步增加。因此,即便接下來二手房成交量進(jìn)一步回升,要全面漲價(jià)也并非易事。
土地市場也存變數(shù)。盡管大多數(shù)開發(fā)商仍看好杭州,近期土拍市場熱鬧,但市場基礎(chǔ)顯然較為脆弱。開發(fā)商高價(jià)拿地,是建立在限價(jià)全面放開且市場全面反彈的預(yù)判之上,一旦二季度市場表現(xiàn)不如人意,土拍降溫的可能性也就會(huì)大增,并進(jìn)而影響樓市的回暖進(jìn)程。
總之,目前杭州樓市的階段性底部已經(jīng)筑成,但接下來還不可能全面反彈。決不能低估政府“房住不炒”的決心,一旦市場大幅反彈,房價(jià)超過前期高點(diǎn),更嚴(yán)厲的調(diào)控政策就會(huì)出臺。這就決定今年杭州樓市不會(huì)大起大落,全年的主基調(diào)是窄幅波動(dòng),二手房價(jià)格很難突破去年高點(diǎn)。對于剛需和改善需求而言,這無疑是一個(gè)“美好”的時(shí)代。
。ㄔ瓨(biāo)題:樓市底部已筑成,全面反彈非易事 記者:蔣敏華)
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