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    目前，社會(huì)上對(duì)辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門(mén)目前也沒(méi)有評(píng)定辦公樓分級(jí)的客觀(guān)依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，辦公用房的分類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于我們進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)構(gòu)性分析、項(xiàng)目投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理和統(tǒng)計(jì)工作都是至關(guān)重要的。如果缺乏一個(gè)客觀(guān)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，往往會(huì)在工作中帶有很大的主觀(guān)性和盲目性，進(jìn)而造成決策和判斷上的偏差。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)辦公用房結(jié)構(gòu)分類(lèi)及分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的研究無(wú)疑具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

    一、辦公物業(yè)的分類(lèi)

    辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢(xún)、服務(wù)等管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。

    從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過(guò)程來(lái)看，可分如下階段：

    1、傳統(tǒng)辦公樓

    兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。
    這一類(lèi)辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開(kāi)間和進(jìn)深尺寸。如：3.6—4.0米的開(kāi)間、5—8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。
    建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。
    傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁(yè)窗、家具布置等)。
    傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

    2、早期的現(xiàn)代辦公樓

    特點(diǎn)：大空間。
    這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。
    這種模式的消極之處是：機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

    3、后期的現(xiàn)代辦公樓

    特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周?chē)�環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)大廈。
    景觀(guān)辦公室：大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來(lái)保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。

    4、智能化辦公樓

    20世紀(jì)1970-1980年代，隨著信息時(shí)代的到來(lái)，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀(jì)1990年代，我國(guó)開(kāi)始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。
    智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì)。
    而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類(lèi)別來(lái)看，可分為如下四類(lèi)：
    第一類(lèi)，為近年設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。這類(lèi)大樓一般立面新穎，氣派壯觀(guān)，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到3A以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考慮較為周全。
    第二類(lèi)，是1990年代初設(shè)計(jì)，近年投入營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)代化辦公大樓。這類(lèi)大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類(lèi)設(shè)施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設(shè)計(jì)，功能布局不盡合理。
    第三類(lèi)，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類(lèi)大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。
    第四類(lèi)，是廠(chǎng)房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設(shè)施比較簡(jiǎn)易，目前，該類(lèi)物業(yè)的比例呈下降趨勢(shì)。
    從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級(jí)、中級(jí)到高級(jí)，從落后、比較落后到先進(jìn)的過(guò)程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場(chǎng)上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是客觀(guān)存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設(shè)施、設(shè)備情況、客戶(hù)情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務(wù)等指標(biāo)來(lái)對(duì)結(jié)構(gòu)層次進(jìn)行界定和探討。

    二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究

    就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱(chēng)謂。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。

    對(duì)于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：