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　　“不管產(chǎn)權(quán)人一人以上，還是委托他人賣房，一定要有委托書(shū)，而且委托書(shū)最好是經(jīng)過(guò)公證的。”張英律師提醒，有條件的話，辦理委托書(shū)公證時(shí)，買房者最好親自參與。

　　張律師曾遇到過(guò)一起案子。作為賣房人，丈夫未經(jīng)妻子同意，找到一名女子冒充其妻子，到公證處辦理了委托書(shū)公證，將房子賣于第三人。后因雙方買賣價(jià)格低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格，這份房屋買賣合同被其妻子向法院起訴，主張合同無(wú)效。

　　“如果無(wú)法親自參與，也應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)公證書(shū)的真?zhèn)�。查詢公證書(shū)真?zhèn)蔚姆椒�可直接撥打公證處的電話，告知查詢真?zhèn)蔚男枨�，并告知公證書(shū)的編號(hào)，公證處會(huì)按照提供的公證書(shū)編號(hào)陳述公證書(shū)內(nèi)容。”

　　NO.3 二手房軟硬件

　　有過(guò)二手房買賣經(jīng)歷的市民，可能都有個(gè)體會(huì)：當(dāng)時(shí)什么都注意到了，就沒(méi)過(guò)多關(guān)注住宅本身的質(zhì)量瑕疵。直到搬進(jìn)居住了，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方不滿意，那個(gè)地方不舒服。

　　據(jù)了解，質(zhì)量瑕疵主要有：漏水、墻面開(kāi)裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等，以及相鄰關(guān)系上的瑕疵，比如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過(guò)度復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系等。

　　張英律師建議，購(gòu)房者一定要對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)驗(yàn)看，如有必要，可以請(qǐng)專業(yè)人士陪同看房。

　　“除了實(shí)地考察外，最好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修，是否存在其他質(zhì)量問(wèn)題。”張律師說(shuō)，特別需要細(xì)心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬，觀察屋內(nèi)電線是否有老化，以及已發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理、租金等各項(xiàng)費(fèi)用是否結(jié)清。

　　“購(gòu)房者對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修更要多一個(gè)心眼，因?yàn)橛行┬卵b修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。”

　　NO.4 戶口和租賃

　　房子是自己的，憑什么讓一個(gè)不相干的陌生人掛著戶口，卻奈他不何？現(xiàn)實(shí)生活中，類似情況并不鮮見(jiàn)。一些有著類似遭遇的網(wǎng)友經(jīng)常會(huì)發(fā)帖求助：前任房東不肯把戶口遷走怎么辦？

　　如果所購(gòu)買的住房中，賣方的戶口無(wú)法遷移，買方也同樣無(wú)法遷入。很多購(gòu)房者是出賣原先的自住房后改善條件的，如此一來(lái)，自己出售住房后，戶口也同樣無(wú)法遷移，于是形成了一個(gè)戶口遷移問(wèn)題的惡性循環(huán)。

　　“我國(guó)的戶籍管理屬于公安機(jī)關(guān)專屬管轄的行政事務(wù)，一旦出現(xiàn)上述情況，根本無(wú)法通過(guò)法院訴訟的方式來(lái)解決問(wèn)題。”楊柳艷庭長(zhǎng)說(shuō)，根據(jù)司法解釋，買方起訴至法院要求賣方遷移戶口的屬于行政管理事務(wù)，法院應(yīng)當(dāng)裁定不予受理或者駁回起訴。

　　為了盡量減少此類戶口糾紛，張英律師建議，一是向公安戶籍部門查詢買賣的二手房戶籍信息；二是最好在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。

　　除了戶口問(wèn)題，租賃也是擺在買房者面前的一道難題，杭州今年已發(fā)生了兩起。

　　法律上有一個(gè)“買賣不破租賃”的規(guī)定，這個(gè)規(guī)定是說(shuō)房子即使賣了，只要租賃期限還沒(méi)有到，租客都可以住到租賃期限界滿。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，只有兩種情況例外：房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　那么，該風(fēng)險(xiǎn)如何防范？楊庭長(zhǎng)和張律師認(rèn)為，一是在購(gòu)買前，注意調(diào)查清楚房屋是否有租賃關(guān)系。如果購(gòu)買時(shí)，賣家還有租賃關(guān)系，需特別注意，要在合同上明確交房時(shí)間，以及賣方的保證。二是在二手房買賣中，房屋已經(jīng)租賃的信息往往是比較隱蔽的，建議買房者在合同中明確約定賣方的違約責(zé)任，以此對(duì)賣方進(jìn)行制約。

　　“違約金不妨設(shè)得高一些。購(gòu)房者與房東對(duì)房屋狀況所掌握的信息存在不對(duì)稱，對(duì)相關(guān)條款設(shè)置更高的違約金，房東的壓力會(huì)更大，會(huì)促使其更積極迅速地履行義務(wù)。比如說(shuō)，設(shè)立條款：房屋交付時(shí)必須無(wú)租賃關(guān)系，如有租賃關(guān)系，房東需雙倍返還房款。”

　　此外，付款方式上也有講究。買賣二手房，購(gòu)房者的義務(wù)只有一項(xiàng)：付錢。而房東的義務(wù)卻有很多：交付房屋、遷出戶口、辦理產(chǎn)權(quán)證……這些都是很重要的節(jié)點(diǎn)，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是相當(dāng)大的麻煩。

　　所以在購(gòu)買二手房時(shí)，最好根據(jù)交易關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分期付款，分期付款時(shí)，約定付款的時(shí)間和房東履行義務(wù)的每一個(gè)重大節(jié)點(diǎn)最好都套牢。