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    ■案例：

    2007年甲公司與乙公司簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，使用的是上海市房屋租賃合同標(biāo)準(zhǔn)版，約定乙公司承租甲公司項(xiàng)目中的某一商鋪用作餐飲使用，乙公司先行支付兩個(gè)月的租金作為保證金，租賃合同還約定租金按月支付，先付后用。

    自2008年初起，乙公司經(jīng)常延期支付租金。同年10月中旬的一天，甲公司突然發(fā)現(xiàn)乙公司沒(méi)有營(yíng)業(yè)，商鋪內(nèi)空無(wú)一人，頓感不妙，即打電話給乙公司的法定代表人和負(fù)責(zé)人，但電話都關(guān)機(jī)。經(jīng)查，乙公司的法定代表人和股東均非本地戶口，身份信息的真實(shí)性都無(wú)法核實(shí)。

    至突然停止?fàn)I業(yè)之日，乙公司已拖欠兩個(gè)半月的租金，而乙公司已支付的兩個(gè)月的保證金也不足抵扣拖欠的租金。甲公司該如何應(yīng)對(duì)？

    ■應(yīng)對(duì):

    筆者建議：首先，不立即提起訴訟，而是先行收回該商鋪。因?yàn)橐坏┥婕霸V訟，訴訟時(shí)間至少需三個(gè)月，在找不到乙公司法定代表人或其他負(fù)責(zé)人的情況下，還要進(jìn)行公告，傳票公告的時(shí)間就是60天，判決書的公告送達(dá)時(shí)間又要60天，這樣訴訟時(shí)間則需半年以上；且一進(jìn)入訴訟程序，該商鋪就不能另行出租，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大甲公司的損失。

    第二、依據(jù)雙方租賃合同中的約定，“如乙公司逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)三個(gè)月的，甲公司可書面通知乙公司解除合同，”甲公司可發(fā)函通知乙公司的法定代表人及其股東，書面告知因乙公司的違約行為而解除合同的法律意見(jiàn)。

    現(xiàn)乙公司累計(jì)拖欠的租金為兩個(gè)半月，還不符合合同約定的甲公司單方解除合同的條件；如甲公司馬上進(jìn)入該商鋪對(duì)乙公司的物品進(jìn)行處理，在合同履行上可能會(huì)存在問(wèn)題。

    在書面通知無(wú)法送達(dá)的情況下，也可登報(bào)通知。完成通知手續(xù)后，甲公司可請(qǐng)?jiān)撋啼佀�在地的物業(yè)公司、居委會(huì)及業(yè)委會(huì) （如有）、派出所（如有可能）一起到場(chǎng)，在幾方在場(chǎng)的情況下甲公司派人進(jìn)入該商鋪；并且應(yīng)從開(kāi)門前就進(jìn)行全程攝像，對(duì)進(jìn)入的人員、過(guò)程及該物業(yè)內(nèi)的所有物品現(xiàn)狀進(jìn)行錄像保存；同時(shí)對(duì)該物業(yè)內(nèi)屬于乙方的物品制作清單后，將其物品搬遷至可暫時(shí)存放的地方，并且由參與方在清單上一起簽字確認(rèn)，做好固證工作。

    關(guān)于該商鋪內(nèi)的裝修問(wèn)題，因?yàn)殡p方合同中沒(méi)有約定合同解除后裝修如何處理，故可根據(jù)不同情況酌情處理。上海高院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答（一）》中的第14條明確，“原則上按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對(duì)于出租人確有再利用價(jià)值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償”。也即案件中的裝修損失應(yīng)由乙公司承擔(dān)，但如果甲公司之后利用了該裝潢，則應(yīng)給予乙公司相應(yīng)補(bǔ)償。

    這樣，對(duì)乙公司的物品和裝修進(jìn)行處理后，甲公司就可將該商鋪另行出租了。至于甲公司的其他損失，可通過(guò)訴訟，要求乙公司進(jìn)行賠償。

    ■建議：

    上述案例中的租賃合同主要存在以下問(wèn)題：

    案例中的租賃合同不足以全面保障甲公司的權(quán)益。雙方約定的保證金是兩個(gè)月的租金，而租賃合同約定，如果乙公司逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)三個(gè)月的，甲公司才可書面通知乙公司解除合同。發(fā)生上述案例中的情況時(shí)，其保證金不足抵扣所拖欠的租金，這樣無(wú)法從根本上去保障甲公司的利益。

    因此，建議在租賃合同中約定，一是保證金的數(shù)額應(yīng)為三個(gè)月的租金 （根據(jù)實(shí)踐中的慣例）；二是如果乙公司累計(jì)拖欠1個(gè)月（或更少的時(shí)間）的租金時(shí)，甲公司也有權(quán)單方解除租賃合同。如此約定后甲公司就握有主動(dòng)權(quán)了，一旦乙公司累計(jì)拖欠1個(gè)月（或更少的時(shí)間）的租金，就可通知解除合同；拖欠的租金可在保證金內(nèi)抵扣，這樣就不會(huì)對(duì)自己的利益造成損害。

    案例中的租賃合同如增加以下約定，則甲公司就不會(huì)處于被動(dòng)的境地。

    （1）關(guān)于單方提前解除合同方面。在租賃合同中可約定：若乙公司拖欠租金或物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用一個(gè)月，甲公司有單方解除合同的權(quán)利；如乙公司無(wú)故停止?fàn)I業(yè)累計(jì)達(dá)10天或連續(xù)停止?fàn)I業(yè)達(dá)3天，則甲公司有權(quán)單方解除合同。這樣甲公司在保障自身利益的前提下，可根據(jù)情況決定是否行使合同解除權(quán)。

    （2）關(guān)于乙公司在商鋪內(nèi)的物品問(wèn)題。在租賃合同中可約定，租賃合同到期或提前解除合同的，乙公司遺留在商鋪內(nèi)的物品視為乙公司的棄置物，由甲公司任意處理。

    （3）關(guān)于裝修問(wèn)題。在租賃合同中可約定，租賃合同到期或提前解除合同的，乙公司應(yīng)將該商鋪恢復(fù)原狀，恢復(fù)原狀的費(fèi)用由乙公司承擔(dān)。如乙公司未將該商鋪恢復(fù)原狀的，甲公司可代為進(jìn)行，費(fèi)用由乙公司承擔(dān)。

    （4）關(guān)于甲公司利益損失賠償問(wèn)題。在租賃合同中可約定，乙公司的股東對(duì)乙公司的所負(fù)債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任。如此一來(lái)，就算乙公司資不抵債，也可向乙公司的股東進(jìn)行追償，甲公司的損失更有望獲得足額賠償，以保障其合法權(quán)益不受損害。