色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    房地產(chǎn)界有一句俗語：“買的永遠沒有賣的精。”意思很明顯，買房子的永遠“玩”不過賣房子的。這句話雖然在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場買賣雙方“信息不對稱”和購房者處于相對弱勢地位的現(xiàn)實，但如果要將其奉為“金科玉律”推而廣之，則未免顯得有些武斷。

    僅以北京寫字樓市場為例，這句俗語的“普遍性”就很令人懷疑。

    一位業(yè)內(nèi)人士日前對筆者表示，如今北京的寫字樓雖然遍地開花，但是可以毫不客氣地說，很多樓盤都還處在相當初級的競爭階段。大多數(shù)開發(fā)商在賣樓的時候，強調(diào)的依然是位置、“高級大理石”、“高級地毯”等所謂的“硬件”，僅此而已。其實，很多企業(yè)，尤其是對于選址頗具經(jīng)驗的國外企業(yè)，往往首先并不關心這些東西。

    摩托羅拉中國電子有限公司房地產(chǎn)部經(jīng)理張配說：“企業(yè)對硬件的關心跟10年前很不一樣了。作為開發(fā)商，開發(fā)寫字樓到底要以什么為賣點，心里要十分清楚。換句話說，寫字樓的開發(fā)商一定要清楚企業(yè)在購買或租賃寫字樓的時候，他們心理琢磨的究竟是什么。”

    辦公選址三層面：區(qū)域、位置、物業(yè)

    “根據(jù)研究來看，國外的企業(yè)在選擇辦公物業(yè)的時候，往往會考慮三個層面的因素。第一個層面是整個目標區(qū)域的開發(fā)狀況（Area Development）。第二個層面更多的是在具體的地點，亦即辦公物業(yè)的地點選擇（Site Selection）。第三個層面是具體的物業(yè)和物業(yè)管理（Business Facility and Management）。”從海外歸來現(xiàn)、供職于互聯(lián)時代營銷顧問公司、對寫字樓研究有頗深厚造詣的營銷管理顧問劉朝暉說。

    劉朝暉說，在區(qū)域上，很多公司辦公選址首先會很關注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，這是企業(yè)在選擇一個大的區(qū)域，比如是選擇在加州還是在俄勒岡州首先考慮的因素。在產(chǎn)業(yè)環(huán)境的諸多構成因素中，除了考慮地區(qū)受教育勞動力數(shù)量、資源外，還會考慮當?shù)卣�府的支持力度。在地點選擇方面，很多歐美企業(yè)遵循一個“4M”的標準，亦即把一次性成本降到最低，包括地產(chǎn)成本、搬遷成本和建筑成本等；把持續(xù)性運營成本降到最低，包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等；把風險降到最低，考慮到各種風險因素，如政府管制、恐怖襲擊和電力供應等等；把機會最大化，即要把公司選址和搬遷作為公司發(fā)展戰(zhàn)略的一部分。在美國，尤其是在新興城市，城市邊緣和郊區(qū)新城成為智力密集型企業(yè)選擇的區(qū)域地點，因為這些地方成本相對最低，發(fā)展空間也很大。如今在美國形成了200多個新的邊緣城市，它們聚集了美國約三分之二的寫字樓，同時創(chuàng)造了全美70%新的就業(yè)機會。在英國，也出現(xiàn)了幾十個新的城市，在倫敦周圍就有10來個新城市，成為了英國的經(jīng)濟增長點。

    辦公選址要看運營成本

    張配說，如果說10多年前企業(yè)在選擇辦公地點首先看位置、硬件設施，那么現(xiàn)在運營成本已經(jīng)被企業(yè)放在了第一位。

    10多年前，經(jīng)濟相對落后，城市發(fā)展水平較低，地理位置成為決定企業(yè)成敗的關鍵因素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業(yè)和新興的國內(nèi)企業(yè)而言，企業(yè)知名度不高，企業(yè)對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業(yè)的實力、宣傳企業(yè)形象的目的非常關心。同時，企業(yè)還關心樓的空調(diào)、電力、交通等配套設施，對運營成本則不大重視。

    “現(xiàn)在的情況相反，當企業(yè)選樓的時候，第一個考慮就是運營成本或辦公成本，離開了成本就不要談你的樓有多好，這也是企業(yè)對股東負責，對財務報表、現(xiàn)金流負責。”張配說。

    微軟中國有限公司房地產(chǎn)與采購經(jīng)理盧志華說：“企業(yè)決策者在做決策的時候要注重關鍵因素。因此地產(chǎn)開發(fā)商要知道企業(yè)在什么情況下會購買寫字樓，什么情況不會購買，最關鍵的一點是要找到企業(yè)的關注的關鍵點，掌握了這個關鍵，推廣和營銷才會比較有效。”

    作為企業(yè)辦公選址關鍵點的辦公成本，包含許多方面，租金只是其中的一項，還包括折舊費用、運營成本、人力資本等。資料顯示，對于北京幾大熱點寫字樓分布區(qū)域而言，國貿(mào)地區(qū)的平均入住成本最高，中關村地區(qū)比國貿(mào)稍低，金融街、望京次之。和以上幾大區(qū)域相比，亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（BDA）最低，入駐成本跟國貿(mào)CBD相比，約低20%－30%。

    張配認為，除此之外，企業(yè)辦公選址還注重交通、健康安全、配套服務，員工關系也是一個參考因素。因此，一種新趨勢是，除了企業(yè)的房地產(chǎn)部門、業(yè)務部門、法律部門參與選址，人力資源部也參與其中，在選址的時候主要考慮員工的交通、住房等方面能否令員工滿意，是否有利于留住人才等方面的問題。

    專家分析認為，企業(yè)選址實際上是企業(yè)經(jīng)營活動的一部分，參與者角色的變化也反映了新經(jīng)濟下企業(yè)房地產(chǎn)運作的變化。現(xiàn)在的辦公物業(yè)開發(fā)商應該了解到，企業(yè)在作出寫字樓租賃或者購買決策的時候，不僅僅會考慮物業(yè)本身的軟硬件條件，還要考慮財務關系、員工關系。

    商務區(qū)、郊區(qū)寫字樓競相爭輝

    包括北京在內(nèi)，企業(yè)辦公選址大抵經(jīng)歷了幾個發(fā)展階段：高級酒店階段、專業(yè)辦公樓階段和高科技開發(fā)區(qū)階段。10多年前，很多外企選址基本上在高級酒店，以利于推廣產(chǎn)品和吸引客戶；有了專業(yè)辦公樓后，企業(yè)發(fā)現(xiàn)酒店并非專業(yè)辦公環(huán)境，于是搬到專業(yè)辦公樓，如中國國際貿(mào)易中心(國貿(mào)中心)、嘉里中心以及中關村早期的一些辦公樓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，具備產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢的亦莊等高新技術開發(fā)區(qū)，乃至豐臺區(qū)的商務花園總部基地等對某些類型的企業(yè)的吸引力也越來越大。從高級酒店、專業(yè)辦公寫字樓到高科技開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)，企業(yè)從重視生產(chǎn)轉(zhuǎn)到重視智力、重視軟件，對綠色生態(tài)環(huán)境的要求越來越高，運營成本卻在一步步降低。

    8月23日，世界著名企業(yè)愛立信簽署協(xié)議，宣布其研發(fā)中心及中國總部正式落戶位于酒仙橋、望京地區(qū)的中關村電子城西區(qū)，總部占地4萬平方米，大樓形似中國如意。幾乎與此同時，有中國白領服裝第一品牌美譽的白領服飾也簽約BDA國際企業(yè)大道。

    據(jù)了解，該寫字樓集群一期14棟一經(jīng)推出即被企業(yè)訂購出9棟。同樣是在郊區(qū)或近郊，國內(nèi)航天工業(yè)的龍頭企業(yè)中國航天時代電子公司和長征火箭技術股份有限公司日前也已決定將公司總部設在豐臺區(qū)的總部基地。業(yè)內(nèi)專家指出，眾多中外企業(yè)將視野投向低密度的郊區(qū)辦公樓宇絕非偶然，事實上，無論中外企業(yè)，辦公選址的郊區(qū)化趨勢日漸明顯。

    張配認為，類似在亦莊BDA國際企業(yè)大道、豐臺總部基地、海淀EOD這樣的高科技開發(fā)區(qū)和科技公園辦公，主要有四大優(yōu)勢：第一是具有成本優(yōu)勢，平均房地產(chǎn)成本能降低30%－40%；第二，具有健康的辦公環(huán)境。第三是有利于企業(yè)文化建設。個性化的獨立建筑有利于加強企業(yè)文化建設，企業(yè)的高科技形態(tài)也能通過企業(yè)總部反映出來。第四是有利于業(yè)務發(fā)展。良好的自然環(huán)境有利于提高研發(fā)效率和資訊保密。不過，業(yè)內(nèi)專家也同時指出，郊區(qū)雖然有眾多優(yōu)勢，但是目前在北京至少也存在商務氛圍不濃厚、生活配套設施不健全等諸多不足，企業(yè)辦公選址還是應追求理性，而非追趕時髦；另一方面，不同類型的企業(yè)畢竟有不同的辦公選址要求，對于一部分企業(yè)可能宜于選擇郊區(qū)辦公，但是對于銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務類企業(yè)則更加適合在商務區(qū)，因為這些企業(yè)要大量接觸客戶，需要集聚效應，產(chǎn)業(yè)鏈不可分割。以北京CBD為例，統(tǒng)計顯示，進駐CBD的企業(yè)主要集中在服務業(yè)，約占入駐CBD全部企業(yè)的三分之二。

    隨著CBD區(qū)域財富中心、華貿(mào)中心等寫字樓在未來投入使用，將會有更多的包括世界500強在內(nèi)的企業(yè)入駐CBD。斥資40億元精心打造的華貿(mào)中心的三座超5A智能寫字樓就明確地將目標客戶定位于世界500強大型企業(yè)。

    據(jù)了解，在財富中心的客戶中，整層購買作為企業(yè)總部或區(qū)域總部的占據(jù)不小的比例。同樣的情況也發(fā)生在中關村。資料顯示，截至6月底，共有包括微軟、摩托羅拉、寶潔、西門子、英特爾等企業(yè)在內(nèi)的38家世界500強企業(yè)入駐中關村海淀園。繼Intel公司研發(fā)中心入駐中關村后，日前，法國電信新設立的北京研發(fā)中心也簽約入駐中關村，成為落戶中關村科技園區(qū)的第55家世界500強企業(yè)的研發(fā)機構。業(yè)內(nèi)人士分析，郊區(qū)和商務區(qū)優(yōu)勢互現(xiàn)，企業(yè)選擇寫字樓應綜合各方因素做出選擇。這對于競爭越來越激烈的北京寫字樓市場的啟示是，開發(fā)商應更多地懂得企業(yè)的運營規(guī)律，根據(jù)企業(yè)的實際需求開發(fā)出真正符合企業(yè)特點的寫字樓產(chǎn)品來；如果能做到這一點，寫字樓市場競爭再激烈，也能找到自己的立身之地。