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    位置是關(guān)鍵，政策促升值

　　說(shuō)到地段價(jià)值，地產(chǎn)界的“地段”理論其實(shí)在寫字樓市場(chǎng)應(yīng)用中更為深刻。人人都在討論各大商圈，一個(gè)成熟的商圈會(huì)擁有齊全的市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)資源和商務(wù)配套，更意味著人才、技術(shù)、信息和資金密集。中關(guān)村教育、科研機(jī)構(gòu)聚集，為入住企業(yè)提供了優(yōu)秀的人力資源及先進(jìn)的技術(shù)支持。當(dāng)然，地段價(jià)值高，企業(yè)的選址成本也將增加。

　　良好的交通與黃金的地理位置仿佛是魚和熊掌的關(guān)系。交通狀況的好壞直接影響到企業(yè)的商務(wù)成本，和員工的通勤成本及辦公效率，甚至?xí)�影響�?duì)商業(yè)機(jī)會(huì)的把握。城市中心擁堵的交通狀況已成為入住企業(yè)及員工最痛疼的事情。多維交通體系應(yīng)該是改善交通狀況的最簡(jiǎn)便可行的方法，這就是為什么越來(lái)越多軌道交通便利的項(xiàng)目在市場(chǎng)上日益受歡迎的原因。

　　一個(gè)成熟的尚無(wú)區(qū)會(huì)成為大企業(yè)的聚集之地，吸引與其相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)聚攏，擁有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并形成良性循環(huán)。選址合適的區(qū)域，可能擁有更多的機(jī)會(huì)和客戶資源，增進(jìn)和周邊相關(guān)企業(yè)的合作與聯(lián)系，這一點(diǎn)也是不同行業(yè)企業(yè)選址的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　當(dāng)然，一個(gè)商務(wù)區(qū)域的發(fā)展跟政策是息息相關(guān)的，政策傾向及優(yōu)惠措施對(duì)促成各商圈的發(fā)展和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)揮了巨大的作用。如金融街商會(huì)、CBD管委會(huì)曾先后公布了一些金融企業(yè)入住的優(yōu)惠政策，加速了產(chǎn)業(yè)聚集的速度。所以，選擇了合適的區(qū)域就可能享受相關(guān)政策優(yōu)惠及服務(wù)。

　　綜合來(lái)看，選擇合適的區(qū)域作為辦公地點(diǎn)，不僅能幫助自身企業(yè)獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，同時(shí)能形成區(qū)域與企業(yè)共同促進(jìn)和發(fā)展，提高區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平和產(chǎn)業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)二者雙贏。

    硬件配套不可缺，軟性服務(wù)更重要

　　辦公地點(diǎn)是企業(yè)的“名片”，對(duì)企業(yè)的宣傳作用不可小覷。一些公司遷址的直接原因就是希望進(jìn)一步提升企業(yè)形象，通過(guò)辦公地點(diǎn)來(lái)進(jìn)一步展示企業(yè)實(shí)力。好的建筑設(shè)計(jì)可以幫助寫字樓項(xiàng)目迅速擴(kuò)大知名度，對(duì)入住企業(yè)形象的提升也不容置疑。然而寫字樓的各種配套和服務(wù)也直接關(guān)系到入住企業(yè)的辦公成本及工作效率。例如項(xiàng)目周邊有銀行、酒店、會(huì)議會(huì)展中心、商場(chǎng)等，能夠更方便的進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，節(jié)約成本。而國(guó)家或地區(qū)政府機(jī)關(guān)等資源無(wú)疑能更提高區(qū)域的商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的硬件設(shè)施，也直接影響入住企業(yè)的便利性和辦公成本。如建筑材質(zhì)、玻璃幕墻質(zhì)量、大堂等公共位置裝修品量、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局等；另外，現(xiàn)代的企業(yè)多比較依賴項(xiàng)目的信息化智能化系統(tǒng)，如網(wǎng)絡(luò)布線、網(wǎng)絡(luò)流量是很多企業(yè)關(guān)注的問(wèn)題。所以在企業(yè)選址過(guò)程中，關(guān)于項(xiàng)目的硬件設(shè)施情況要事無(wú)巨細(xì)的了解清楚，防止需后期改造而致使辦公成本增加。這些都是企業(yè)選址時(shí)應(yīng)該考慮的問(wèn)題。
　
　　在目前的寫字樓市場(chǎng)中，普遍的情況是：硬件水平相對(duì)趨同，而項(xiàng)目受關(guān)注、受歡迎都是贏在“細(xì)節(jié)”、贏在“服務(wù)”。物業(yè)管理水平作為影響著企業(yè)辦公成本和辦公的舒適與安全的直接影響因素，越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。越來(lái)越多的物業(yè)公司管理著寫字樓的水、電、空調(diào)供應(yīng)及保潔、停車等一系列問(wèn)題，都希望成為入主企業(yè)的“優(yōu)秀管家”，使入住企業(yè)對(duì)整個(gè)樓盤達(dá)到較高的忠誠(chéng)度。舉個(gè)很直觀的例子：CBD的國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心等一批早期建設(shè)的寫字樓項(xiàng)目，到今日依然保持較高的租金水平，受國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的青睞，一個(gè)很大的原因就是其后期管理到位。

　　因此，軟性服務(wù)直接影響著項(xiàng)目的保值增值，不管是投資，還是企業(yè)選址，都是一個(gè)不能小視的考察因素。

　　沒(méi)有最好的，只有最適合的

　　寫字樓的租金或售價(jià)直接關(guān)系到企業(yè)的辦公成本，也是企業(yè)在選址時(shí)最為關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。高品質(zhì)的項(xiàng)目往往意味著高的價(jià)格，但高價(jià)格卻不一定最適合你的企業(yè)。如何在價(jià)格與需求間平衡，選擇高性價(jià)比的項(xiàng)目，最有效的方法是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的多了解和對(duì)比。特別是針對(duì)近兩年市場(chǎng)放量較大的情況，價(jià)格有一定的起伏，選擇合適的時(shí)機(jī)來(lái)購(gòu)買或租賃項(xiàng)目，可以節(jié)約一大塊成本。而對(duì)于需租賃的企業(yè)，必須考慮租期問(wèn)題。一般情況下，長(zhǎng)期穩(wěn)定的租期保證了入住企業(yè)的穩(wěn)定性，整體辦公環(huán)境更加協(xié)調(diào)。其實(shí)，企業(yè)及行業(yè)自身情況對(duì)于選址決策的影響才是決定性的。

　　企業(yè)的行業(yè)、規(guī)模及資金計(jì)劃直接體現(xiàn)在對(duì)寫字樓面積的需求和對(duì)價(jià)格的敏感程度不同；企業(yè)的發(fā)展方向和對(duì)客戶、下游資源供應(yīng)商的依賴程度體現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的依賴程度各異，他們的選擇必須建立在對(duì)自身情況的足夠了解和分析的基礎(chǔ)上，找到最適合的項(xiàng)目。記�。鹤钸m合的才是最好的。（作者系中國(guó)指數(shù)研究院商用物業(yè)研究中心（COPT）分析師）