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    房價下跌了，買房人不樂意，在開發(fā)商交付時挑各種毛病打官司……

    在一段時間里，國家對商品房限購。但還有人想囤房，于是想出各種規(guī)避限購、限貸政策的方法，可事后卻發(fā)現(xiàn)引發(fā)了交易糾紛。

    還有人甚至為了多買房子，夫妻倆不惜“假離婚”。但也有假戲真做，最后鬧到法院也說不清楚這是真離婚還是假離婚的……

    昨天，浙江省高級人民法院發(fā)布了《2003-2012房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下浙江房地產(chǎn)審判白皮書》，通報了典型案例和數(shù)據(jù)。

    這十年來，浙江省房地產(chǎn)糾紛案數(shù)量總體呈上升趨勢，其中2008年后增長明顯，每年約13000件。審結(jié)案件中，調(diào)解、撤訴的占55.17%。

    多買房夫妻“假離婚”
    假戲真做鬧上法庭

    “假戲真做”不是危言聳聽，想要通過“假離婚”規(guī)避限購的人，可得聽聽法官們的忠告。

    杭州江干區(qū)法院九堡法庭就審理過一個類似案子。

    2011年11月，一女子狀告前夫，她和前夫協(xié)議離婚后，前夫一直沒有履行離婚協(xié)議書上的財產(chǎn)分割約定，包括一輛汽車和10萬元生活費(fèi)。

    但開庭時，前夫趕到法院道出了另一種說法：他和妻子是2010年年底離婚的，但這是假離婚，因為當(dāng)時夫妻倆想再買一套房子，但名下已經(jīng)有兩套房子，根據(jù)當(dāng)時的限購政策，不能再買第三套房。

    男子說，他和妻子商量通過假離婚的辦法再買一套，具體方案是：第一步，協(xié)議離婚；第二步，把兩套房子過戶到男方名下（房子是早年男方出錢購買）；第三步，女方變成無房戶，去貸款買房。

    該男子說，等離婚辦妥后，他給妻子打了一筆20萬的首付款，而且兩人離婚后也一直生活在一起，一起走親訪友，從未告訴過親友他們已經(jīng)離婚。

    男子說，但此后妻子卻突然不愿復(fù)婚了，反而跟他討要離婚協(xié)議里說的車子和生活費(fèi)。

    昨天，省高院民一庭庭長蔣衛(wèi)宇解讀說，離婚沒有“假”一說，凡是經(jīng)過法院判決或者民政局登記過的協(xié)議離婚，都是合法有效的，離婚協(xié)議也必然要履行。“以假離婚為理由向法院主張不履行財產(chǎn)分割協(xié)議行不通。”

    “浙江這樣的案例不多，但我了解到，浙江周邊某省的一家婚姻登記處，有‘房事有風(fēng)險，離婚須謹(jǐn)慎’這樣的告示牌。”蔣衛(wèi)宇告誡說，當(dāng)事人切勿耍小聰明通過“假離婚”規(guī)避限購政策，這反而使自己的婚姻狀況處于一種不穩(wěn)定狀態(tài)中。

    以別人名義買房
    法院不支持真實(shí)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)

    2011年5月，任甲以弟弟任乙的名義購買了一套商品房。買房錢由任甲全額支付，房屋三證則辦到弟弟任乙名下。

    后來，任甲以其是實(shí)際買受人為由起訴任乙，要求法院確認(rèn)房產(chǎn)歸他所有。

    法院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及款項支付情況，可認(rèn)定房子是任甲以弟弟任乙名義借名購買的事實(shí)。

    不過，因任甲不具備購房資格，所以雖然任甲是真實(shí)買家，請求法院確認(rèn)他為房屋產(chǎn)權(quán)人，但法院并不支持。

    法官說，為了規(guī)避國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，借名買房行為時有發(fā)生。

    此類行為不僅妨礙調(diào)控政策的落實(shí)，擾亂房屋權(quán)屬登記管理秩序，對真實(shí)買家來講也有重大的風(fēng)險和隱患。

    一旦名義上房屋產(chǎn)權(quán)人對房產(chǎn)悄然出售，而后任買家也是善意取得，那么這種情況下，真實(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)人將無法追回房屋而“雞飛蛋打”。

    所以，這條路也是走不通的！

    不過法院表示，如果真實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人要求確認(rèn)自己對房屋的產(chǎn)權(quán)，可以在自己符合購房條件后，再向法院起訴請求確權(quán)。

    買房要注意的其他一些重要規(guī)則：

    1、如果在政府限購、限貸等政策出臺前簽訂購房合同，但在辦理付款過程中發(fā)生政府新頒布限購、限貸等政策，導(dǎo)致買方無法購買的，應(yīng)當(dāng)同意解除合同，并且不需要支付違約金。

    2、如在限購、限貸等政策頒布實(shí)施后簽訂購房合同，但在辦理付款過程中又以辦不出按揭、限購等理由主張取消合同的，買方要承擔(dān)違約責(zé)任。

    3、有人搞虛假訴訟，A沒資格買房，就出錢給B去買房，再由B出具一張與房款相等的欠條給A。A去法院起訴B，說B欠錢不還，期望法院判決B的房子過戶給A還債。法官說，這屬于虛假訴訟，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可能涉嫌犯罪。就算僥幸沒被發(fā)現(xiàn)，法院執(zhí)行也是拍賣房屋償還現(xiàn)金的形式，A是拿不到房子的。

    4、農(nóng)民房買賣需要謹(jǐn)慎。根據(jù)國家政策，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地上的房屋，所以購房合同是無效的，雙方必須返還房屋和購房款，如果合同造成損失，各自承擔(dān)一半。

    5、科研、綜合辦公用地、商業(yè)用地等土地上不能建造和銷售商品房住宅，但現(xiàn)在不少開發(fā)商還是打擦邊球，銷售“單身公寓”。這樣的房子常因無法辦出單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證而引發(fā)糾紛，買家也無法按照商品房相關(guān)規(guī)定享受法律權(quán)利。