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    資深經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域律師 葉水榮

    “買賣不破租賃”是我國(guó)民商事司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，它是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能因?yàn)槠湟殉蔀樽赓U物的所有人而否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物。簡(jiǎn)而言之就是租賃物在租賃關(guān)系存續(xù)期間，發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，租賃合同繼續(xù)有效。

    “買賣不破租賃”是立法者在制定法律過(guò)程中，衡量了買受人與承租人的利益，從保護(hù)弱勢(shì)地位的承租人、穩(wěn)定交易秩序的角度設(shè)立的原則。我國(guó)合同法明確規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這一規(guī)定擊破了合同的相對(duì)性原理和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，因此在實(shí)踐使用過(guò)程中需注意以下幾個(gè)方面：

    1、“買賣不破租賃”不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。理由如下：第一，動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。

    2、“買賣不破租賃”不適用于在不動(dòng)產(chǎn)上先實(shí)施抵押后租賃的情況。最高院關(guān)于擔(dān)保法解釋中規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則，將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過(guò)變賣抵押物用于清償債務(wù)。

    3、“買賣不破租賃”不適用于在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)上的租賃。

    不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，依舊出租、處分或者承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受；因此，已經(jīng)被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效；最高人民法院曾在復(fù)函中明確指出，被執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。
    本律師曾經(jīng)遇到過(guò)這樣一個(gè)案例：一對(duì)夫妻曾于2002年7月1日將自己所有的某小區(qū)的商品房出租給張某，租賃期限為10年，租金為5萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日夫妻兩人即收到全額租金，同年10月，張某領(lǐng)取了房屋租賃證，但夫妻二人并未將房屋交付。2003年3月，夫妻二人又將此房屋賣給了李某，3月13日李某獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證，隨后裝修入住。同年6月，張某訴狀法院，要求判令夫妻二人和李某將房屋騰空交其使用，后法院一審判決三被告將房屋騰空交給張某使用，李某不服提起上訴。
    本案中，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，其表面形式符合“買賣不破租賃”原則，一審法院亦據(jù)此認(rèn)定租賃合同有效，進(jìn)而判令出賣人及買受人應(yīng)當(dāng)騰空租賃物交付承租人使用。但也存在諸多不合理的情形，比如租金特別低，租期過(guò)長(zhǎng)且租賃物至今未交付承租人等，不排除出賣人與承租人惡意串通，損害買受人合法權(quán)益的可能。所以“買賣不破租賃”原則的適用必須具備三個(gè)條件：一、房屋租賃合同仍然有效；二、租賃物已交付于承租人；三、出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。只有如此，承租人才能據(jù)此對(duì)抗租賃物新的所有人，行使其租賃合同權(quán)利。本案中承租人在簽訂租賃合同后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)從未關(guān)心租賃物實(shí)際情況，相反買受人在房屋交付后即過(guò)戶更名，為善意合理使用，并且裝修入住。因此，應(yīng)該保護(hù)新所有權(quán)人的合法權(quán)益，以免出現(xiàn)買受人在不知情的情形下被迫接受不公平、不合理的租賃合同局面，最后二審法院判決撤銷一審法院判決，駁回張某的訴訟請(qǐng)求。

    以上是本律師的個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。