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    （原標題：物管企業(yè)上市眾生相 記者：張玉）

    遭李榮浩怒懟“訓你跟訓孫子的口氣一模一樣”，物業(yè)話題一度在近日登上熱搜。事實上，作為剛性居住需求的體現(xiàn)，近年來，住宅物業(yè)正試圖通過上市在資本市場分一杯羹。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，開年至今，已有3家物業(yè)服務企業(yè)在港成功上市。從遞表情況來看，有7家物業(yè)服務企業(yè)成功遞表，正在等候上市。此外，榮盛發(fā)展、世茂房地產、金科股份、陽光城、禹洲地產、越秀地產、合景泰富、佳源國際、華潤置地、朗詩地產、深圳控股等11家企業(yè)也紛紛傳出擬分拆物業(yè)板塊赴港上市的消息。

    房企積極分拆物業(yè)板塊上市背后，關于物管企業(yè)“寄生”和“輸血”關聯(lián)地產母公司的話題一度引發(fā)熱議。而在靠收并購擴大江湖地位的同時，如何增強自身外拓和可持續(xù)發(fā)展能力也成為這些企業(yè)上市后不得不思考的問題。

    對于赴港上市相關問題，6月17～18日，《中國經(jīng)營報》記者先后致電致函正榮服務、弘陽服務、宋都服務、禹洲地產等多家企業(yè)進行采訪。多數(shù)企業(yè)回應記者表示，目前處于靜默期，不方便作出回復。

    資本魔方

    截至2020年2月29日，有1家物業(yè)管理公司在上海證券交易所上市，2家物業(yè)管理公司在深圳證券交易所上市，42家物業(yè)管理公司在全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)上市及21家物業(yè)管理公司在港交所上市。

    6月17日，金融街物業(yè)股份有限公司通過港交所聆訊。另據(jù)市場消息，弘陽服務集團將于近日尋求通過香港IPO上市許可，目標集資7000萬至8000萬美元。此外，正榮地產旗下物業(yè)公司正榮服務也傳出將于近日尋求上市聆訊，計劃募集資金約1.5億美元。

    與此同時，在今年的線上業(yè)績會上，禹洲集團創(chuàng)始人、董事局主席林龍安對于此前擬分拆的物業(yè)板塊給出了相對清晰的上市時間表。林龍安透露，物業(yè)力爭今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。其中，他們將會把商業(yè)輕資產部分和物業(yè)的新家園模式來對接，而重資產部分則需2～3年的規(guī)劃。

    今年1月24日向港交所遞表的宋都服務仍然在等候階段，而動作較快的建業(yè)集團，旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活已于5月15日在港交所掛牌上市。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年2月29日，有1家物業(yè)管理公司在上海證券交易所上市，2家物業(yè)管理公司在深圳證券交易所上市，42家物業(yè)管理公司在全國中小企業(yè)股份轉讓系統(tǒng)上市及21家物業(yè)管理公司在港交所上市。

    房企熱衷于分拆物業(yè)上市的背后，是行業(yè)與資本市場環(huán)境變化所帶來的“資本魔方”。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年物業(yè)股年內平均漲幅達到56%。截至6月16日收盤，22家主營業(yè)務在內地的港交所上市物業(yè)公司年內股價平均上漲52.69%，只有4家出現(xiàn)下跌。同期，恒生指數(shù)跌幅為13.64%。

    從市場估值來看，當前物業(yè)板塊的市盈率普遍在30～50倍之間，招商積余甚至高達115倍。

    “相較于房地產開發(fā)企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)擁有輕資產運營、高收繳率與續(xù)約率、未來兩年高確定性營業(yè)收入增長以及穩(wěn)定且持續(xù)的現(xiàn)金流等特點，使得物業(yè)服務企業(yè)可以保持穩(wěn)定健康的發(fā)展，這是受到資本青睞的重要原因。”中指研究院常務副院長黃瑜向記者表示。

    物業(yè)企業(yè)在資本市場發(fā)展持續(xù)升溫，很多物業(yè)公司市值甚至跑贏母公司。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日下午，綠城服務總市值達到309.47億元，高于其關聯(lián)房企綠城中國204.25億元的市值；雅生活同樣以554.67億元的總市值，超越母公司雅居樂的368.59億元。

    “資本市場對物業(yè)行業(yè)估計并未過高。”黃瑜認為物業(yè)服務企業(yè)的高估值是有跡可循，“一直以來，資本市場對規(guī)模大、增長快、有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)偏愛有加。而已上市企業(yè)和準備上市企業(yè)中，多數(shù)都是在行業(yè)內具有一定綜合實力地位或者在細分領域市場占據(jù)領軍優(yōu)勢的物業(yè)服務企業(yè)。”

    雙向依賴？

    物業(yè)公司扎堆上市的背后，記者梳理發(fā)現(xiàn)，多家物業(yè)企業(yè)都存在主營業(yè)務高度依賴母公司的現(xiàn)象。

    根據(jù)招股書信息，弘陽服務高度依賴母公司進行業(yè)務發(fā)展，2017～2018年及截至2019年12月31日，弘陽地產集團所開發(fā)物業(yè)分別占弘陽物業(yè)的在管總建筑面積的73.1%、72.3%及61.8%，弘陽服務超六成業(yè)務來自母公司弘陽地產。

    今年1月在港交所遞表申請上市的宋都物業(yè)亦是如此。招股書顯示，2017～2018年及2019年前9個月，由宋都股份集團獨立或合作開發(fā)的物業(yè)服務收益占宋都服務總物業(yè)服務收益的比重分別為98.19%、96.62%及93.46%。

    從區(qū)域布局來看，宋都服務的業(yè)務布局也仍然以母公司宋都股份的大本營浙江為主。招股書顯示，上述報告期內，宋都服務在浙江省的在管物業(yè)產生的收益分別占物業(yè)管理服務總收益約82.0%、82.8%及84.2%。

    對此，CIC灼識咨詢執(zhí)行董事朱悅表示：“背靠母集團開發(fā)商的物管企業(yè)普遍具備強勁的在管規(guī)模實力，母集團為其提供了穩(wěn)定的在管面積和新增管理面積，意味著物管企業(yè)收入可持續(xù)性得到一定程度的保障。”

    值得一提的是，除了依賴母公司可提供的資源外，物管企業(yè)和關聯(lián)地產公司之間的資金流向問題也引起頗多關注。

    根據(jù)招股書顯示，正榮服務曾以未來年度收取若干在管物業(yè)管理費的權利以及正榮服務100%股份做抵押，向第三方信托公司質押融資5億元，利率為9.0%至14.0%。在獲得該款項之后，正榮服務又將全部款項墊付給關聯(lián)方正榮集團，而正榮集團已悉數(shù)償還截至最后實際可行日期的未償還款項。

    而據(jù)相關媒體報道，2018年5月18日，時代中國曾抵押物業(yè)時代鄰里為母公司時代中國“輸血”。

    在上海中原地產分析師盧文曦看來，物業(yè)公司上市是趨勢，一方面物業(yè)能夠通過融資獲得更多資金支持；另一方面物業(yè)公司反過來還可以向母公司輸血。他直言，當下很多地產公司拆分出物業(yè)板塊上市正是為了增加融資通道。

    “由于物業(yè)公司屬于服務性行業(yè)，不是重資產運營，輸血融資給母公司風險并沒有人們想象中那么大。”盧文曦進一步分析道，“很多物業(yè)公司是依靠母公司開發(fā)的樓盤，外面拓展的能力不是特別強的，如果母公司足夠大，有足夠多的項目也不用太過擔心。”

    洗牌加劇

    對于上市與否的問題，黃瑜告訴記者，目前物業(yè)服務公司分成了兩個“派別”，一方是“堅定上市派”，而另一方是“暫不上市派”。

    資本向好之下，物管行業(yè)的整合正在加速，行業(yè)內馬太效應愈顯。中指院日前發(fā)布2020年中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究成果顯示，僅2019年，TOP10物業(yè)企業(yè)管理面積均值達2.21億平方米，為TOP100企業(yè)均值的5.16倍。

    黃瑜告訴記者，在物業(yè)管理行業(yè)集中度進一步提升的背景下，收并購依然是物業(yè)服務企業(yè)擴規(guī)模的重要手段。

    據(jù)相關媒體報道，已經(jīng)遞表的正榮服務上市計劃集資的11.7億港元，將用于進行戰(zhàn)略投資和收購、進一步發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關系、信息管理系統(tǒng)和服務軟件、以及用作營運資金。

    此外，6月10日，綠城服務發(fā)布公告顯示，完成根據(jù)一般授權配售新股份，所得款項凈額2693萬元，用于未來潛在的并購、戰(zhàn)略投資、營運資金。

    “2019年是百強企業(yè)的并購大年。”黃瑜指出，2019年內發(fā)生70余起并購事件，其中，百強TOP30企業(yè)并購案數(shù)量占百強企業(yè)并購總量的近七成。物業(yè)服務企業(yè)通過上市，擁有更加充足的現(xiàn)金流，為提高企業(yè)市場占有率和競爭力，在未來發(fā)展中占據(jù)一席之地，會根據(jù)公司自身最新的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃調整募集資金的用途。

    靠收并購擴大江湖地位的同時，如何增強自身造血能力和發(fā)展?jié)摿Ω�是尋求上市的物管企業(yè)應該思考的問題。

    招股書顯示，從收入構成上來看，物業(yè)管理服務是弘陽服務目前主要的收入來源，2017～2019年，弘陽服務來自物業(yè)管理服務的收入分別為2.23億元、2.8億元及3.55億元，占總收入的比重分別為86.7%、80.2%和70.5%。

    “物業(yè)服務企業(yè)提升可持續(xù)發(fā)展能力需要做好以下幾點：一是增強企業(yè)市場化拓展能力，深耕已有的區(qū)域市場，以點帶面，形成規(guī)模效應；二是增強多業(yè)態(tài)管理能力，尋求住宅業(yè)態(tài)和非住宅業(yè)態(tài)均衡發(fā)展，提高企業(yè)綜合管理能力；三是立足業(yè)主需求，積極開展增值服務業(yè)務，擴容企業(yè)盈利空間；四是做好成本管控，通過組織架構變革、智能化應用、標準化建設等措施減低企業(yè)運營管理成本，實現(xiàn)降本增效。”黃瑜建議道。

    不過，值得一提的是，盡管IPO潮興起，依然有企業(yè)選擇按兵不動。今年3月的2019年度業(yè)績推介會上，萬科董事會主席郁亮表示，萬科物業(yè)暫時沒有上市計劃，并且在未來很長一段時間內都不會上市，等到大家都認可萬科物業(yè)“城市服務商”的身份時，萬科物業(yè)才會考慮上市。

    對于上市與否的問題，黃瑜告訴記者，目前物業(yè)服務公司分成了兩個“派別”，一方是“堅定上市派”，而另一方是“暫不上市派”。