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    “樓市調(diào)控政策出來(lái)后，原來(lái)打算買(mǎi)房子的溫州、臺(tái)州等地炒房客，現(xiàn)在都來(lái)詢問(wèn)商鋪。”陳先生是杭州錢(qián)江新城華邦地產(chǎn)的員工，最近他明顯感覺(jué)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始走俏起來(lái)。

    SOHO中國(guó)(新聞 公司)董事長(zhǎng)潘石屹最近也發(fā)表了一番言論：“房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不會(huì)受到影響。”與此同時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，新政甚至有可能會(huì)刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，杭州商住倒掛時(shí)代有望得到扭轉(zhuǎn)。

    記者昨天(28日)了解到，銀行也在勒緊住房信貸錢(qián)袋子的同時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)敞開(kāi)了大門(mén)。新政推出后，嗅覺(jué)敏銳的民間資金，紛紛另覓戰(zhàn)場(chǎng)，除股市、實(shí)業(yè)領(lǐng)域外，部分資金開(kāi)始流向商業(yè)地產(chǎn)。

    現(xiàn)象錢(qián)江新城炒房客轉(zhuǎn)投商鋪

    在杭州錢(qián)江新城板塊的核心區(qū)域，盛世錢(qián)塘和金基曉廬兩個(gè)高檔樓盤(pán)交相呼應(yīng)，因地理位置優(yōu)越，炒作概念大，先前一直活躍著眾多來(lái)自溫州、臺(tái)州等地的炒樓投資客。這從盛世錢(qián)塘正門(mén)的商鋪，密布著20多家中介公司就可見(jiàn)一斑。

    要不是國(guó)家出重拳打壓炒房，中介公司人士保守估計(jì)，這里的房?jī)r(jià)炒到5萬(wàn)/平方米左右，不成問(wèn)題。

    自國(guó)家打出房貸調(diào)控重拳后，“二套房提高首付和利率”、“限制異地炒房”和部分銀行“叫停第三套房貸”等措施，給炒房者造成了直接打擊，曾經(jīng)投資一度活躍的錢(qián)江新城樓盤(pán)，也陷入了僵局。樓盤(pán)附近房產(chǎn)中介的客戶經(jīng)理，也難得有休息的時(shí)間，在店門(mén)口聊聊家常。

    最近，盛世錢(qián)塘的一位房東因急需用錢(qián)，不惜將一套原價(jià)240萬(wàn)的LOFT，以降價(jià)40萬(wàn)的代價(jià)轉(zhuǎn)了手。因?yàn)檎l(shuí)也不知道，樓市的春天何時(shí)重來(lái)。

    投資住房成了泡影，這些來(lái)自溫州、臺(tái)州等地的炒房客，便紛紛將目光轉(zhuǎn)向不受新政影響的商鋪。

    “樓市出調(diào)控政策后，原來(lái)打算來(lái)買(mǎi)房子的溫州、臺(tái)州等地炒房客，現(xiàn)在都來(lái)問(wèn)商鋪。外地人跑來(lái)買(mǎi)，既沒(méi)有地域限制，申請(qǐng)銀行貸款也比較松。隨著樓盤(pán)入住率的提高，萬(wàn)象城等的開(kāi)業(yè)，這一帶的人氣也會(huì)越來(lái)越旺。”華邦地產(chǎn)的陳先生介紹。

    “上次有客戶來(lái)咨詢投資商鋪的事，可惜商鋪房東都舍不得賣(mài)。一樓有幾間商鋪，因在地下，客戶不喜歡，所以沒(méi)有下單。最近二樓有一套商鋪剛掛出來(lái)賣(mài)，要是客戶知道了，可能很快會(huì)被搶走。雖然錢(qián)江新城板塊的商鋪比較貴，但租金不錯(cuò)，投資回報(bào)率挺高。”陳先生說(shuō)。

    銀行貸款大門(mén)向商業(yè)地產(chǎn)敞開(kāi)

    葉小姐是杭州一家股份制商業(yè)銀行房貸部門(mén)的工作人員。眼看最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而商業(yè)貸款沒(méi)有受到什么影響，銀行在額度上也有所支持，原本想買(mǎi)房的她也動(dòng)了投資商鋪的念頭。

    “盡管商鋪和寫(xiě)字樓貸款業(yè)務(wù)，一直都沒(méi)有住房貸款業(yè)務(wù)來(lái)得好，但現(xiàn)在房子沒(méi)得買(mǎi)，投資成本也高，租賃也不如商鋪好，有個(gè)朋友想去投資湖州織里的童裝市場(chǎng)，我也想去看看是不是有什么機(jī)會(huì)。”葉小姐介紹。

    她算了筆賬，一位朋友在五六年前花了近百萬(wàn)，在義烏小商品市場(chǎng)投資了1間一樓很小的商鋪，現(xiàn)在租給別人每年可以穩(wěn)收二三十萬(wàn)。

    葉小姐介紹，房貸新政出臺(tái)后，二套房首付也提高到50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，投資者投資住宅沒(méi)有了更多回報(bào)空間，住宅、商鋪、寫(xiě)字樓的杠桿效應(yīng)被同化了。而此次商鋪不在二套房貸新政的界定范圍內(nèi)，在這種情況下，選擇好的商鋪、寫(xiě)字樓的租賃回報(bào)會(huì)比普通住宅更大。

    代理湖州織里中國(guó)童裝城的杭州左盛房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司的劉小姐也介紹，兩周時(shí)間不到，童裝城每平方米已漲了200-500元。

    “房產(chǎn)新政剛出來(lái)不久，很多原來(lái)做住宅的客戶，將投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，特別是2-3線城市的商業(yè)地產(chǎn)，覺(jué)得升值空間更大。上回，溫州、臺(tái)州等地的客戶，專程來(lái)到杭州住在杭州，因?yàn)橐�買(mǎi)商鋪的人多，需要排隊(duì)。”

    專家商業(yè)地產(chǎn)投資仍需謹(jǐn)慎

    看著身邊的朋友一個(gè)個(gè)在尋找新的投資渠道。原本炒房客的余先生，在幾乎賣(mài)完住宅后，也開(kāi)始四處搜集和打聽(tīng)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投資的信息，看是否值得投資。

    “投資商業(yè)地產(chǎn)還是要謹(jǐn)慎，要看最近市場(chǎng)銷售情況如何，實(shí)際需求量有多少，畢竟商業(yè)地產(chǎn)的使用年限短，客戶群不多。”農(nóng)業(yè)銀行省分行財(cái)富管理中心主任余東升表示，銀行并不是看客戶申請(qǐng)多少商業(yè)地產(chǎn)貸款，就放多少，也要看客戶的承受能力如何。

    而我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部經(jīng)理周包軍指出，普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)，并不是簡(jiǎn)單的蹺蹺板關(guān)系。天天和二手房打交道的他，給出了三個(gè)理由：春節(jié)后，杭州二手房市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者不少是自住性購(gòu)房者，他們?cè)�本打算買(mǎi)住宅，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)再好，需求結(jié)構(gòu)也不會(huì)轉(zhuǎn)到商鋪、寫(xiě)字樓上。其次，商業(yè)地產(chǎn)的貸款首付要五成，細(xì)細(xì)算來(lái)貸款成本也不低。另外，商業(yè)地產(chǎn)在杭州的關(guān)注度一直不高，漲幅一直低于住宅。

    深發(fā)展杭州分行個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人杜志良也認(rèn)為，在杭州，商業(yè)地產(chǎn)不一定會(huì)成為新的利潤(rùn)洼地。

    “杭州的定位是宜居城市、休閑旅游城市，不像北京、上海商業(yè)味那么濃。加上原來(lái)杭州商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量就不大，主要集中在武林商圈、湖濱商圈、吳山商圈等地，市場(chǎng)積淀不多，租賃比不高，加上商業(yè)地產(chǎn)的水、電、煤等參照商用，成本比較高，恐怕難以吸引投資客。從杭州歷史上看，商業(yè)地產(chǎn)也從來(lái)沒(méi)有瘋狂過(guò)。”

    “所以，盡管現(xiàn)在普通住房的投資成本提高，和商業(yè)地產(chǎn)投資成本拉平和靠近，但排除后續(xù)政策影響，將來(lái)住宅未必處于下風(fēng)。商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為估值洼地，還有待觀察。”

    開(kāi)發(fā)商

    杭州“住商價(jià)格倒掛”

    現(xiàn)象有望扭轉(zhuǎn)

    和銀行業(yè)內(nèi)人士和中介人士的看法不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕并不小。

    “的確，杭州是休閑旅游城市，商業(yè)地產(chǎn)只能在錢(qián)江新城、濱江、黃龍商圈等地局部紅火，在杭州全面紅火并不現(xiàn)實(shí)。”浙江華峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦公室副主任蔣大慶說(shuō)。

    “但是，應(yīng)該看到，房子也就是這幾年漲得快，有些商業(yè)氛圍濃的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)也漲得快，只是大家都把目光盯牢了住宅。商業(yè)地產(chǎn)的需求和價(jià)格都是在健步往上走的。”他舉例，錢(qián)江新城的寫(xiě)字樓，目前每平方米的均價(jià)在2.5萬(wàn)/平方米，比附近樓盤(pán)售價(jià)低。除經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇外，隨著商業(yè)氛圍的逐步濃厚，錢(qián)江新城的商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)和租金也會(huì)逐步拉升。

    西湖、錢(qián)塘江、運(yùn)河，可以說(shuō)，是水成就了杭州這個(gè)城市。如今，一個(gè)以“金沙湖”為中心展開(kāi)一座城的現(xiàn)代演繹，在下沙東部逐漸上演。和別的開(kāi)發(fā)商在那里投資樓盤(pán)不同，去年11月，浙江萬(wàn)亞置業(yè)有限公司在下沙金沙湖畔，別出心裁地投資了一處商業(yè)地產(chǎn)。

    該公司常務(wù)副總王潤(rùn)南表示，隨著房地產(chǎn)新政的陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)會(huì)在3-5個(gè)月內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，甚至價(jià)格下沉5%-10%�；�于杭州的情況，杭州住宅短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的態(tài)勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性會(huì)逐步凸現(xiàn)出來(lái)，也許還會(huì)逆勢(shì)上漲。很多投資客看沒(méi)有地方投資，很可能會(huì)投資商業(yè)地產(chǎn)。

    他分析，和住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)目前的貸款不受限制，可以居住、投資和出租。“外地客戶也不受限制，目前前來(lái)咨詢和預(yù)訂的客戶中，就有部分是外地客戶。”

    “我看好杭州商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)。因?yàn)楹贾荼旧硎巧套〉箳�，現(xiàn)在住宅市場(chǎng)受政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)返璞歸真，恢復(fù)其本來(lái)的價(jià)值。在國(guó)內(nèi)不少城市，都是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格大于住宅。”

    王潤(rùn)南告訴記者，這幾年在杭州，酒店公寓、LOFT等已經(jīng)異軍突起，順應(yīng)未來(lái)的生活理念。雖然商業(yè)地產(chǎn)的水、電費(fèi)成本比住宅高，但和住宅投資成本相應(yīng)要支付利息相比，還是少的。

    小貼士

    商業(yè)地產(chǎn)

    就像溫吞水

    不管投資商業(yè)地產(chǎn)是否正當(dāng)時(shí)，蔣大慶還是給出了投資商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)用小貼士，讓大家對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)有個(gè)了解。

    “之前溫州炒房客之所以不大青睞商業(yè)地產(chǎn)，是因?yàn)樗麄兺顿Y有個(gè)特點(diǎn)——要求回報(bào)快。有的民間資本是高利貸借來(lái)的，每天的成本很高，所以他們會(huì)算一筆賬，看增值幅度是否值得投資。”

    “從投資的角度看，個(gè)人認(rèn)為，商鋪投資是比較好的，和這幾年暴漲的住房相比，在杭州漲幅不大的商鋪有很大的潛力。最關(guān)鍵要看眼光如何，是否看得準(zhǔn)，而不是人云亦云。眼光就要看區(qū)域的人氣、政府的規(guī)劃等。如在合適的地段，找到合適的商鋪，今后可能翻番。”

    此外，和投資住宅相比，商鋪投資就像一壺“溫吞水”，是慢慢烘上來(lái)的，持有時(shí)間要長(zhǎng)，投資者需要耐得住性子。