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    對于杭州的商業(yè)市場來說，“地鐵”是點(diǎn)燃新商機(jī)的絕佳契機(jī)，雖然杭州地鐵一號線直到2012年11月才開通，但全新的“地鐵商業(yè)”早已在杭州拉開帷幕。

    地鐵商業(yè)在地鐵真正開通前靠的是“概念”，尤其是在房產(chǎn)市場調(diào)控，住宅市場被“雙限”，不少購房者將目光投向具有投資價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，而帶有地鐵概念的看上去更有升值潛力。于是，地鐵沿線的蕭山、下沙、濱江等區(qū)域的酒店式公寓、寫字樓成交量在去年前三季度包攬前三席。特別是在地鐵正式開通前夕，大量地鐵物業(yè)上市并收獲好成績，像距離下沙高沙站地鐵口僅100米的東方銘樓在去年9月底首推酒店式公寓房源，首開即去化9成；而毗鄰打鐵關(guān)站的野風(fēng)·現(xiàn)代中心也于同一時(shí)間舉行團(tuán)購活動(dòng)，兩小時(shí)100套房源悉數(shù)售罄，現(xiàn)場不乏從溫臺地區(qū)趕來的外地投資客。

    除了酒店式公寓、寫字樓等商業(yè)物業(yè)，地鐵周邊的商鋪也是直接受益者，不管是一手的還是二手的都身價(jià)暴漲。地鐵開通前，孩兒巷一個(gè)靠近地鐵口、面積不足50平方米的商鋪售價(jià)報(bào)1080萬元就讓許多人咋舌，折合每平方米售價(jià)超過22萬元，要知道之前這附近商鋪均價(jià)一般也就8萬-10萬元/平方米；而西湖文化廣場站附近的商鋪以往均價(jià)大概在3萬多元/平方米左右，去年不少商鋪報(bào)價(jià)飆升到15萬元/平方米左右。

    這一切還只是開始，杭州整個(gè)商業(yè)空間將隨著地鐵的發(fā)展進(jìn)一步重構(gòu)。去年底，杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院公布規(guī)劃書顯示，目前地鐵客流量最大的武林廣場站商業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步升級，未來將建一個(gè)面積在3萬平方米左右的下沉式廣場，讓地鐵與商場無縫對接，在杭州首秀立體商業(yè)。本周消息，地鐵金沙湖站地下商城也將在今年5月開業(yè)，成為杭州最早開張的地鐵站地下商城。顯然，隨著地鐵商業(yè)整體的進(jìn)一步成熟，附帶的物業(yè)價(jià)值還將有大幅度提升。

    地鐵周邊商鋪收獲未見成效

    杭州地鐵終于開通了，地鐵效應(yīng)是否立竿見影，大部分商家至今仍持保留意見，而事實(shí)也證明，地鐵開通對地鐵商業(yè)造成的直接拉動(dòng)效果并不明顯，要實(shí)現(xiàn)規(guī)劃中的美好愿景恐怕還需等上一段時(shí)間。

    根據(jù)已經(jīng)在各大地鐵站開業(yè)的華潤萬家VanGO地鐵便利店統(tǒng)計(jì)，地鐵開通的第一個(gè)月，各個(gè)店鋪的銷售額頂多算是差強(qiáng)人意，客流量較大的打鐵關(guān)站、閘弄口站，站點(diǎn)便利店的業(yè)績并不能排入前五，有些冷清的站點(diǎn)一天的銷售額甚至未能達(dá)到1000元。據(jù)了解，當(dāng)初華潤萬家3060萬元拿下杭州地鐵商鋪5年經(jīng)營權(quán)，總面積為453平方米，折合日租金為37元/平方米，而去年上海地鐵的商鋪日租金為20元/平方米，廣州僅為15元/平方米。“杭州情況比較特殊，2號線3號線相隔的時(shí)間會較長，因此光從1號線的這筆生意來說，VanGO幾乎沒什么機(jī)會盈利，3000多萬元的投資幾乎成為培育品牌的成本。他們現(xiàn)在不是賺回來多少，而是能撈回多少成本。”業(yè)內(nèi)人士這么分析。

    與此同時(shí)，地鐵周邊的商鋪收獲的地鐵溢價(jià)效應(yīng)也不明顯。“一方面，地鐵剛剛開通，客流不算大也還不穩(wěn)定，對于周邊商業(yè)的促進(jìn)作用也不明顯，這需要半年或更長的一段時(shí)間來沉淀和體現(xiàn)；其次，很多地鐵鋪之前受地鐵施工影響很大，已經(jīng)慘淡經(jīng)營了兩三年，如今好不容易重見天日，房東和經(jīng)營戶都是差不多的心思，想要做做看地鐵生意到底有多少，因此無論買賣還是租賃短期內(nèi)量都不會大；再者，今年經(jīng)濟(jì)形勢不好商鋪市場不怎么旺，眼下又到傳統(tǒng)淡季；上述幾個(gè)因素一疊加，二手地鐵鋪市場動(dòng)靜不大也蠻正常的。”我愛我家商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人許厲晟說。尤其是一些市中心地鐵鋪由于這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好、商鋪?zhàn)饨鹩指咂�，�?dǎo)致經(jīng)營利潤和開店成本倒掛，短期內(nèi)上漲空間有限。

    “100個(gè)城市綜合體”隱憂不少
    供求關(guān)系和運(yùn)營模式是關(guān)鍵

    區(qū)域性綜合體是城市發(fā)展趨勢，這已是不爭的事實(shí)，然而杭州此前提出的“100個(gè)城市綜合體”概念，也讓不少杭州商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士心懷隱憂。

    早在2008年，杭州就提出了20座新城、100個(gè)綜合體的規(guī)劃，目前在建以及將建的綜合體項(xiàng)目已逾半數(shù)。浙大網(wǎng)新置地總裁助理于旭東認(rèn)為：“供求關(guān)系如何是決定未來商業(yè)地產(chǎn)市場是否飽和的決定性因素。比如作為綜合體重要組成部分的寫字樓，年成交量近五年來從未超過50萬平方米，而僅一個(gè)錢江世紀(jì)城板塊目前公建體量已超200萬平方米。速度與激情可以先行是沒錯(cuò)，但跑馬圈地瘋狂建設(shè)后的力竭也不可避免終將漸漸顯露。”

    寫字樓市場如此，購物中心亦如是。近兩年來杭州大體量購物中心紛紛上馬的不在少數(shù)，整個(gè)城市的消費(fèi)容量是否足以支撐、這些項(xiàng)目未來能否合理開發(fā)運(yùn)營一直都是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春分析認(rèn)為：“商業(yè)物業(yè)的建設(shè)總量與整個(gè)城市的規(guī)劃有關(guān)，既然昆明的30多個(gè)綜合體就已顯現(xiàn)出同質(zhì)化危機(jī)，那么杭州100個(gè)綜合體隱含的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。好在現(xiàn)階段已建成的項(xiàng)目不多，但接下去競爭一定不會少，優(yōu)勝劣汰在所難免。如果總量確實(shí)是過量的，那么就只能尋求突破和創(chuàng)新，創(chuàng)造出全新的運(yùn)營或業(yè)態(tài)模式。”