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　　上周廣州“穗六條”落地，住宅的受限似乎給了商業(yè)地產(chǎn)新的機(jī)遇。日前，廣州包括番禺、海珠等區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)新貴頻出，無論從檔次還是規(guī)模上都齊齊比肩天河商圈。大南部的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢迅猛，未來居住在“河南”（珠江以南），消費在“河北”（珠江以北）的尷尬模式能否扭轉(zhuǎn)？天河商圈是否還會一支獨秀？

　　長隆-漢溪-萬博
　　影響：聯(lián)動開發(fā)帶旺番禺商圈

　　備受市場關(guān)注的長隆板塊，近日又有地鐵上蓋大型項目上市，位于漢溪大道與星光快速交會處的保利大都匯開放售樓部。作為保利地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型先行作，保利大都匯看準(zhǔn)都市娛樂消費市場，首次在廣州引入街區(qū)式商業(yè)——該項目打造的不只是一站式的購物廣場，更是融合秀宴魔幻劇場、主題餐飲及酒吧街、名俗技藝展示等多種消費體驗。

　　今年，廣州市規(guī)劃局披露了萬博商務(wù)區(qū)建筑規(guī)模達(dá)171萬平方米的地下商業(yè)空間的規(guī)劃，此項目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)，長隆旅游度假區(qū)東側(cè)。建成后的萬博商業(yè)地下空間，是珠江新城地下空間的3倍以上，比廣州南站111萬平方米的地下商業(yè)空間還要大，將是廣州未來最大的“地下城”。不僅如此，另外在交通軌道建設(shè)上，萬博商圈也有著政策性的利好。除了地鐵2號線、3號線外，未來還有南起廣州南站，途徑漢溪長隆、廣州大學(xué)城的地鐵7號線，預(yù)計2015年前通車。

　　專家點評：高力國際市場研究與項目咨詢部陳厚橋指出，番禺具備可連接天河地上地下發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，受到天河商業(yè)氛圍的輻射影響很大，加上番禺區(qū)的大型住宅樓盤已經(jīng)相對成熟，在新中軸線上，萬博中心、亞運城、廣州商品展貿(mào)城等也會帶來消費優(yōu)勢，吸收消費群。

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長王先慶也表示，相對于廣州傳統(tǒng)的商圈，萬博有望成為第二甚至第一級別的商圈。而且，基于對整個珠三角的分析，可以推論，番禺代表廣州乃至整個廣東商業(yè)發(fā)展的未來。

　　赤崗210萬平方米綜合體
　　影響：拉升區(qū)域商業(yè)氛圍和住宅價格

　　海珠區(qū)一直是個人口居住密集的區(qū)域，但是大型商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)空白。日前記者從合生創(chuàng)展集團(tuán)和了解到，集團(tuán)將打造一個210萬平方米的華南最大規(guī)模城市綜合體，包括珠江帝景住宅地塊、商業(yè)地塊及85萬平方米的TIT合生國際廣場等幾大項目緊密相連。

　　據(jù)悉，赤崗TIT合生國際廣場規(guī)劃建設(shè)有185米、47層高、總建筑面積7.3萬平方米的五星級酒店，其塔樓上部31~47層為擁有360間豪華套房的萬豪國際酒店，塔樓下部5~30層為萬豪行政公寓式酒店。還有兩棟250米、54層高，總建筑面積超過23萬平方米的國際甲級寫字樓，將成為服裝、金融、外貿(mào)等領(lǐng)袖企業(yè)的華南區(qū)總部基地。此外，還有兩棟120米、29層高、總建近10萬平方米的SOHO辦公區(qū)。以及總建超過20萬平方米的大型高端購物中心，云集世界旗艦品牌�！　�

　　專家點評：廣州市社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗在接受時報記者采訪時認(rèn)為，海珠區(qū)近幾年的樓價一直高升，接近天河區(qū)，居住在海珠區(qū)的人口也越來越多。過去“寧要河北一張床，不要河南一間房”的概念早就不存在了。海珠區(qū)在市中心打造這樣一個大型的城市綜合體，無論對于區(qū)域的商業(yè)還是住宅都是一個帶動作用。加上周邊軌道交通、公共交通等配套設(shè)施的健全，可以預(yù)計到，這個板塊的商業(yè)氛圍會更加濃厚，住宅價格也會繼續(xù)上升。

　　海珠廣場地下空間
　　影響：加快片區(qū)商圈現(xiàn)代化升級

　　為批發(fā)市場雜亂擁擠困擾多年的海珠廣場板塊，將打造成越秀中央文化商務(wù)區(qū)的重要節(jié)點。根據(jù)規(guī)委會通過的《越秀區(qū)恒基中心地塊及海珠廣場地下空間控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》，整個海珠廣場將新建兩個項目——恒基中心和海珠廣場地下空間。

　　據(jù)了解，恒基中心項目是香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在華南地區(qū)的重點投資建設(shè)項目，位于海珠廣場及其西側(cè)地塊，總用地面積約57705平方米，將開發(fā)城市綜合體項目，包括辦公、商業(yè)商務(wù)和康體娛樂功能。用地內(nèi)有地鐵海珠廣場站。

　　根據(jù)規(guī)劃，未來海珠廣場的地下空間將進(jìn)行連片打造，包括海珠廣場西廣場、東廣場和恒基中心三塊。海珠廣場西廣場和僑光西路新增地下建設(shè)規(guī)模41715平方米，海珠廣場東廣場新增地下建設(shè)規(guī)模47100平方米。新增地下空間包括商業(yè)設(shè)施、停車庫及其他配套和市政步行交通設(shè)施等，其中東西廣場共有商業(yè)設(shè)施建筑面積55000平方米。加上恒基地下商業(yè)建筑面積16800平方米，整個項目地下商業(yè)空間總面積達(dá)到71800平方米。

　　專家點評：廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)認(rèn)為，海珠廣場片區(qū)在改革開發(fā)前后作為交易會場址與北京路商圈連成一體一直是廣州的商業(yè)重心，隨著環(huán)天河中心商圈的崛起，海珠廣場片區(qū)商圈開始走向低端。規(guī)委會通過的相關(guān)規(guī)劃，將對海珠廣場片區(qū)商圈的升級產(chǎn)生三方面深遠(yuǎn)影響：首先、商業(yè)立體化發(fā)展，在體量上增加了商業(yè)規(guī)模；其次、包括辦公、商業(yè)商務(wù)和康體娛樂功能的城市綜合體項目為商業(yè)項目的綜合化、現(xiàn)代化和信息化的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；此外、配套設(shè)施的強(qiáng)化為物流的發(fā)展提供保障。

　　市民尷尬
　　住在番禺海珠 消費仍奔天河

　　盡管廣州“大南部”的商業(yè)發(fā)展日益迅猛，但居住在區(qū)域的業(yè)主仍然更愿意在天河消費。地產(chǎn)專家認(rèn)為，新商圈的行成并非一蹴而就，要想取代天河商圈，把消費力拉回河南并不容易。

　　毗鄰萬博板塊的華南板塊，已經(jīng)聚集了眾多廣州乃至全國知名的大型樓盤，如華南碧桂園、錦繡香江、南國奧園、華南新城、諾德名都等，業(yè)內(nèi)人士分析，該片區(qū)常住人口已經(jīng)超過60萬。然而，華南板塊卻一直因生活配套缺乏遭詬病。家住華南碧桂園的程光就深有體會。2011年買了該小區(qū)一套二手房，當(dāng)時就是沖著沃爾瑪買的。“那么大的購物商場，解決了日常買菜、購物的問題”。然而，去年結(jié)婚的他發(fā)現(xiàn)，新婚妻子并不喜歡在附近購物，經(jīng)常抱怨買個小東西還可以，但是要逛女人的衣服，包包還是不夠檔次，品種還很少。所以每到周末程光總被拉去天河城逛街。

　　此外，家住海珠區(qū)珠江御景灣的羅女士也告訴記者，自己小區(qū)的位置去番禺沃爾瑪很方便，去天河城也不遠(yuǎn)。平時的日用品會選擇去沃爾瑪，但是要逛街或者和朋友聚餐，她則會毫不猶豫地奔向天河。

  　觀點聚焦
　　新商圈能否趕超天河商圈？

　　隨著大南部多個商業(yè)中心的發(fā)展，未來居民的消費習(xí)慣是否會改變？新商圈的發(fā)展是否會取代目前華南最大的天河商圈？世品國際董事長謝仕平認(rèn)為，“河南”“河北”商圈各自的特點不同，前者消費人群少，后者檔次更高。前者要完全追趕或者取代后者需要很長的時間。“盡管天河商圈發(fā)展那么大，但它還是沒有完全取代北京路商圈”。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為，如果從時間發(fā)展來看，天河商圈跟大南部商圈是差不多的，只是在影響力上天河商圈對上世紀(jì)80年代之前出生的人要稍微深遠(yuǎn)一些，因天河也是在80年代后得到政府的支持而迅速發(fā)展的，且通過百貨、軟件、娛樂等行業(yè)吸引市民和全國各地消費者的目光。

　　大南部商圈的發(fā)展時間不會晚天河商圈太多，只是在之前的10年幾乎都是各自為戰(zhàn)，無論廣州大道南、赤崗，抑或長隆板塊，都是靠吸引外地商戶作為主導(dǎo)，檔次暫時無法跟天河商圈相比，不過未來10年不排除能從后趕上，其依賴的基礎(chǔ)是海珠和番禺日漸增多的居住規(guī)模和消費力的提高。當(dāng)然，不足之處是在海珠和番禺暫時未有與天河等級別的金融商圈，在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)奉行的就近消費原理作用下，天河的白領(lǐng)一族，很難專門跑去海珠或番禺長時間消費。

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，二者輻射范圍不同，天河是輻射全市的，南部的幾個商圈都是區(qū)域性的。消費客群也不同，天河是各類人事都有，南部的多是居民少商務(wù)客人。此外，消費檔次不同，天河的更多高端消費品，切合商務(wù)需求，南部的更加貼近生活。