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　　記者昨天從市建委獲悉，為了加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，我市制定了《寧波市物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理暫行辦法》，今年８月１日起正式施行。根據(jù)《暫行辦法》，如果業(yè)主要炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須有持有２０％以上且按合同約定按時(shí)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同，并有專有部分占建筑物總面積過１／２的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過１／２的業(yè)主表決通過。

　　四種情況不能提退出

　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出或炒掉物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能是毫無理由的，特別是在四種情況下，當(dāng)事人一方不能隨意提出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出行為。這四種情況包括：

　　物業(yè)尚未交付或投入使用的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，建設(shè)單位不得以返還或部分返還前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)為條件，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。

　　同一地塊分期開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)尚未全部建立或增補(bǔ)前，業(yè)主委員會(huì)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過１／２的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過１／２的業(yè)主表決通過，業(yè)主委員會(huì)不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)管理。

　　提前解約要公告１５天

　　除去上述四種情況，如果物業(yè)公司要退出，究竟該怎么辦呢？《暫行辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于擬解除合同３個(gè)月前，將退出原因、時(shí)間書面告知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)書面報(bào)告轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)收到書面報(bào)告后５日內(nèi)，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告征求業(yè)主意見，公告時(shí)間不少于１５日。公告期滿持異議的業(yè)主未超過專有部分占建筑物總面積１／２且占總?cè)藬?shù)１／２的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，依法簽訂退管協(xié)議。

　　退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告７天，同時(shí)抄報(bào)轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)備案。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起１５日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下開展選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主也可以炒掉物業(yè)

　　當(dāng)然，除了物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出外，如果小區(qū)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意又該怎么辦呢？根據(jù)《暫行辦法》，物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同。不過，這也是有條件的。

　　首先，必須有持有２０％以上且按合同約定按時(shí)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同。在收到提議之日后１個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會(huì)１５日前，應(yīng)將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時(shí)間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會(huì)議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告１５日，同時(shí)告知轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)。

　　提前解除合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決議后３日內(nèi)，將解約原因、解約的時(shí)間和同意承擔(dān)的違約責(zé)任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。同樣，退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告７日，并抄報(bào)轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)。

　　同時(shí)，業(yè)主大會(huì)作出決議３０日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　不過，如果業(yè)主大會(huì)表決未通過或者雙方未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)繼續(xù)履行。

    可設(shè)立３個(gè)月緩沖期

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，公告期滿持異議的業(yè)主超過專有部分占建筑物總面積１／２且占總?cè)藬?shù)１／２的，或雙方未能達(dá)成退管協(xié)議的；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，但在物業(yè)服務(wù)合同終止前１５日，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的該怎么辦呢？

　　《暫行辦法》明確，在這兩種情況下，轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，為平穩(wěn)過渡增加３個(gè)月時(shí)間的緩沖期。

　　同時(shí)，轄區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)在７個(gè)工作日內(nèi)，組織轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、規(guī)劃、城管、勞動(dòng)、價(jià)格、社區(qū)居民委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)部門召開聯(lián)席會(huì)議，推行保安保潔企業(yè)化運(yùn)作的管理模式進(jìn)行管理，有條件的也可實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)平安管理或小區(qū)業(yè)主自治管理。

　　物業(yè)退出前須經(jīng)審計(jì)

　　在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好服務(wù)工作，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按合同約定繼續(xù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解除之日。

　　值得注意的是，《暫行辦法》還規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目應(yīng)聘請(qǐng)中介審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布。那這筆審計(jì)費(fèi)用由誰出呢？根據(jù)《暫行辦法》，審計(jì)費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營所得的收入中支出。

　　審計(jì)的內(nèi)容又是什么呢？《暫行辦法》明確，實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，審計(jì)內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，審計(jì)內(nèi)容為利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營用房出租、停車費(fèi)收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、保修金、專項(xiàng)維修資金等收支情況。

　　如果在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出過程中，雙方有爭(zhēng)議的話，可向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，經(jīng)調(diào)解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。

　　原公司物業(yè)費(fèi)仍要繳

　　物業(yè)服務(wù)合同終止了，是不是業(yè)主不用再繳欠的物業(yè)費(fèi)了？《暫行辦法》給出了否定的答案。

　　業(yè)主欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取或通過啟動(dòng)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制協(xié)調(diào)解決，調(diào)解不成功的可通過司法途徑解決。同時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費(fèi)為由拒絕辦理移交。

　　此外，《暫行辦法》還規(guī)定，因物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項(xiàng)目，轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)，從實(shí)際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動(dòng)相鄰項(xiàng)目整合的管理辦法進(jìn)行管理。

　　《暫行辦法》最后也明確，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按《暫行辦法》規(guī)定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會(huì)公示。同時(shí)，有關(guān)部門也將自社會(huì)公示之日起取消該企業(yè)１年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的資格，其服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目１年內(nèi)不得參與物業(yè)項(xiàng)目示范或優(yōu)秀評(píng)選活動(dòng)。