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　　為了做好《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》的制定工作，市法制辦會同市建委在前期征求意見的基礎上，對《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法（草案）》又做了進一步修改。目前，該草案已經(jīng)再次全文刊登在寧波市法制辦網(wǎng)站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｎｂｆｚ．ｇｏｖ．ｃｎ）上進一步征求公眾意見和建議。市民對該草案如有意見和建議，可于９月１７日前書面反饋至市政府法制辦公室立法一處（縣前街６１號），聯(lián)系電話８７１８２０５６（工作時間）。

　　為什么要出臺管理辦法

　　在第一次征求意見時，很多市民對為什么要收取這筆房屋專項維修資金表示不理解。

　　有市民說：“我買房子已經(jīng)花了這么多錢了，怎么還要為房子支付這筆費用呢？”也有市民認為：“我們希望在房子的維修問題上能一事一議�！�

　　那為什么要市民交這筆費用呢？市建委相關負責人解釋，近年來，隨著我市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和住房制度改革不斷深入，居民個人擁有住房的比例越來越高，房屋維修管理責任相應也由國家或單位承擔轉(zhuǎn)移到主要由居民個人承擔。“但由于我市的房屋絕大多數(shù)屬于群體式建筑，且多以小區(qū)開發(fā)的方式組織建設。因此，房屋普遍存在內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、電梯、水暖、照明、煤氣、消防設施等共用部位和共用設施設備�！庇嘘P負責人解釋，這些共用部位、共用設施設備是否完好，運行是否正常，直接關系到房屋的正常使用和安全。由于這些共用部位、共用設施設備由多個相關業(yè)主共同使用或所有，在發(fā)生維修或更新改造事項時，容易出現(xiàn)資金歸集上的困難，從而影響房屋的維修和更新改造。“因此，建立經(jīng)常性的保障資金，保障房屋共用部位、共用設施設備及時得到維修和更新改造，事關業(yè)主的切身利益和社會公共利益�！�

　　據(jù)了解，１９９５年，為配套《寧波市市區(qū)深化住房制度改革實施方案》而制定的《寧波市區(qū)公有住房售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》，對售后公房維修基金的歸集和售后公房維修起到了較大的作用。“但隨著時間的推移，原出售住房的企業(yè)發(fā)生了很大的變化，大量國有、集體企業(yè)通過轉(zhuǎn)制、破產(chǎn)重組變成了民營企業(yè)，不愿再承擔原國有、集體企業(yè)遺留下來的住房維修責任。致使《暫行辦法》中規(guī)定的維修責任無法落實。”此外，隨著銀行利率的大幅下調(diào)，原《暫行辦法》中住房維修基金“本金不動，利息用于維修”的規(guī)定已無法保證房屋的正常維修。“我們發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)主以及物業(yè)管理公司呼聲強烈，在日常的投訴接待中，此類問題也逐漸增多�！�

　�。保梗梗改辏�建設部、財政部曾下發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知，要求建立商品房屋維修基金�！暗�由于種種原因，我市至今未出臺征收房屋維修資金的辦法，導致１９９９年以來大量的商品房屋沒有建立房屋維修資金，為今后的房屋，尤其是中高層帶電梯房屋維修留下了很大困難和問題�！�

　　２００７年１０月１日頒布實施的《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部第１６５號令）、《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》也明確提出各市、縣（市）要建立健全房屋專項維修資金制度。２０１０年１月１日起施行的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》又明確要求市政府在《條例》實施起一年內(nèi)出臺房屋專項維修資金的相關辦法。

　　建立維修資金有五大原則

　　根據(jù)草案，建立房屋專項維修資金有五大原則必須遵守。

　　其中，“統(tǒng)一交存”是指業(yè)主、購房人應當按規(guī)定標準交納維修資金，統(tǒng)一存儲到當?shù)卣�府或房產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行開設專戶內(nèi)，并確立保值增值和規(guī)范的使用管理程序。

　　“建賬到戶”有兩層含義：一是將業(yè)主享受物業(yè)權利與承擔義務相應地建立在對自己擁有的房屋財產(chǎn)權基礎之上；二是解決以往專項維修資金，交與不交維修資金、交多交少一個樣等權利與義務不相對應，以及只按項目或按單位記賬的問題，要求管理機構(gòu)必須規(guī)范資金管理，做到按交存的維修資金及時記賬到戶，按幢統(tǒng)一核算。

　　“專款專用”，是指維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修及更新、改造，不得挪作他用。

　　“業(yè)主決策”，是指維修資金的使用、續(xù)籌方案和代收代管等重大事項，均需要經(jīng)過業(yè)主大會的同意或按業(yè)主大會決定實施。

　　“政府監(jiān)督”，主要是指房產(chǎn)主管部門會同財政部門、審計部門等對維修資金進行監(jiān)督和管理。

　　在專項維修資金的管理方式上，將實行業(yè)主自主管理和政府代為管理的方式。市房產(chǎn)管理局是本市專項維修資金的行政主管部門，會同市財政局負責全市專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。市房產(chǎn)管理局所屬的維修資金管理單位具體負責海曙、江東、江北、高新園區(qū)維修資金的日常管理工作，其他各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門會同同級財政部門負責本轄區(qū)房屋維修資金的指導和監(jiān)督工作。

　　首期額度為造價５％或８％

　　究竟哪些房屋需要交納專項維修資金呢？考慮到實際維修需要，草案規(guī)定凡存在共用部位、共用實施設備的房屋（包括住宅、非住宅）都要交存維修資金。

　　草案規(guī)定了具體的交存標準。其中，對購買公有住房的維修資金交存標準，按照各縣（市）、區(qū)房改政策有關規(guī)定標準執(zhí)行，以維護各地房改政策的連續(xù)性。

　　其他房屋的維修資金交存標準為：未設電梯的房屋，購房人或擁有房屋的業(yè)主按照房屋建筑面積每平方米建筑安裝造價的５％計算交存；有電梯的房屋，購房人或擁有房屋的業(yè)主按照房屋建筑面積每平方米建筑安裝造價的８％計算交存。

　　那這兩個交存比例是怎么得出來的呢？市建委相關負責人解釋，我�。保梗梗鼓昃鸵岩�(guī)定物業(yè)專項維修資金按當?shù)厣夏昃C合平均建安工程造價３％～５％的比例交存，高層建筑、別墅已到６％。１０多年過去了，有必要適當提高專項維修資金交存比例。杭州等市規(guī)定的專項維修資金交存額已超過５％的比例，且已有部分物業(yè)小區(qū)面臨資金續(xù)籌問題；建設部、省政府頒發(fā)住房的專項維修資金管理辦法已明確規(guī)定交存比例為５％～８％，為了保持政策的及時銜接，草案提出了這兩個交存標準。

　　首期歸集的專項維修資金使用到一定程度后應當及時進行續(xù)籌，是房屋專項維修資金制度的本質(zhì)和內(nèi)在要求。根據(jù)有關規(guī)定，業(yè)主大會應

該決定專項維修資金的續(xù)籌方案。“草案就此作出原則性規(guī)定，住房專項維修資金個人賬面余額不足首次應交存額３０％的，業(yè)主應當及時續(xù)交�！�

　　低收入家庭將有適當補貼

　　根據(jù)不同性質(zhì)的房屋其買賣形式不同的情況和便于交存維修資金為出發(fā)點，草案明確了公有住房、商品房屋維修資金的交存時限和方式。

　　公有住房買賣按原有方式：公有住房售房單位應在收取售房款時向維修資金代管單位交存；公有住房購房人應在領取購房發(fā)票前向代收單位交存。

　　新建房屋則先由開發(fā)建設單位在建筑工程竣工驗收備案前，并按照有資質(zhì)的測繪單位出具的房屋可銷售總建筑面積為基數(shù)墊資向代管單位交存，然后在房屋交付時向購房人收取該房屋應交存的維修資金。

　　目前，我市未交存維修資金的房屋量多、范圍廣，業(yè)主一次性交存維修資金困難會很大，為了更具可操作性，草案對補交存作了以下考慮：業(yè)主在辦理房屋權屬初始、轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時應當按規(guī)定標準交存維修資金；首期交存維修資金有困難且已交存住房公積金的業(yè)主，經(jīng)本人申請和住房公積金管理單位核準，可將業(yè)主的住房公積金（以房屋首期專項維修資金交存標準額度）直接劃至業(yè)主維修資金賬戶；業(yè)主大會決定小區(qū)房屋維修按一事一籌處理，該小區(qū)可暫不補交專項維修資金。

　　此外，有關部門也建議政府對特殊房屋的專項維修資金適當補貼�！盀楸阌诜课菥S修資金制度的實施和體現(xiàn)以人為本，保障房屋公共安全，擬對低收入家庭住房、解困住房等特殊房屋其維修資金的繳交和危險房屋的解危經(jīng)費適當補貼，補貼辦法另行制定�！笔薪ㄎ�的相關負責人說。

　　維修資金可轉(zhuǎn)為定期存款

　　如何實現(xiàn)維修資金閑置時的保值增值，并明確增值的歸屬，對于維護資金所有人的合法權益，保證該制度的貫徹落實非常重要。

　　對此，草案明確規(guī)定，在保證專項維修資金正常使用支付的前提下，管理機構(gòu)可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于購買銀行代理發(fā)行的國債或轉(zhuǎn)為定期存款等形式，確保資金的保值增值。同時規(guī)定，維修資金存儲或者購買國債的增值收益，應當轉(zhuǎn)入維修資金分戶賬內(nèi)，滾存使用。

　　那么，這筆維修資金又該如何動用呢？草案對維修資金的使用作了原則規(guī)定，即遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并從切實維護業(yè)主的合法權益出發(fā)，明確了不同情況下維修資金使用的程序和禁止使用維修資金的情形。

　　對未按照規(guī)定交存、代交專項維修資金的單位和個人，經(jīng)當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門責令限期補交后僅未交納的，業(yè)主委員會或相關業(yè)主可以依法對其提起訴訟。依據(jù)是《物權法》第八十三條“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約……對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。