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　　在寧波城市化進(jìn)程不斷加速的這些年，呼應(yīng)功能區(qū)塊拆遷、“城中村”改造等，有一類性質(zhì)相對(duì)特殊的住房——安置房，日漸增多。因?yàn)椴簧侔仓梅课惶幊菂^(qū)成熟地段，且套型小、價(jià)格又普遍較周邊商品住宅低，故在二手房市場(chǎng)里頗受購(gòu)房者青睞。

　　更具誘惑力的是，房產(chǎn)中介普遍稱，安置房在交易時(shí)，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是各項(xiàng)房產(chǎn)交易稅費(fèi)中最重頭的一項(xiàng)，稅額動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元；作為本地一項(xiàng)不成文的規(guī)則，此本應(yīng)賣方繳納的稅種，目前一般會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買方身上、讓買方承擔(dān)。因此，如果安置房交易真的無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)疑可節(jié)省一大筆購(gòu)房支出。

　　但稅務(wù)部門人士表示，并不是所有安置房買賣都可以免征營(yíng)業(yè)稅——只有在特定情形下，才有這樣的稅收優(yōu)惠。當(dāng)然，即便要繳稅，但相比一般的二手住房交易，安置房交易時(shí)所要繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額還是要少很多。

　　兩類情形下，安置房交易可免繳營(yíng)業(yè)稅

　　據(jù)介紹，在兩類情形下，安置房交易可以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　第一種情形相對(duì)簡(jiǎn)單，和現(xiàn)行的普通二手住房營(yíng)業(yè)稅免征情況一樣，即購(gòu)買已滿5年、屬于普通住房范疇的安置房，交易時(shí)無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　值得注意的是，安置房的購(gòu)入時(shí)間計(jì)算，是以簽訂拆遷協(xié)議或房屋征收協(xié)議的日期為準(zhǔn)的，而不像一般二手住房那樣按房產(chǎn)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間計(jì)算。而所謂普通住房，本市政策明確，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：1.該房屋所在住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)格低于公布的同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

　　第二種情形比較復(fù)雜。目前，在集體土地上房屋拆遷或國(guó)有土地上房屋征收領(lǐng)域，被拆遷人或被征收人選擇直接安置，可以享受靠檔、擴(kuò)檔等政策，即安置房的總面積一般會(huì)較原房屋總面積大不少，所以不少家庭最終可分到兩套、三套甚至更多的安置房。也就是說(shuō)，在二手房市場(chǎng)上掛售的安置房，面積普遍小于原拆遷面積，在這樣的情況下，安置房交易有可能不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　舉例而言，一戶家庭原房屋面積180平方米，拆遷后“拆一賠多”，獲得了三套面積均為80平方米的安置房，其中的兩套被拿出來(lái)出售。即便這兩套安置房在出售時(shí)距簽約時(shí)間尚不滿5年，但稅務(wù)部門人士表示，因?yàn)榧悠饋?lái)的安置面積小于原拆遷面積，依然可以免征營(yíng)業(yè)稅。不過(guò)，如果第三套安置房也出售，按照現(xiàn)行政策規(guī)定，就要繳納營(yíng)業(yè)稅了(詳見下文)。

　　安置房交易營(yíng)業(yè)稅怎么計(jì)算？

　　按照規(guī)定，目前簽約未滿5年的安置房——不管是普通住房還是非普通住房，以及已滿5年、屬非普通住房的安置房，交易時(shí)均須繳納營(yíng)業(yè)稅。不過(guò)，相比一般的二手住房，安置房交易的營(yíng)業(yè)稅要少很多。

　　具體而言，未滿5年的安置房轉(zhuǎn)讓，扣除原拆遷面積部分計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅額＝出售總金額×(1-原拆遷面積／出售面積)，稅率5.6%。舉例而言，有市民原住房面積60平方米，拆遷后分得的一套安置房面積為110平方米，現(xiàn)以150萬(wàn)元的價(jià)格出售，則需繳納營(yíng)業(yè)稅約3.8萬(wàn)元，這比一般二手住房交易的營(yíng)業(yè)稅要省4.6萬(wàn)元左右。

　　至于如前文所述，在“拆一賠多”即拆了180平方米的原住房、分得3套80平方米安置房的情況下，把第三套安置房也出售，因?yàn)橹�前已�?jīng)有兩套80平方米的安置房免稅，其營(yíng)業(yè)稅計(jì)征公示中的“原拆遷面積”，將按20平方米計(jì)算(180平方米減去已經(jīng)免稅的那兩套80平方米)。如果第三套出售的安置房售價(jià)為100萬(wàn)元，則需繳納營(yíng)業(yè)稅＝100×(1-20／80)×5.6%＝4.2萬(wàn)元。

　　超過(guò)5年(含)、屬非普通住房的安置房轉(zhuǎn)讓，在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，除可扣除原拆遷面積部分外，如有超拆遷安置面積部分購(gòu)房的，還可扣除支付的超拆遷安置面積部分購(gòu)房款后的余額，具體計(jì)算公式為：計(jì)稅額＝出售總金額×(1-原拆遷面積／出售面積)-超拆遷安置面積部分購(gòu)房款，稅率也是5.6%。

　　舉例而言，一市民原拆遷面積180平方米，分得一套200平方米的安置房，超面積部分購(gòu)房款16萬(wàn)元；簽約滿5年后將該套安置房轉(zhuǎn)讓，總價(jià)250萬(wàn)元，則營(yíng)業(yè)稅＝［250×(1-180／200)-16］×5.6%＝0.504萬(wàn)元。