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    鋪和住宅投資冰火兩重天———

    富力丹麥小鎮(zhèn)別墅推出十幾套當(dāng)天全部售罄、位于望京區(qū)域某綜合體被人一購就是整層、還有人一次性全款購買80套住宅……小陽春之后，高端住宅受到追捧，住宅市場大手筆不斷涌現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士分析均由于投資客不斷進(jìn)入，導(dǎo)致住宅市場投資溫度持續(xù)升高，甚至呈現(xiàn)出“火爆”之勢。

    然而和住宅市場投資火爆相比，北京商鋪投資卻鮮有引人關(guān)注的動(dòng)向。都說“一鋪養(yǎng)三代”，而偏偏是商鋪受到投資者的冷處理。

    ●住宅樓頭重腳輕，皆因底商空空

    “這棟樓今年四月份入住的，看看陽臺上都晾著衣服，就知道這里基本都住滿了。”在西大望路某大型樓盤社區(qū)外，門口的保安這樣告訴《廣廈時(shí)代》。然而和住宅的密集入住相比，這棟住宅樓下20余家商鋪卻都沒有開業(yè)。只有臨近小區(qū)門口的一家干洗店和煙酒店裝修完畢，旁邊兩家商鋪貼著對外出租的信息，其余商鋪特別是臨近北側(cè)路、面對正在施工樓座的商鋪，無論是上百平方米的，還是二三十平方米的，都空空如也。

    附近一家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的曹先生告訴我們，門店里也有這棟樓不少住宅出租的信息，但是底商登記出租的沒有一家。“從登記信息能看出這棟樓內(nèi)就有許多住宅投資者。”

    同樣的情況還發(fā)生在北京許多新推出的樓盤中。在通州區(qū)，某樓盤開發(fā)商統(tǒng)計(jì)有1/3的購房者是屬于投資性需求。“但聽說商鋪賣的不好，投資人要買選擇空間還是挺大的。”由于當(dāng)天沒找到負(fù)責(zé)商業(yè)的售樓員，該樓盤其他售樓員這樣對我們說。

    ●商鋪投資“輸”給住宅投資

    “現(xiàn)在不是投資商鋪的好時(shí)候，為什么不試試投資公寓呢？”購房人陳先生在西大望路附近尋找商鋪時(shí)，一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店置業(yè)顧問這樣勸他。

    陳先生看中了附近一60平方米的底商，但聽說有一套公寓“挺劃算”之后，陳先生便了解了這套公寓的情況，自己做了一個(gè)投資對比（見下表）。

    “首付少、風(fēng)險(xiǎn)低、總成本低，買這套公寓投資似乎更安全。”雖然陳先生預(yù)計(jì)將來商鋪?zhàn)饨鹂梢陨蠞q，“但還要承擔(dān)房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，還得給租戶幾個(gè)月的免租期，還不確定這個(gè)地方什么時(shí)候才能有足夠的人氣。”幾番權(quán)衡后，陳先生便決定暫時(shí)打消投資商鋪的計(jì)劃。

    “由于宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，今年不少中小商鋪投資者都選擇了觀望或者投資住宅。” 萬商俱樂部主任楊澤軒告訴我們。

    ●遠(yuǎn)離資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 投資人冷看商鋪

    “我是商鋪投資的門外漢。”蘇先生在北京投資了十幾套房產(chǎn)，之所以沒有投資商鋪，蘇先生稱自己“不懂”，“再加上商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，所以也沒有投資商鋪的打算。”

    “從投資者角度來講，商鋪操作難度大、風(fēng)險(xiǎn)高，因此一些投資者出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，不愿意投資商鋪。”戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬認(rèn)為，許多投資者投資住宅“期待的是升值，對租金的關(guān)注沒那么高”，而商鋪是一個(gè)純投資產(chǎn)品，需要投資者關(guān)注租金收益，理性考慮投資回報(bào)率。

    持有同樣觀點(diǎn)的還有楊澤軒：“商鋪和住宅的產(chǎn)品特質(zhì)決定了兩種投資的比較價(jià)值。”楊澤軒說，在一般投資者眼里，住宅成本相對較小，投資相對穩(wěn)定，價(jià)值比較容易判斷；而商鋪投資雖然回報(bào)率也高，但風(fēng)險(xiǎn)和判斷難度也大一些。“資產(chǎn)安全性和投資回報(bào)率是商鋪投資的兩個(gè)重要因素。”楊澤軒表示，對于一部分風(fēng)險(xiǎn)承受力不強(qiáng)的投資者來說，“資產(chǎn)安全是第一位的，而商鋪投資的不確定因素更多。”

    而對于有投資商鋪意愿的投資者，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這部分投資者趨于理性，對商鋪投資和現(xiàn)有商鋪都有了更成熟的認(rèn)識，因此出手不再盲目。漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍認(rèn)為，經(jīng)過1999年到2005年的盲目出手期，經(jīng)過2005年以來商鋪空置的打擊，投資者認(rèn)識到“隨便買個(gè)鋪就能賺錢的時(shí)代一去不再了”，都開始注重從地段、商鋪結(jié)構(gòu)、購買力支持等角度考慮投資回報(bào)。朱友軍談到，1999年到2005年，大量投資者追捧商鋪成功有一個(gè)重要前提，那就是當(dāng)時(shí)大量商鋪位于城市中心區(qū)。而在之后，當(dāng)許多商鋪隨著住宅開發(fā)向城鄉(xiāng)結(jié)合部甚至郊區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)，商鋪投資就經(jīng)歷了挫折期。“現(xiàn)在投資者越發(fā)理性了。”

    “危機(jī)本身就是危中見機(jī)。”對于當(dāng)下商鋪投資，張家鵬還有另外一種觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)面不好，并不代表不適宜進(jìn)行商鋪投資。“從某種意義上看，商鋪穩(wěn)定性更強(qiáng)，商鋪?zhàn)饨鹱兓�更多受消費(fèi)端市場影響，和房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)不大。房地產(chǎn)市場是‘政策市’，受政策影響大，房價(jià)起伏明顯。而只要經(jīng)濟(jì)沒有大的衰退，居民消費(fèi)能力支撐著商戶運(yùn)行，商鋪?zhàn)饨�、投資收益就不容易受到影響。”