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    “我們寫字樓硬件超好，可是物管公司水平就是很差，態(tài)度惡劣，將自己完全看成了管理者�！�7月29日，在中心區(qū)某甲級寫字樓辦公的一廣告公司董事長于先生向記者投訴。記者隨后采訪了幾個全球知名房地產(chǎn)服務商，他們對于目前深圳中心區(qū)新的甲級寫字樓標準都毫不吝嗇給出自己的稱贊，認為很多硬件設施已經(jīng)完全是按照國際化的標準在做，不過，由于物管基本是本土化管理，管理水平良莠不齊，存在不少問題。
　　新甲級寫字樓硬件接軌國際
　　世邦魏理仕中國華南區(qū)資產(chǎn)服務部董事吳沂城表示，深圳新的甲級寫字樓中如嘉里建設廣場、星河中心、新世界中心等硬件配套標準都很高，設施如空調(diào)、電梯、建筑層高、裝飾材料等，商業(yè)配套、停車配套等都已經(jīng)達到國際化水平，特別是嘉里建設廣場和星河中心，建筑層高舒適、標準層進深安排合理、配有網(wǎng)絡地板、裝修設計和燈光配置高雅耐看、洗手間安排符合國際標準，實現(xiàn)了局部環(huán)境的國際化。
　　而記者了解到，越是新的寫字樓，這樣的標準還會持續(xù)提高，如記者從卓越地產(chǎn)獲知，他們正在銷售的卓越世紀中心，層高就高達4米，同樣配備架空網(wǎng)絡地板，而且還采用了V A V蓄冷空調(diào)，這些都是國際標準寫字樓的配備。
　　“因為開發(fā)商在打造寫字樓的時候，大部分都采用了國外的公司來做設計，并采納他們提出的用材等建議，所以整體寫字樓標準已經(jīng)和國外寫字樓標準差不多�！钡谝惶�平戴維斯南區(qū)副董事長張保國告訴記者。
　　多數(shù)寫字樓物管跟住宅同模式
　　按照目前深圳大部分的甲級寫字樓的物業(yè)管理方式，寫字樓和住宅的物業(yè)管理模式并無異樣，很多都還是一個公司開發(fā)，然后屬下的物業(yè)公司管理，即使是幾個知名的民營企業(yè)開發(fā)的知名寫字樓，如卓越、榮超以及星河等，這些企業(yè)的物管公司里面，只有卓越物業(yè)引進了金鑰匙服務理念，算是結(jié)合了國際化管理模式和經(jīng)驗。
　　“硬件從一開始就奔向國際化，但軟件方面卻沒有這樣的意識，目前基本都是自己下屬的物業(yè)公司來管理。”張保國表示。據(jù)了解，全球著名的管家服務公司第一太平戴維斯目前在中心區(qū)只管理了兩個項目，一些項目參與了前期管理，但是后期開發(fā)商會要求自己管理�！伴_發(fā)商將物業(yè)公司依然當成一個營利公司來做，我們則當成一個服務項目來做，兩者理念不同，管理方式也不一樣�！睆埍�國解釋。
　　“與香港和國際高端寫字樓相比，軟件上面主要是有幾個方面的差別：首先是觀念和意識以及視野的差別，從而導致品質(zhì)控制有差異；二是對高端客戶的需求了解有差別，從而在針對性服務和細節(jié)管理上有差別；三是管理酬金方式不同，國內(nèi)公司主要是包干制、境外公司一般是酬金制，所以管理公司對利潤的追求不同，包干制會把節(jié)余當利潤，酬金制的利潤是固定化，所以在寫字樓的維修保養(yǎng)的投入有所不同。”吳沂城用了上面一段話來描述兩者之間的差距。
　　軟件未必國際化但必要高標準
　　根據(jù)記者從多個物業(yè)界人士處的了解，從本質(zhì)上來說，寫字樓的管理無論境外公司還是國內(nèi)的物管公司，基礎性的工作都差不多，但是境外公司的人員配備的成本很高，而且維護的成本也要高出很多�！昂芎唵�，一個零件若是有損壞，我們的原則就是換新的，讓大樓隨時保持新的感覺，而國內(nèi)的物管公司，能修理就修理，他們的原則是節(jié)約更多成本，獲得更 多 利 潤 ，然 后 上 交 給 開 發(fā)商�！睆埍�國表示。吳沂城也認為，物業(yè)管理是專業(yè)公司來做的事情，好的寫字樓應該交由好的物管公司來管理。
　　對此說法，卓越物業(yè)總經(jīng)理杜達衛(wèi)并不贊成，他認為境外公司最值得夸贊的是企業(yè)的內(nèi)部運行機制超級棒，但是在中國的管理并沒有太多過人之處，基本他們能做到的國內(nèi)的公司也可以做到，而且境外公司對于中國的國情不是很了解，收費又太高，所以不大可能完全交由他們管理。他同時表示，本土化的公司也很優(yōu)秀，卓越物業(yè)和金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟合作之后，借鑒了其很多服務理念，目前他們管理的卓越時代廣場一期已經(jīng)是中心區(qū)租金水平和出租率最高的寫字樓之一，3年來客戶的滿意度持續(xù)超過行業(yè)標準，而且他們提供的如V IP管家服務、辦公用品配送等增值服務都贏得了客戶極高的滿意度，而且效果很好。
　　“目前我覺得我們的物業(yè)和香港物業(yè)管理人員相比，無論身高、外形還是文化水平都不遜色，但是一個很明顯的不足就是職業(yè)素養(yǎng)不夠，沒有將服務業(yè)當成自己的終身職業(yè)，但是這并非換個國際型公司就可以解決的�！倍胚_衛(wèi)說。
　　硬件優(yōu)勢
　　空調(diào)、電梯、建筑層高、裝飾材料等很多都是國際一線標準；商業(yè)配套和停車配套也已達國際化水平；部分建筑層高舒適，標準層進深安排合理，配有網(wǎng)絡地板，裝修設計和燈光配置高雅耐看，洗手間安排也符合國際水準。
　　vs
　　軟件缺陷
　　管理人員職業(yè)素養(yǎng)不夠；大廈清潔不及時；空氣質(zhì)量較差；物業(yè)管理賬單收支不明，管理秩序亂；增值服務很少。
　　業(yè)主投訴
　　刷卡進樓不人性，樓內(nèi)吸煙無人管
　　于先生：我租的是中心區(qū)的標志性甲級寫字樓，我們公司每個月要給物管公司交2萬多管理費，可享受到了什么服務呢？第一，他們非得讓刷卡才能進大樓電梯，我十分反感，為什么我要刷卡才能進入自己的公司呢，如果是防止外來人員，每個公司都可以管好自己，白天時間他們不應該這么做；第二，我常�？吹接形飿I(yè)公司的員工在電梯里面說笑，他們不是有專門的電梯嗎，這很不專業(yè)；第三，經(jīng)常有租戶抽煙，物業(yè)公司也不管，花盆里面都是煙頭。
　　回應：深圳市之平物業(yè)管理公司董事長陳之平告訴記者，對于第一個投訴，他認為這可能和物業(yè)管理公司的風格有關，寫字樓是個辦公區(qū)域，沒有不管理，閑雜人員太多，那樣對于公司財務和員工辦公環(huán)境不利，所以刷卡的形式本來也無可厚非，不過更加提倡的是物業(yè)能多記住業(yè)主的面孔，但是人多的話就很難。就第二個問題，陳之平表示，按照酒店式的管理，物管人員是不應該使用客梯，但是有時候也許有緊急事情也不一定，而且這個是不禁止的。只是對顧客來說，肯定是不爽，但是很難判斷對錯。最后一個問題是必須面對的問題，要制止。對于環(huán)保得到重視的今天來說，很多甲級寫字樓都應該是無煙樓，如果吸煙客戶多的話，可以建議每幾層樓設立一個人性化的吸煙區(qū)，重新處理煙感和溫感。
　　小貼士
　　“管理顧問”并不是直接管理
　　張曉端　戴德梁行(深圳)研究部主管
　　選擇知名物管品牌管理的寫字樓，在今后使用時將更省心，但也要認清楚物業(yè)是由知名品牌“直接管理”還是僅僅請它做“管理顧問”。如果是后者，就表明知名品牌物管公司只能提提建議，但實際操作他們是很難控制的，所以，管理的效果也當然比不上“直接管理”好。還有些開發(fā)實力很強的寫字樓開發(fā)商，則會用自己旗下的物管公司，也會比較讓人放心，畢竟他們會從品牌經(jīng)營的角度去做。