色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    7月7日，本報評選出“2009年成都最具增值潛力寫字樓”之后，接到了眾多寫字樓投資者的熱線電話，他們說自己很看好寫字樓的投資增值空間，但缺乏寫字樓投資技巧。

    那么，寫字樓投資到底有什么樣的“名堂”？投資者應(yīng)該注意些什么？這里，記者采訪了在蓉的世界著名專業(yè)機構(gòu)五大行，請專家提供一些具有實際操作性的投資技法。

    【訣竅】1

    價值核心關(guān)鍵看地段和區(qū)位

    李嘉誠對投資房地產(chǎn)的訣竅是地段、地段，還是地段，這句話對投資寫字樓來說，顯得尤為精當(dāng)。在任何時候，房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市主中心區(qū)域地段土地的稀缺性，注定了寫字樓的后期價值，物以稀為貴。區(qū)域地段不可再生的絕版土地資源，為寫字樓帶來了不可復(fù)制的價值基礎(chǔ)。成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，通常是人流、物流、信息流、資金流匯聚之處。

    對此，高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤表示，“投資寫字樓，關(guān)鍵是投資其區(qū)位和地段，在成都，如果寫字樓位于人民南路、南部新區(qū)、城市中心CBD區(qū)域和東大街，首先說明區(qū)位是正確的。還要考慮到具體的地段，只要區(qū)域和地段好，就保證了寫字樓的后期無限增值空間。”

    【訣竅】2

    是否下單先算算物業(yè)回報率

    作為中小業(yè)主，投資寫字樓首先保證自身資金的安全，其次，要讓自身財富增值，再次，要讓財富獲得較好的穩(wěn)定收益。有了這三個目標(biāo)和要求，那么，核算一個寫字樓的“投資回報率”顯得尤為重要。

    怎樣計算寫字樓年回報率呢？梁行高級經(jīng)理熊大瑋表示，“根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算規(guī)則，衡量一座寫字樓的物業(yè)價值高低，一般采用年回報率的方式：房產(chǎn)購買價÷年收益=回報年限，一般來說，租金回報年限在10-15年間都是較好的回報率，說明年回報率在6.6%-10%左右。”

    舉個簡單例子，以新希望大廈為例，現(xiàn)在該寫字樓賣價12800元/平方米，預(yù)測交房后租金為150元/平方米，每平方米的年收益以10個月計算（兩個月空置期），則為1500元/平方米/年。那么，該寫字樓的年回報率則為：12800÷1500元=8.53%。

    【訣竅】3

    考察物管責(zé)任第一服務(wù)到家

    大家都知道，物業(yè)管理公司的服務(wù)水平對房產(chǎn)很重要。就算是住宅，一個好的物管服務(wù)公司服務(wù)，就會讓社區(qū)的居家環(huán)境更安全、環(huán)境整潔優(yōu)美、形象更有美譽度。一個樓盤的物業(yè)價值能得到大家認同，二手房的價格要想賣得更高，還是看交房后物業(yè)管理服務(wù)水平高不高。

    對此，成都世邦魏理仕有限公司董事總經(jīng)理溫淑薇指出，“物業(yè)管理服務(wù)水平，已成為房產(chǎn)的另外一種價值。物業(yè)管理，對于寫字樓來說，就顯得更加重要了。因為，寫字樓的租客非�？粗匚锕芊�務(wù)水平，另外，寫字樓物管服務(wù)的實力，還在于他們具有整合資源，為寫字樓引入優(yōu)質(zhì)租客，保證寫字樓常年的高出租率，保障寫字樓的高額租金和高回報率。”

    【訣竅】4

    抗拒風(fēng)險買房要看租戶品質(zhì)

    在成都市面上，有甲級寫字樓，有乙級寫字樓，還有頂級寫字樓（只租不售），當(dāng)然，還有小戶型寫字樓，以商住立項的商務(wù)公寓。投資寫字樓的檔次，其實就是在投資寫字樓的租客檔次。租客的經(jīng)濟實力與付租意愿，注定了一個寫字樓的租金高低，凡是資金實力強的公司，當(dāng)然更具有付租財力，也更有抗經(jīng)濟風(fēng)險能力。

    第一太平戴維斯成都公司總經(jīng)理胡裕華表示，“在成都當(dāng)前在售的新希望大廈、國嘉·新視界廣場、鼓樓國際的檔次、品質(zhì)和形象都相當(dāng)不錯，建議大家可以考慮。因為，作為企業(yè)來說，選擇甲級寫字樓辦公目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素。最重要的是，甲級寫字樓可以跟得上經(jīng)濟的發(fā)展，相對來說，甲級寫字樓更不容易落伍和過時，不容易被淘汰。”

    【訣竅】5

    關(guān)注成長實地考察仔細了解

    寫字樓是拿來用的，寫字樓的使用方便、舒適等細節(jié)，關(guān)乎著一個寫字樓的成長性和生命力。這有點像轎車，我們買轎車很看中品牌，但更重要的是，轎車是拿來使用的，轎車的使用舒適度，與汽車的人性化細節(jié)配置很重要。

    因此，仲量聯(lián)行董事張裕鵬先生表示，“對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓交通的便利程度、停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等等，這些都是顯示著一座寫字樓的生命力。可以肯定地說，投資寫字樓是一個比較考手藝的技術(shù)活，對寫字樓投資之前，一定要懂寫字樓，對寫字樓的諸多重要因素要做充分的功課。必要時，需要對上述內(nèi)容逐一比較并現(xiàn)場觀察、實地感受。如果某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，那肯定不適合投資。”