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    蔣媽媽2000年退休后就在上海買了一套房子，把兒子的戶口轉(zhuǎn)到了上海；今年孩子大學(xué)畢業(yè)后將一個(gè)人在上海發(fā)展，蔣媽媽希望兒子能有一份固定的生活收入。俗話說一鋪養(yǎng)三代，9年里見證了七浦路市場(chǎng)的誕生到興旺，蔣媽媽一直想在那里買個(gè)包間送給兒子；只是一鋪難求，這一找就是大半年，“七浦路商城一樓的商鋪可謂是黃金位置，據(jù)說每平米在二十萬以上，不過這么稀有的寶貝沒人愿意出售；二樓的單價(jià)在15萬以上，肯出售的也是罕見。”

    今年6月份，她終于達(dá)成了這個(gè)心愿，在七浦路商城的三樓買了一個(gè)21平米不到的包間，總價(jià)210萬；三樓的投資回報(bào)率可以達(dá)到6%以上，每年可以帶給兒子超過15萬元的租金收入。

    信義房屋分析師指出，“商用房地產(chǎn)之所以受到眾多投資者青睞的一個(gè)最主要原因之一是：好的現(xiàn)金流，長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租金收入，很多黃金地帶的商鋪更是一鋪難求。投資者在購買帶租約商鋪時(shí)，既要考察租約的穩(wěn)定性，同時(shí)還要對(duì)投資價(jià)值進(jìn)行研判，對(duì)租期長(zhǎng)短加以考量。

    目前，上海商鋪的租金回報(bào)率大約在8%，這吸引了不少投資者。然而，評(píng)價(jià)一個(gè)商鋪項(xiàng)目是否運(yùn)營(yíng)成功，關(guān)鍵在于這個(gè)商鋪未來能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)，這樣才能保證商鋪投資者的利益。

    商鋪貸款不超過5成

    商鋪買賣的交易成本相當(dāng)昂貴，除了中介費(fèi)一般是住宅中介的兩倍以外還有高昂的土地增值稅，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅等等。這也是商鋪定性為長(zhǎng)期投資品且無法炒作的重要原因之一。另外一個(gè)原因就是商鋪的融資也相對(duì)住宅困難，貸款比例一般不超過五成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上上浮1.1倍以上。

    簡(jiǎn)單的來算，當(dāng)商鋪的增值率大于30%的時(shí)候，出售時(shí)所交的稅費(fèi)約占差額的40%-60%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的商鋪部主管施光明介紹，“一般情況下在估價(jià)時(shí)，如果成交金額相比賣家買入時(shí)翻倍，我們都會(huì)按照差額的50%計(jì)算。比如100萬的鋪?zhàn)蝇F(xiàn)在賣200萬，那么賣家所要承擔(dān)的稅收比例就會(huì)占到50萬�！�

    1樓正面沿街商鋪?zhàn)詈?/p>

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的商鋪部吳鵬建議：獨(dú)立門面相當(dāng)重要，最好是1樓正面沿街，門寬不低于4.5米(1.5開間)，商鋪沒有獨(dú)立的門面，會(huì)失去廣告空間和上門客的數(shù)量，也會(huì)失去施展?fàn)I銷促銷的空間。

    人流量是關(guān)鍵因素，要學(xué)會(huì)區(qū)分過路人流量和消費(fèi)人流量，其中合理比例應(yīng)該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好，統(tǒng)計(jì)人流的時(shí)段以周一至周三的10點(diǎn)-16點(diǎn)，如是餐飲商鋪還要統(tǒng)計(jì)晚上6-11點(diǎn)的人流。

    周邊人群的消費(fèi)水平的高低決定了商鋪的價(jià)值。在周邊購買力較高的區(qū)域，商鋪的價(jià)值更高，獲得更高的租金和投資回報(bào)率的機(jī)會(huì)更大。還要密切注意周邊商業(yè)的生意情況，商鋪在周邊50米半徑屬于一榮俱榮。

    他還建議，挑選已經(jīng)形成商業(yè)氣候的地理位置，這些商業(yè)氣候可以是政府刻意打造的及在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中自然形成的在某一街道的特定商品的集中區(qū)域，商業(yè)成市的力量非常強(qiáng)勁，嘉定區(qū)曹安路輕紡市場(chǎng)未成市前商鋪售價(jià)4000元/平方，月租金僅1000余元，市場(chǎng)成熟后售價(jià)50000-70000元/平方，月租金10000余元。

    投資者還需要了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開發(fā)商，好的周邊規(guī)劃決定商鋪未來幾年的走勢(shì)，好的開發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套及大量的住宅去化率。

    如何選址是關(guān)鍵

    商鋪投資如何選址，中原地產(chǎn)商鋪研究員徐姍姍向記者羅列出了一些必要的注意事項(xiàng)，主要包括以下六點(diǎn)：

    是否位于規(guī)劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時(shí)建筑等。

    位置概念一是指距離市中心的遠(yuǎn)近；二是指距離居民區(qū)或交通干線的遠(yuǎn)近；三是指坐落。于某一地段的具體位置，如拐角、中心、十字路口等。位置與地租增減，客流密度等密切相關(guān)。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于 1.8 米的綠化，以及直對(duì)大門的電線立桿均為選址所忌。

    一般而言，面寬與進(jìn)深比較大者佳，即所謂“開間大”。因?yàn)檫@樣的店鋪視野度較好，商品陳列豐富，有益于吸引顧客目光。不過也有例外，如部分 SPA 等，需要一定面寬之外的合適進(jìn)深，提供給顧客以私密舒適感。另外如健身房、網(wǎng)吧等，主要是做好較醒目的導(dǎo)示牌。

    因?yàn)榇祟愖饨鸪惺苣芰�較弱，而且健身房樓層高，反而會(huì)員運(yùn)動(dòng)時(shí)視野開闊，以及網(wǎng)吧對(duì)樓層要求也不高，所以可選擇租金相對(duì)低廉的二、三樓。

    另外層高以及得房率也較重要。特別是有些裙房商鋪由于建筑原因，內(nèi)有主力承重柱，使得得房率較低，以及視野、采光度差，也拉低了租金的含金量。

    有無良好的水電、下水道、暖氣等，餐飲行業(yè)還需化油池等。

    路況指路面的寬度、 車道數(shù)、 交通擁擠程度以及有無交通管制等，以及綠化帶的劃分和商鋪本身停車場(chǎng)面積。它不僅與客流有關(guān)，也與商店上貨速度有直接關(guān)系。

    可以考察房產(chǎn)升值價(jià)格考慮租賃或者買賣。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽可能造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。

    市場(chǎng)行情

    二季度末，記者從滬上各大房產(chǎn)中介的門店了解到：從5月份開始，關(guān)注商鋪?zhàn)赓U、買賣的人開始越來越多了。8月3日下午記者在臣信房屋天山路分店的一個(gè)多小時(shí)里，就有三位有商鋪?zhàn)赓U需求的客戶前來咨詢。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬介紹，“滬上商鋪的二手租售交易在今年5月開始逐漸活躍。隨著住宅購置成本不斷攀升；價(jià)格已經(jīng)處于高位，商鋪市場(chǎng)又重獲買家青睞、租售行情一路走高；進(jìn)入7月后，即便住宅市場(chǎng)開始顯露博弈跡象，滬上商鋪?zhàn)馐劢灰滓惨琅f活躍。

    目前標(biāo)的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75%以上，而標(biāo)的在700萬以上的僅有10%左右。另外，長(zhǎng)遠(yuǎn)看商鋪?zhàn)畹?%的租金回報(bào)率也遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)(3%以下)。我們預(yù)測(cè)，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)好，下半年商鋪?zhàn)赓U買賣市場(chǎng)會(huì)越來越火�！�

    信義房屋分析師向記者指出，“就我們所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手商鋪成交共計(jì)361套，較6月的282套上漲28%。均價(jià)12369.05元/平方米，成交總面積29497平方米。就二手商鋪來看，上海上半年成交面積在4月份呈現(xiàn)高位突破，除4月外，上海還是呈現(xiàn)一穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。”

    “商鋪投資遠(yuǎn)比住宅投資要復(fù)雜�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商鋪部經(jīng)理吳鵬有八年的商鋪交易的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)吳鵬的經(jīng)驗(yàn)，“中小投資者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)一般比較盲目。關(guān)心的事情經(jīng)常只局限于成交價(jià)格和眼前租金，而商鋪是需要長(zhǎng)期持有的投資品種。

    就目前的市場(chǎng)而言，中原地產(chǎn)的商鋪分析師給投資者建議：投資預(yù)算在200萬-500萬之間的，有2種推薦。像現(xiàn)在的四川北路商圈、五角場(chǎng)商圈的一些寫字樓，都配備了一定的3層左右的裙房搭售，可以考慮買入100平米的商鋪，最好是底層，可以做餐飲、便利店等。后期招商相對(duì)簡(jiǎn)單，未來客群比較穩(wěn)定。

    另外，新增軌道沿線的住宅配套房也值得投資。比如說將要開通的11號(hào)以及7號(hào)線，其中11號(hào)線一期自嘉定延伸至市區(qū)江蘇北路，途經(jīng)受惠的包括嘉定江橋、普陀真如、武寧等板塊，7號(hào)線亦惠及包括大華、顧村、上大等板塊。此類住宅配套由于前期人口導(dǎo)入還不充分，商鋪價(jià)格一般單價(jià)在10000-20000之間，而且分割面積較靈活，對(duì)于投資者來說選擇余地較大。日后招商業(yè)態(tài)也十分靈活，注意選擇盡量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味關(guān)注單價(jià)的差異。

    100萬以下的預(yù)算金額，建議選擇面積小的專業(yè)市場(chǎng)商鋪，此類一般總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)低。不過要注意幾點(diǎn)：一、交通的便利性；二、開發(fā)商的定位以及后期運(yùn)營(yíng)是否有保障；三、最好選擇前期已經(jīng)有部分招商經(jīng)營(yíng)的；例如青浦的意邦建材等。

    商鋪買賣稅費(fèi)

    買家：契稅=3%成交價(jià)；另外還有交易手續(xù)費(fèi)=0.5%成交價(jià)；印花稅=0.05%成交價(jià)。

    賣家出售的時(shí)候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費(fèi)：

    1.營(yíng)業(yè)稅及附加，稅費(fèi)為差額的5.55%；

    2. 土地增值稅，稅費(fèi)為差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算)

    (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；

    (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

    (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

    (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

    3. 個(gè)人所得稅，稅費(fèi)為凈收入(差額扣除以上所有相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后)的20%。