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    一個(gè)多月前，諾基亞成都公司悄然離開位于春熙路黃金地段的甲級(jí)寫字樓———時(shí)代廣場（查看地圖），轉(zhuǎn)而入駐位于科華北路的另一甲級(jí)寫字樓———力寶大廈。據(jù)業(yè)界傳聞，諾基亞轉(zhuǎn)而投入了“力寶大廈”的懷抱，是因?yàn)樵撈髽I(yè)為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，向業(yè)主方提出了“縮減辦公面積、降低租金”的要求未被應(yīng)允而離開。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，諾基亞遷入力寶大廈，最終選擇直接租用開發(fā)商持有的那部分物業(yè)，這只是個(gè)先兆：隨著未來兩年甲級(jí)寫字樓的快速入市與開發(fā)，之前以“拆零方式銷售再返租”的眾多成都甲級(jí)寫字樓注定要從輝煌走向落寞，而這只是時(shí)間問題。

　　“我認(rèn)為，成都甲級(jí)寫字樓的黃金壽命也不過3到5年！”在采訪中，成都威斯頓經(jīng)營管理有限公司董事長劉忠綿拋出了一個(gè)讓成都的寫字樓開發(fā)商不得不思考的觀點(diǎn)。劉忠綿看來，“成都寫字樓在物業(yè)的增值、保值方面做得很不盡如人意。不僅物業(yè)的投資回報(bào)率不斷降低、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)也在短時(shí)期內(nèi)明顯降低。照此發(fā)展下去，更是社會(huì)資源的另一種消耗與浪費(fèi)。” 劉忠綿認(rèn)為，花了巨資修建起來的城市坐標(biāo)在僅僅幾年之后就淪為被市場“淘汰”的命運(yùn)，這其中的原因是開發(fā)商、業(yè)內(nèi)人士都應(yīng)該思索的。

　　過去幾年，成都高端寫字樓市場是否真的如業(yè)內(nèi)人士所描述的那樣缺乏可持續(xù)發(fā)展？究竟有多少曾經(jīng)的甲級(jí)寫字樓正在面臨租金的下滑與高端客戶的流失？業(yè)界是如何看待成都甲級(jí)寫字樓的“黃金壽命不超過五年”的宿命論？作為開發(fā)商，如何更前瞻性規(guī)劃項(xiàng)目，更好地延長現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓的黃金壽命周期？

    1事件調(diào)查

　　諾基亞為什么遷出時(shí)代廣場？

　　“ 諾基亞公司的離開，或多或少還是給時(shí)代廣場帶來了些負(fù)面影響，在業(yè)界引發(fā)了不少的議論。”的某業(yè)內(nèi)人士在向記者分析時(shí)認(rèn)為，在諾基亞遷出這件事上，盡管時(shí)代廣場作為物管方在這個(gè)過程中扮演了雙方溝通的橋梁，但個(gè)體業(yè)主過于看重短期的經(jīng)濟(jì)效益，讓業(yè)主與客戶雙方難以達(dá)成一致。當(dāng)初分割銷售的弊端已經(jīng)開始顯現(xiàn)。”

　　在時(shí)代廣場最為黃金的時(shí)代，吸引了數(shù)十家國內(nèi)國際知名企業(yè)入駐，涉及金融、證券、制造、商業(yè)、地產(chǎn)等行業(yè)，成為成都頂級(jí)寫字樓的典范。2005年12月，時(shí)代廣場成為法國駐成都總領(lǐng)事館的辦公地，時(shí)代廣場也奠定了自己在那個(gè)時(shí)代的顯赫地位。但如今發(fā)生的“諾基亞事件”卻讓時(shí)代廣場黯然失色。

　　2業(yè)界調(diào)查

　　吃香不過5年

　　甲級(jí)寫字樓衰敗速度驚人？

　　或許，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于劉忠綿的看法并非人人認(rèn)同，但一個(gè)難以回避的事實(shí)是，從業(yè)內(nèi)公認(rèn)的成都“老三甲”到“新三甲”的甲級(jí)寫字樓過渡發(fā)展周期也的確沒能超過第2個(gè)“五年”。為什么成都寫字樓的衰敗速度驚人？

　　日前，記者走訪了業(yè)界公認(rèn)的部分甲級(jí)寫字樓，從目前的租金價(jià)格上多少能看出它們?nèi)缃竦?ldquo;身價(jià)”。例如，城市之心租金為100~120元/平方米/月；川信大廈80~85元/平方米/月；央擴(kuò)國際130~150元/平方米/月；威斯頓聯(lián)邦大廈120~140元/平方米/月；中環(huán)廣場90~120元/平方米/月；香格里拉140~150元/平方米/月；力寶大廈90~110元/平方米/月。

　　順城大街冠城廣場寫字樓現(xiàn)在的租金為 75~90元/平方米/月。而5年前，作為成都甲級(jí)寫字樓象征的冠城廣場，每平方米月租金約為80～130元，是當(dāng)時(shí)成都租金最高的寫字樓，且常年保持了 95%以上的出租率。2007年，時(shí)代廣場的銷售單價(jià)曾達(dá)14000元/m2的高位，如今許多業(yè)主的心理價(jià)位已經(jīng)下跌到11000元/平方米。

　　從上可以大致發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：凡是投入運(yùn)營在3年、5年以下的甲級(jí)寫字樓，其租金普遍高于投入運(yùn)營在5年以上的寫字樓物業(yè)。這其中，客戶流失最多的，其寫字樓租金價(jià)格也是最低的。而品質(zhì)客戶流失，租金降低，隨之而來的必然是物業(yè)品質(zhì)降低，最終使其逐漸失去昔日的市場形象。值得一提的是，無論是過去的“老三甲 ”，還是如今的“新三甲”，這些甲級(jí)寫字樓有超過90%以上為拆零銷售、后期返租的運(yùn)營模式。

　　“分散業(yè)權(quán)”

　　加速了甲級(jí)寫字樓衰老？

　　“ 成都從來就不缺辦公物業(yè)，多年以來市場缺的始終是品質(zhì)恒定、能夠保證在未來5-10年都不會(huì)落后的甲級(jí)寫字樓。”成都世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部副董事鄧日弘在采訪中向記者舉例說，廣州國際電子大廈在經(jīng)營了13年之后仍在甲級(jí)寫字樓陣營中名列前茅。鄧日弘認(rèn)為，成都甲級(jí)寫字樓的黃金期之所以不長，很大程度上是因?yàn)殚_發(fā)商在項(xiàng)目前期規(guī)劃的前瞻性做得不充分，最終硬件落后于不斷更新的新一代甲級(jí)寫字樓。還有一個(gè)原因就是業(yè)權(quán)分散，難以實(shí)現(xiàn)最佳管理與后期投入維護(hù)。“ 只有一直保持長期投入，保持正常的物業(yè)設(shè)施功能使用，服務(wù)指標(biāo)不做任何形式的降低，一個(gè)甲級(jí)寫字樓才有可能在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)保持客戶的滿意度和入駐率。”

　　拆零銷售模式目前是成都寫字樓市場的主要運(yùn)營模式，由于運(yùn)營者不得不直接面對(duì)無數(shù)的小業(yè)主，而開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者三方的利益是最難以兼顧的，這也為這些甲級(jí)寫字樓后期經(jīng)營和發(fā)展埋下隱患。在某種程度上說，“諾基亞遷出事件”說明時(shí)代廣場正在開始經(jīng)歷“五年之癢”。價(jià)格不會(huì)再有大的上揚(yáng)、租金也不可能再達(dá)到前期的峰值，如果不能解決這些問題，以時(shí)代廣場為代表的成都寫字樓“新三甲”也將面臨優(yōu)勝劣汰的客觀規(guī)律，最終地位不保。

　　業(yè)內(nèi)人士在評(píng)論該事件時(shí)認(rèn)為，時(shí)代廣場上市時(shí)的甲級(jí)寫字樓形象深入人心。要繼續(xù)保持甲級(jí)寫字樓地位，離不開長期維護(hù)。但是對(duì)于一個(gè)業(yè)權(quán)分散的寫字樓項(xiàng)目，小業(yè)主是不可能在后期投入大量的維護(hù)費(fèi)用，這會(huì)嚴(yán)重影響到整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。

　　3記者觀察

　　如何延長

　　甲級(jí)寫字樓的“黃金期”？

　　如何才能盡量長久地保持甲級(jí)水準(zhǔn)及物業(yè)地位？如何長期保持優(yōu)質(zhì)客戶的入駐，這已經(jīng)成為如今高端寫字樓開發(fā)者、投資者、運(yùn)營管理方共同面臨的問題。成都世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部副董事鄧日弘認(rèn)為，“作為單一業(yè)權(quán)的寫字樓，具備特有優(yōu)勢：租金穩(wěn)定，租戶構(gòu)成合理并可自主安排，物業(yè)管理水平穩(wěn)定等。而以時(shí)代廣場為代表的分割式物業(yè)在經(jīng)營中難以保持持久的競爭力是一種必然。因?yàn)榉稚⒌臉I(yè)權(quán)未來帶來的種種問題累加起來，足以慢慢消減掉以時(shí)代廣場為代表的這些甲級(jí)寫字樓多年積累下來的品牌形象”。

　　可以想象的是，由于業(yè)主過于分散，即使是很小的維修、維護(hù)，為了要征得業(yè)主的同意，都會(huì)耗費(fèi)很大的精力，如果有部分業(yè)主不愿意承擔(dān)過高的維護(hù)費(fèi)，整個(gè)大樓的維護(hù)就無法開展，“這其實(shí)就是那些采用拆零銷售的甲級(jí)寫字樓走向落寞的主要原因，因?yàn)槿找胬匣�的大廈是無法留住不斷追求高品質(zhì)的高端客戶群體的。”高緯環(huán)球相關(guān)人士曾評(píng)論說。

　　威斯頓物業(yè)管理(香港)有限公司總經(jīng)理任紅兵在采訪中認(rèn)為，今年以來，寫字樓市場表現(xiàn)疲軟，空置率不斷上升；不少寫字樓都在竭盡全力調(diào)整租賃政策，以更大的優(yōu)惠面向市場來爭取優(yōu)質(zhì)客戶，競爭更加激烈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于運(yùn)營商和開發(fā)商來說，只有任何時(shí)候都不降低物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，通過科學(xué)的管理減緩項(xiàng)目的老化，才能延長項(xiàng)目的運(yùn)營黃金周期。

　　誰來打破

　　甲級(jí)寫字樓的“五年之癢”？

　　記者在采訪中總能聽見業(yè)內(nèi)人士對(duì)威斯頓聯(lián)邦大廈的頻繁提及與關(guān)注，那是因?yàn)樵谶^去五年里，其每年的租金上漲率在5-10%之間；有超過90%以上的客戶從未從威斯頓聯(lián)邦離開；其入駐率也始終高達(dá)95%以上……種種跡象表明，威斯頓聯(lián)邦在過去五年來始終是成都經(jīng)營狀況最好的甲級(jí)寫字樓之一。

　　值得一提的是，威斯頓的物業(yè)管理公司也是少有的能夠在寫字樓領(lǐng)域可以與外來“五大行”競爭的本土物業(yè)管理公司之一。這不禁讓人要問：威斯頓聯(lián)邦大廈是如何做到的？

　　事實(shí)上，從2003年銷售完畢到招商開始，威斯頓聯(lián)邦大廈也面臨著與其他拆零銷售的寫字樓一樣的問題。對(duì)此，威斯頓聯(lián)邦大廈被全權(quán)委托開發(fā)商旗下的威斯頓物業(yè)管理公司運(yùn)營，絕對(duì)拒絕散戶自行尋找租客、絕對(duì)靠整體運(yùn)營來維持品牌水準(zhǔn)。

　　“事實(shí)證明我們的作法是正確的，”劉忠綿說，“沒有讓投資者因?yàn)槎唐诶�益去盲目降價(jià)引入低端客戶群，也最終得以高水準(zhǔn)運(yùn)營。”不僅如此，每年進(jìn)行2次入駐企業(yè)滿意度調(diào)查、一年一次向商務(wù)客戶開展“威斯頓聯(lián)邦大廈開放日”活動(dòng)……“我們的商家一體化聯(lián)盟還讓樓下的銀杏餐廳、星巴客等對(duì)寫字樓客戶一律執(zhí)行簽單消費(fèi)和送餐服務(wù)，還積極主動(dòng)與銀杏溝通為大樓商家提供工作餐服務(wù)……據(jù)說，成都沒有哪家甲級(jí)寫字樓能提供這樣的物業(yè)服務(wù)。而威斯頓這樣做的目的，更是讓樓盤保值、增值，讓投資者得到持久的回報(bào)�，F(xiàn)在看來，威斯頓聯(lián)邦大廈已經(jīng)順利走過了第1個(gè)“五年”，能否順利走向第2個(gè)、第3個(gè)“五年”的預(yù)測或許還為時(shí)過早，但它所做的種種嘗試，仍能夠?yàn)槟切┈F(xiàn)在還身處甲級(jí)寫字樓陣營的物業(yè)提供借鑒與思考。