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    目前，北京樓市在住宅市場(chǎng)火熱的表象下寒流涌動(dòng)。今年以來，住宅在成交量大幅上漲的配合下價(jià)格也創(chuàng)出了歷史新高，但寫字樓和商業(yè)市場(chǎng)狀況卻背道而馳，在空置率居高不下的情況下，售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下降。為何會(huì)出現(xiàn)這樣冰火兩重天的走勢(shì)？現(xiàn)象背后又說明了怎樣的問題？

    ●寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)與住宅走勢(shì)背離

    北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年上半年北京整體住宅市場(chǎng)預(yù)售房屋銷售面積達(dá)到674.7萬平方米，較去年同期的272.9萬平方米同比上升147.23%。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，盡管七八月份北京住宅市場(chǎng)成交量較前幾月有所下降，但與去年同期相比仍然有較大幅度的上漲。

    在成交量大幅上漲的同時(shí)，住宅的價(jià)格也創(chuàng)出了歷史新高。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)可見一斑。北京住宅市場(chǎng)的平均交易價(jià)格在6月份已經(jīng)上漲到13303元/平方米，相比1月份的10438元/平方米的價(jià)格，上漲了27%。七八月份住宅價(jià)格仍保持升勢(shì)，價(jià)格已經(jīng)突破了14000元/平方米。

    在住宅市場(chǎng)走出火爆行情的同時(shí)，北京的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著寒冬。數(shù)據(jù)顯示，由于市場(chǎng)需求短期內(nèi)難有大改觀，在市場(chǎng)存量不斷累積加大的背景下，甲級(jí)寫字樓空置率還在不斷上揚(yáng)。

    世邦魏理仕在其報(bào)告中稱，北京CBD寫字樓的空置率目前已經(jīng)達(dá)到了33%的歷史高位。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，該區(qū)域的空置率甚至已經(jīng)達(dá)到了38.4%，而且還有上升趨勢(shì)，今年二季度CBD的空置率環(huán)比上升了1個(gè)百分點(diǎn)。

    隨著空置率的上升，持有人之間的互相價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在所難免。北京高力國際咨詢與研究部的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價(jià)格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達(dá)39%，幾乎接近2006年底132.04元/平方米/月的水平。

    在整體經(jīng)濟(jì)沒有走好之前，商業(yè)地產(chǎn)的租售情況也不樂觀。據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京中高端購物中心整體空置率從17.21%小幅上升至17.67%。北京中高端購物中心首層租金為每月每平方米681.05元，環(huán)比下降4.3%。降低租金是保持現(xiàn)有品牌入駐率和在競(jìng)爭(zhēng)中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法。但是萎縮的需求及市場(chǎng)定位的同質(zhì)性降低了減價(jià)成效，一些商圈的入駐率與租金同期下降。

    ●寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)緣何受冷落

    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)不同，寫字樓市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求。因此，寫字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。正因?yàn)槿绱�，投資者對(duì)辦公樓的投資需求會(huì)比較弱，而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械钠髽I(yè)，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了辦公樓市遠(yuǎn)不可能像住宅市場(chǎng)那樣對(duì)市場(chǎng)有快速的反應(yīng)。

    除了上述宏觀經(jīng)濟(jì)的因素之外，在寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際交易中的財(cái)政和信貸政策也沒有像住宅那樣給予傾斜。北京頂秀置業(yè)董事長(zhǎng)劉新虎認(rèn)為，在購買寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，首付比例一般都會(huì)在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多。另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)的投資需求。這也是造成寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)與住宅走勢(shì)背離的原因之一。

    ●商住背離說明房地產(chǎn)市場(chǎng)并未整體復(fù)蘇

    房地產(chǎn)市場(chǎng)若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量和價(jià)格上走好，更重要的是整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期投資及需求的恢復(fù)和穩(wěn)定。

    中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析認(rèn)為，由于和全國以及全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，北京寫字樓和商業(yè)市場(chǎng)在近期不會(huì)很快活躍起來。2009年甲級(jí)寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇，2010年甲級(jí)寫字樓的需求量會(huì)有小幅回升。但是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定性，甲級(jí)寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平，2010年預(yù)計(jì)需求量會(huì)在30萬平方米左右，未來2到3年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢。