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    隨著發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，南京已經(jīng)成為世界500強(qiáng)企業(yè)投資集中地；而南京的開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平層次不斷提高，也使得了一大批本土中小企業(yè)快速成長。

　　本報曾報道過，香港首富李嘉誠的長江集團(tuán)下屬公司，在南京經(jīng)營了地處新街口核心位置的南京國際金融中心，采用“只租不售”的經(jīng)營模式對外運(yùn)營，租金水平為3.5元/平方米/天，創(chuàng)下了新街口高端寫字樓租金的新高。

　　連李嘉誠都來了，跟風(fēng)者也就更多了。投資寫字樓成為投資者資產(chǎn)保值增值的一個重要途徑。

　　從目前的市場情況下判斷，什么樣的寫字樓最受企業(yè)歡迎？同一條街上的寫字樓為什么租金差異那么大？

　　新街口寫字樓租金最高

　　位于中央商場旁的南京商貿(mào)國際大廈，目前的租金達(dá)到3.5元/平米/天。據(jù)記者觀察，這樣的租金水平雖然和上海的8~12元/平方米/天，還有差距。但也足以令該寫字樓成為新街口商業(yè)核心區(qū)寫字樓中，租金價格最高的樓盤之一。

　　商茂的外觀打造，內(nèi)部大理石地面，電梯等設(shè)施和周圍老樓盤比，略新一些。但由于樓盤面積不大，樓層內(nèi)整體設(shè)計采用傳統(tǒng)“回”字型格局。對比的是坐落于新百旁的另一幢寫字樓，商貿(mào)的內(nèi)部格局相對寬敞許多。

　　商茂的地理位置正處在新街口商業(yè)核心地段。入住商茂的一家貿(mào)易公司員工張小姐這樣度過她的一天：早晨上班坐27路車，在大洋百貨門口下車，通過地下通道直接到公司；也可坐34路在洪武路天橋附近下車，過天橋就是商業(yè)步行區(qū)，走100米左右，中途穿過五星電器，萊迪，新百，直接進(jìn)公司大門。中午到了吃飯時間，張小姐與同事選擇在新百負(fù)一樓的地下美食街區(qū)吃小鍋，或在萊迪旁的肯德基就餐；午餐后直接穿過地下地鐵通道去德基廣場度過中午休息時間。下午，一名客戶約了張小姐在金鷹附近的寧波銀行做資金交接手續(xù)，她從大洋百貨旁的小巷直接走過去，路程花費(fèi)不過10分鐘。下班后，張小姐在新街口的一家健身館健身后乘27路車或34路車回家。

　　與商茂隔著兩條街，位于太平南路路口的新世紀(jì)廣場，無論在外觀和物業(yè)管理方面都不亞于商茂，但目前的寫字樓租金在2到2.5元/平方/天。

　　為了彌補(bǔ)此地段商務(wù)配備的不足，開發(fā)商在廣場低層引入了餐飲、服裝，休閑等業(yè)態(tài)，但還是達(dá)不到商茂地段的多層次，多元化的商業(yè)配備水準(zhǔn)。

　　裝修豪華，租金自然不低

　　中山東路的長安國際與新世紀(jì)廣場僅一樓之隔，目前的租金為3.5元/平米/每天。長安國際打造之初，開發(fā)商將大廈的外立面稱為“會呼吸的皮膚”。記者發(fā)現(xiàn)，在南京市內(nèi)，一般的寫字樓的外立面采用的玻璃幕墻材質(zhì)，而長發(fā)大廈的外立面采用的是穿孔鋁板。大廈的物業(yè)管理公司戴德梁行韓經(jīng)理表示，打造外立面時，考慮到玻璃幕墻會對周圍行人，居民產(chǎn)生光污染。穿孔鋁板在感官上更加耐看。

　　進(jìn)入長安國際，前臺墻壁上的LED大屏幕顯示當(dāng)天的日期、具體時間、天氣等各種信息。大堂設(shè)計現(xiàn)代，雕塑作品沿墻排放，頗具人文氣息。韓經(jīng)理表示，大廈內(nèi)部由德國設(shè)計師設(shè)計，融合中德兩國文化。

　　值得一提的是，開發(fā)商在建長安國際之初，邀請了世界五大行之一的房地產(chǎn)顧問公司仲量梁行。

　　世界著名的五大行中，一家專門負(fù)責(zé)顧問，一家負(fù)責(zé)物管，寫字樓的品質(zhì)當(dāng)然比周邊有了提升。

　　按韓經(jīng)理的話說，房地產(chǎn)顧問公司對寫字樓建造的介入很有必要，此類公司從開發(fā)商拿地后造什么，如何規(guī)劃，內(nèi)部硬件設(shè)施如何配備，到之后物業(yè)管理公司如何操作等一系列問題，都提供專業(yè)團(tuán)隊跟蹤實施。比如大樓內(nèi)排水管道的設(shè)計方案，之前長安并不知道排水管道一些設(shè)計細(xì)節(jié)不對，會造成之后物業(yè)管理的不便。建造大樓時遺留的問題，可能會成為未來幾年大樓保值的阻力。

　　與之形成鮮明對比的是，石女士投資了兩套位于戶部街的某挑高寫字樓。該寫字樓在賣房時向投資者承諾樓頂將建設(shè)直升機(jī)起降平臺等豪華設(shè)施。但現(xiàn)在，樓下1~5層長期空置，樓內(nèi)每三層共用的大廳燈光陰暗。石女士的租客在一個月前結(jié)清了電費(fèi)和物管費(fèi)后，搬出了該寫字樓。石女士精裝修后的40平方米上下兩層挑高物業(yè)，租金僅僅開價2300元，但至今仍未租出去。石女士對記者抱怨說：“為什么我投資的寫字樓租金就是上不去呢？”

　　物管不行，就很難租出去

　　南京的寫字樓物管水平，目前表現(xiàn)得良莠不齊。

　　記者在采訪中去了位于洪武路23號的隆盛大廈，在一樓記者既沒有看到保安人員巡視，也無前臺接待人員指引。通過墻壁上各層入住公司分布指示牌，記者逐層走訪，發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)部公司入住率不到半數(shù)，指示牌上原先標(biāo)注的公司有些也已經(jīng)撤走。透過一家已搬走的小型投資公司的玻璃門，記者竟然看到墻上多處寫著“還我血汗錢”的字樣。

　　而在隆盛大廈的隔壁的華泰證券大廈，則呈現(xiàn)著另一番光景：大理石大廳寬敞明亮，門庭若市，保潔的身影隨處可見。大廈內(nèi)部多層被一些大型企業(yè)長租。

　　在新街口商茂，記者看到的保安身穿整齊的制服，笑容可掬。每一位來賓上電梯之前，都由保安指引，問明身份后，刷卡進(jìn)入電梯。大樓內(nèi)部，一名保潔員正在將一個垃圾從專門的貨運(yùn)電梯運(yùn)到樓下。這些被稱為物管的團(tuán)隊，在長安國際更加專業(yè)一些。

　　記者看到，在長安國際大廈里，公司人員均刷卡進(jìn)入大堂隔門，來訪人員必須在保安處說明公司樓層，登記身份后進(jìn)入隔門。前臺接待根據(jù)來訪人員的需要，進(jìn)行相應(yīng)的指引。

　　大廈的物業(yè)管理公司戴德梁行韓經(jīng)理表示，大廈內(nèi)80%的公司都不希望外來人員的打擾，大廈的硬件環(huán)境檔次，細(xì)分了入住公司的業(yè)態(tài)。大部分公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定，人員流動不大。

　　韓經(jīng)理表示，長安更注重寫字樓的商務(wù)性服務(wù)。比如寫字樓內(nèi)設(shè)有郵件代收代發(fā)服務(wù)，大堂的LED屏幕也不僅僅只有顯示時間的功能，入住公司若有要求，LED屏幕會顯示字幕，對當(dāng)日某公司來訪客戶致歡迎詞。

　　韓經(jīng)理認(rèn)為，物管團(tuán)隊在大廈硬件設(shè)配維護(hù)方面做的工作不僅僅是設(shè)配壞了就修，對設(shè)備的保養(yǎng)才是關(guān)鍵。戴德梁行每年設(shè)立設(shè)配年度養(yǎng)護(hù)計劃，針對各種不同設(shè)備，保證一到壽命期就更換。金屬類設(shè)備，如水龍頭等，每年都會定期刷防銹漆。

　　由于金融危機(jī)影響，南京寫字樓處于稍稍過剩狀態(tài)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物管水平直接影響寫字樓的出租率。

　　■投資寶典

　　選地段： 河西商圈增值快

　　地段對于寫字樓的價值衡量非常必要，交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素，就好像找老婆一樣要細(xì)心研究。

　　房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有星級酒店以及酒店式公寓、高級咖啡廳、娛樂中心、休閑會所、高級中餐廳、西餐廳等商務(wù)休閑配套設(shè)施。城市中心區(qū)的寫字樓價格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入住率的特點(diǎn)，投資回報也較高。

　　相關(guān)人士表示，近年來，隨著河西奧體CBD、龍江商圈以及老牌山西路商圈的崛起，新街口商圈越來越面臨著考驗。如新街口商圈的停車難、發(fā)展空間等問題越來越困擾，成為其發(fā)展中亟待打破的瓶頸。

　　選項目： 商業(yè)氛圍很重要

　　在同一區(qū)域里，選擇不同項目，投資回報是高低不等的，在適當(dāng)?shù)膮^(qū)域里選擇適當(dāng)?shù)捻椖�，也是一門大學(xué)問。

　　一般來說，對寫字樓的要求有高性價比，對于中小企業(yè)來說，過高的租金并非承受不起，而是寧愿把錢花在最合適的地方；還有建筑物的商業(yè)氣息，即使是商住類型的項目，在形象上也要具有寫字樓的某些氣質(zhì)。

　　另外，考察寫字樓的硬件水平，可以從級別認(rèn)證去衡量，也要從建筑品質(zhì)、空間布局、電梯質(zhì)量、采光通風(fēng)等多方面進(jìn)行實地考察。項目周邊配套也關(guān)系到投資收益，有必要了解周邊配套設(shè)施，如銀行、商店、餐飲、公寓等，看功能是否齊全。

　　選物管： 車位越多越好

　　作為投資型物業(yè)，寫字間的增值、保值要通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)。物業(yè)公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運(yùn)是否及時，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。除此之外，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。

　　車位緊缺是目前寫字樓物業(yè)面臨的最大問題之一，為吸引租戶作長遠(yuǎn)投資打算，選擇的寫字樓車位配置至少有1∶1以上，并配備足夠的地上訪客用車位。一般每200平方米寫字樓建筑面積提供一個機(jī)動車位為標(biāo)準(zhǔn)配置，如40000平方米的寫字樓需提供200個機(jī)動車位。車位足不足很重要，但是對于純寫字樓來說，車位大多都不會太足，因此要考慮附近有沒有提供停車位的公建。

　　另外，電梯的品牌和數(shù)量也是一個考量的重點(diǎn)。電梯數(shù)量和速度上，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右為甲級標(biāo)準(zhǔn)。

　　選客戶： 事先替承租人考慮

　　個人投資寫字樓時，要瞄準(zhǔn)客戶群來投資。因為不同類型的公司，選址各不相同。

　　如部分企業(yè)的研發(fā)中心或區(qū)域中心偏愛選擇在城市郊區(qū)、強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境和人文的融合，考慮成本因素。一些大型的金融業(yè)和服務(wù)業(yè)客戶需要城市中心、交通便利、繁華區(qū)域內(nèi)的辦公物業(yè)。一些中小型的企業(yè)則更愿意選擇成本經(jīng)濟(jì)、內(nèi)部硬件條件良好的城區(qū)邊緣地帶。

　　如果資金充裕，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大，物業(yè)檔次高，今后會有較為穩(wěn)定的回報。而當(dāng)投資那些可以切成很小塊面積進(jìn)行出售的寫字樓時，就要當(dāng)心雖然總價上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。

　　算回報： 看看租多久能回本

　　投資回報率是一個寫字樓投資的關(guān)鍵數(shù)據(jù)點(diǎn)。投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看，高租金、低售價是投資的最佳方案。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約110平方米，售價約為14000元/平方米，根據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)分析得知，月租金約為8000元，計算得知，這處寫字間的投資回報率為6.2%。投資者即可根據(jù)投資回報情況，控制自己資金流。