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    沈陽寫字樓年租金目前大多在800～1，400元/平方米左右，與合肥、成都等同級別城市相比幾乎持平。沈陽寫字樓市場近年一直呈現(xiàn)供過于求、空置率較高的狀態(tài)，有些寫字樓空置率甚至始終不低于30%。而合肥、成都等城市空置率僅為18.07%和26.3%。

　　《沈陽晚報》不久前報道：位于北站CBD中心、2006年8月開盤的沈陽財富中心，當(dāng)時售價7500元/平方米，后來上漲到1萬元/平方米，每平方米漲了2，500元；同樣位處北站CBD中心、2007年9月開盤的奉天銀座，當(dāng)時售價為6，400元/平方米起，現(xiàn)在是7，200元/平方米起，每平方米上漲了800元。位于大西路與青年大街交匯處的領(lǐng)先國際，2008年春節(jié)后開盤，起價約8，500元/平方米，不到半年時間，售價漲到9，000元/平方米起……

　　幾個以高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓為主的新增項目，盡管地理位置優(yōu)越，銷售價格一路躥高，但三個項目現(xiàn)均未達(dá)到理想預(yù)期，都有數(shù)目不小的房源向外出租。鄰近的華府天地、愛都國際等也都面臨同樣的問題。

　　究其原因，“供大于求”難逃其咎。

　　來自第一太平戴維斯的調(diào)查報告顯示：2009年1—2月，沈陽市全社會固定資產(chǎn)投資完成56.8億元，同比增長25.9%。2009年1—2月，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成18.3億元，同比增長29.7%，其中，商品住宅投資13.2億元，同比增長24.1%；辦公樓投資0.8億元，同比增長1.48倍；商業(yè)營業(yè)用房投資3.6億元，同比增長52.7%。

　　而在消費市場上，2009年第一季度的甲級寫字樓市場吸納量出現(xiàn)負(fù)值，有3，200平方米的寫字樓面積返回租賃市場。低迷的需求及凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值，導(dǎo)致沈陽甲級寫字樓空置率在本季度上升至14.9%，與上季度相比環(huán)比上漲0.9個百分點。

　　北站CBD甲級寫字樓空置率環(huán)比上升2.0個百分點，升至17%，成為拉動整體空置率上升的主要原因。北站CBD區(qū)域聚集了眾多高品質(zhì)寫字樓，競爭激烈。過去兩年內(nèi)迅速增長的租金水平以及目前的經(jīng)濟(jì)形勢，促使許多公司都縮減預(yù)算并考慮租金相對較低的區(qū)域。其他區(qū)域甲級寫字樓空置率仍保持在5.0%的水平。租金價格的調(diào)控及租約期限，是其他區(qū)域主要項目暫時保持較低空置率的主要原因。

　　具體反映到租金上，2008年，沈陽寫字樓市場經(jīng)歷了最強勁的增長，甲級寫字樓平均租金上漲了13.3%，飆升至人民幣96.37元/平方米/月。2009年第一季度，甲級寫字樓租金首次出現(xiàn)下滑，主要是由于2009年第一季度出現(xiàn)的需求回落使入駐率有所下滑，給租金增長帶來了一定的壓力。第一季度，甲級寫字樓平均租金下降了7.6%，為人民幣89元/平方米/月。

　　目前，金廊沿線在建綜合體項目59個，總施工面積達(dá)到3060萬平方米，今年內(nèi)計劃完成投資380億元，比去年增長23.4%。其中含有寫字樓功能的綜合體新項目就有：沈陽國際金融中心、嘉里地產(chǎn)項目、華新夏宮項目、渾南新區(qū)6個總部項目、韓國樂天世界項目等。計劃今年內(nèi)金廊新開工項目總計達(dá)17個，面積650萬平方米。

　　而2009年內(nèi)完工的甲級寫字樓有上海新洲商務(wù)大廈、商會總部大廈、華晨中際大廈、東北世貿(mào)廣場、皇朝萬鑫國際大廈等，預(yù)計帶來超過39萬的甲級寫字樓新增供應(yīng)量，而消費市場卻沒有發(fā)生明顯變化。

　　此外，近幾年商住兩用公寓大批涌入市場，對原來的純寫字樓物業(yè)形成了一定沖擊。尤其是最近這一年，供大于求的趨勢越來越明顯，隨之帶來的是寫字樓的出租價格一直在降。比如，花100萬買來的一套商住兩用公寓，之前一年能收10萬元的租金，現(xiàn)在也就5萬元左右。鐵西區(qū)一傳統(tǒng)寫字樓，其中一間40多平方米的房子，原來月租金1400元，現(xiàn)在已降到了900多元。

　　一段時間以來，在中國“入世”的大北景下，很多開發(fā)企業(yè)想當(dāng)然地認(rèn)為外國外地企業(yè)會一涌而進(jìn)沈陽，寫字樓會出現(xiàn)大量缺口，于是紛紛開發(fā)寫字樓。事實上，早在入世之前，沈陽就已開始招商引資，況且“入世”的利好效應(yīng)是“細(xì)水慢流”的過程，不可能像開閘放水那樣，所有的利好效應(yīng)集中在同一時期內(nèi)出現(xiàn)。而“南資北上”的目標(biāo)也不只一個沈陽市，盡管它被選擇的可能性很大，但絕對不是唯一。因此，沈陽的寫字樓需求沒理由出現(xiàn)“井噴”，并且在近期內(nèi)也不會有明顯改變。由此看來，沈陽的寫字樓市場，其物業(yè)持有者在短期內(nèi)，恐怕必須承受“消化不良”所帶來的痛楚。