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    最近，張先生為給新成立的公司找個“家”，幾乎順著二環(huán)路跑了半個城。“大部分小區(qū)的物管盡管沒辦法把已經(jīng)在小區(qū)里辦公的公司趕出去，但都不再允許業(yè)主把住宅租出去用作辦公。”張先生費盡周折才搬進一家小區(qū)，因為“少數(shù)小區(qū)絕大部分住宅都租出來辦公，物管公司只能放行”。曹先生幾年前買了一套住宅辦公，物管公司幾次三番要求提高物業(yè)管理費用�？紤]到公司已步入正軌，辦公形象需要提高，他正在準備購買寫字樓自用。

    在“住改商”受阻以及通貨膨脹預期的雙重刺激下，從4月開始，陸續(xù)推向市場的一批性價比較高，能滿足成長型企業(yè)辦公要求的寫字樓銷售速度驚人。新希望國際A座3個月清盤，鼓樓國際3個月銷售3萬平米，金沙萬瑞中心微型CBD已銷70%。7月底，置信未來廣場·風景LOFT寫字樓低調(diào)開盤卻迅速售罄，萬科·螞蟻工房(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)還沒開盤167套已被團購了70余套……瞄準投資需求和成長型企業(yè)的自用需求，這些項目以精確細分客戶創(chuàng)造了良好銷售業(yè)績。

    買家

    成長型企業(yè)

    買寫字樓投資兼自用

    曹先生購買寫字樓的目標很明確：投資兼自用。“首先總價不能太高，其次物管費合理且寫字樓配置較高，保證企業(yè)有面子。”最終曹先生鎖定位于天府大道旁，地鐵1號線世紀城站旁的新希望國際。盡管沒搶到開盤時5900元/平米的低價，但曹先生以6500元/平米的價格挑到了合適的樓層：“價格和周邊電梯公寓差不多，地鐵開通后交通很方便，相信隨著市區(qū)重心的南移，升值的空間也不錯。”

    據(jù)了解，新希望國際的購買者除了個人投資者，絕大多數(shù)是成長型企業(yè)的企業(yè)主，購買的面積多為半層、整層。開盤3個月，A座逾4萬平米即售完。與新希望國際幾乎同時開盤，位于市中心的鼓樓國際的客戶也是投資、自用各占五成，目前低區(qū)單位近3萬平米已賣完，高區(qū)單位8700元/平米的均價、5元/平米的物管費用，吸引了不少在市中心有換辦公室需求的成長型企業(yè)購買自用。

    而位于金沙板塊的金沙萬瑞微型CBD的客戶絕大多數(shù)也是企業(yè)主，萬瑞置業(yè)相關負責人介紹，金沙萬瑞微型CBD總面積15萬平方米，是近十年來城西出現(xiàn)的最大規(guī)模寫字樓，填補了區(qū)域高端寫字樓的空白，目前均價7500元/平米，銷售已過70%，購買者中投資客占4成，其余6成以本地中小企業(yè)主居多：“通常一個企業(yè)購買三四百平米自用。”

    信德實業(yè)負責人介紹，企業(yè)主客戶一方面有通脹預期，一方面權衡了投資寫字樓的收益比住宅高且較為穩(wěn)定，再加上有自用需求，所以4月以來企業(yè)主成了購買主力。
   
    賣家

    不盲目比豪華，熱銷寫字樓盯準客群

    對于投資者而言，投資回報率是下單的重要指標。專業(yè)投資者張先生在萬瑞金沙買了200平米，他算了一筆賬：成交價格是7200元/平米，預計交房后租金為45～55元/平方米，每平方米的年收益以10個月計算為550元/平方米/年，年回報率為7%～9%，比住宅投資回報率高。鼓樓國際如果成交價格是8500元/平米，預計交房后租金可達75～85元/平方米，年回報率也超過8%。置信地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理朱猛告訴記者，目前市場上一些商鋪已經(jīng)很難出現(xiàn)超過5%的年租金回報率。一直以來，相對于住宅和商鋪，寫字樓的回報率是比較高的。

    而對于購買寫字樓自用的成長型企業(yè)來講，除了看投資回報率，每個月的辦公成本、企業(yè)形象也十分重要。新希望國際、鼓樓國際的配置與甲級寫字樓不相上下，但物管費比起甲級寫字樓約15元/平方米要低一半，僅分別為7.5元/平米、5元/平米。新希望地產(chǎn)副總經(jīng)理姜孟軍說：“新希望大廈的物管費18.5元/平米，新希望國際的配置與其差不多，只是沒有中央空調(diào)，但每個月每100平方米一個企業(yè)就可以少付1100元物業(yè)管理費，對于一個長期在此辦公的企業(yè)來講，會節(jié)約一大筆開支。”據(jù)了解購買鼓樓國際自用的不少企業(yè)也是被分體式中央空調(diào)、5元/平米的物管費所吸引。

    除了擁有甲級寫字樓配置，能滿足企業(yè)“面子”需求的寫字樓好賣外，檔次稍低卻也能充分滿足中小企業(yè)自用需求的寫字樓也受熱捧。置信未來廣場·風景LOFT在寫字樓物業(yè)中體現(xiàn)差異性，6米挑高空間，7000元/平米的價格等于買一層得兩層，按照周邊租金35元/平米計算，年回報率可達10%，加上面積控制在40平米，總價35萬元一套，深受投資客和自用企業(yè)主追捧。萬科的螞蟻工房同樣瞄準這部分需求，年回報率也在8%。

    趨勢

    細分客群，有望緩解寫字樓供應“恐高癥”

    世邦魏理仕研究部高級分析師金靈認為，這批寫字樓熱賣的原因在于開發(fā)商動了腦筋，對客戶進行細分，“觀察這幾個賣得好的寫字樓，價格和周邊的住宅差不多，地段不差、配置較高，對于投資者來講投資的門檻降低了，而對于企業(yè)來講本身有自用需要。應該說開發(fā)商在產(chǎn)品的定位、設計上動了腦筋以鎖定客戶，比如仁和春天和鼓樓國際的公攤遠低于寫字樓普遍30%的高公攤，僅約20%，新希望國際不配置中央空調(diào)，鼓樓國際采用分體式中央空調(diào)，這些都充分考慮了成長型企業(yè)在使用上的需求。”

    成都萬科營銷策劃部譚朝表示，螞蟻工房的定位客群就是一些成長性的小公司，沒有寫字樓那么好，但電梯配置、大堂、門面、外立面又獨立于住宅，滿足了企業(yè)的“面子”需求。這種寫字間就是把在住宅中辦公的中小公司拉出來。

    金靈分析，開發(fā)商開始細分寫字樓客戶需求是個好現(xiàn)象，將緩解寫字樓租金、售價的下行壓力，加上一些企業(yè)推遲動工，可能有效將機構預測的2013年成都將迎來的寫字樓供應高峰時間延后。

    GVA衡信柏迪也認為，作為西南區(qū)域中心城市，成都經(jīng)濟發(fā)展后勁十足，不少大型企業(yè)在西南布局都會把成都作為首選城市，成長型企業(yè)也在借勢大力發(fā)展，市場上對不同檔次的寫字樓的需求存在。但從NOKIA搬出一家寫字樓入駐力寶大廈可以看出，在經(jīng)濟條件不好的情況下大多數(shù)企業(yè)對開支考慮增加，只要寫字樓的品質(zhì)能達到要求，性價比更高的會更有市場。寫字樓產(chǎn)品將細分市場以滿足不同層次企業(yè)需求，以降低寫字樓供應高峰期到來的恐慌感。