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     投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)

　　許偉一直有投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的打算，不過(guò)近來(lái)有一個(gè)問(wèn)題卻一直困擾著他，那就是：“在目前的市場(chǎng)情況下，究竟是投資住宅還是寫(xiě)字樓？”許偉目前在一家著名的外資企業(yè)擔(dān)任高管，40多歲的他年薪也超過(guò)了40萬(wàn)元。他目前已經(jīng)擁有住宅一套，而且貸款也已還清，現(xiàn)在手頭約有200萬(wàn)元資金欲投資一套房產(chǎn)保值。不過(guò)與大多數(shù)人一樣，許偉并沒(méi)有明確的投資方向，但傾向于在住宅或?qū)懽謽侵羞x擇，不過(guò)在有關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)后，不明朗局勢(shì)卻讓其一直猶豫未決。“當(dāng)房東還是做樓主？”這是一個(gè)長(zhǎng)期懸在許偉心頭無(wú)法解決的難題。

　　前不久，許偉將自己的情況向一位專(zhuān)家進(jìn)行了請(qǐng)教，那位專(zhuān)家這樣認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，他的收入還是很穩(wěn)定的，而且還比較年輕，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高。所以適合選擇房地產(chǎn)作為投資保值增值的手段。如果進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際情況，寫(xiě)字樓更適合許偉的投資方向。

　　其實(shí)，許偉的問(wèn)題并不是個(gè)別的，面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多投資者都面臨著同樣的選擇，而從市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓的投資價(jià)值正在逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。其中首當(dāng)其沖的投資成本，大家都知道，投資房產(chǎn)最重要的是利率成本，而隨著去年第二套房貸政策的出臺(tái)，對(duì)于像許偉這樣已有過(guò)房貸的投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)時(shí)投資住宅和寫(xiě)字樓的利率成本已到了同一起跑線(xiàn)上，這無(wú)疑大大增強(qiáng)了寫(xiě)字樓的吸引力。

　　2007年12月21日最新調(diào)整后的金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行7.29%提高到7.47%，五年以上為7.83%。同時(shí)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：第二套(含)以上住房“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高…”；商業(yè)用房“購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍”。也就是說(shuō)雖然許偉已還清首套住房貸款，但是若選擇購(gòu)買(mǎi)住宅，依據(jù)政策已經(jīng)無(wú)法享受原來(lái)首套住房的優(yōu)惠利率。可以看出，與寫(xiě)字樓或其他商用物業(yè)相比，第二套住宅原來(lái)的利率優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不存在。

　　而與此相對(duì)應(yīng)的是，近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體發(fā)展卻延續(xù)了不斷上升的勢(shì)頭。對(duì)此21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，盡管政府不斷出臺(tái)針對(duì)外資投資房地產(chǎn)的緊縮性貨幣政策及限制措施，但受強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及活躍的商務(wù)活動(dòng)支持，2008年第一季度辦公樓市場(chǎng)依然保持活躍。今年辦公樓市場(chǎng)延續(xù)了2007年第四季度的上漲勢(shì)頭，在上海許多優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓業(yè)主近期再度上調(diào)了新租約及續(xù)約的租金報(bào)價(jià)。我們從表1上海近幾年甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率的變動(dòng)曲線(xiàn)中，可以明顯地發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓租賃價(jià)格逐年遞增的走勢(shì)。

　　市場(chǎng)回報(bào)略勝一籌

　　而在另一方面，由于一直以來(lái)市場(chǎng)對(duì)于住宅投資高漲的熱情。一些區(qū)域住宅寫(xiě)字樓價(jià)格相差不大，甚至有部分“倒掛”現(xiàn)象——即同區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓價(jià)格低于住宅價(jià)格，這也是寫(xiě)字樓市場(chǎng)值得關(guān)注的另一個(gè)重要原因。

　　那么，寫(xiě)字樓的價(jià)格為什么會(huì)一般高于住宅呢？首先，寫(xiě)字樓的高端物業(yè)屬性和投資價(jià)值，決定了寫(xiě)字樓占有的是城市最好的地段資源；其次，由于寫(xiě)字樓對(duì)品質(zhì)要求相當(dāng)高，因此設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅；第三，寫(xiě)字樓有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的價(jià)值，有著增值的功能，這決定了它要比單純的住宅價(jià)值高。而現(xiàn)階段寫(xiě)字樓價(jià)格的倒掛也是由多種因素造成的，一是由供需關(guān)系決定的，住宅市場(chǎng)的需求非常高漲，從而使得住宅市場(chǎng)的受關(guān)注程度大大超過(guò)了寫(xiě)字樓；二是住宅市場(chǎng)吸引了諸多炒家，而寫(xiě)字樓則很少短期投資行為。一位北京的投資者這樣認(rèn)為：“近兩年北京住宅市場(chǎng)租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于售價(jià)漲幅，但是部分寫(xiě)字樓的售價(jià)水平卻低于高檔公寓的價(jià)格，而相反租金水平卻要高于高檔公寓的租金水平。所以從租金回報(bào)率來(lái)考慮，目前投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)是更為劃算的。”

　　細(xì)心的投資者如果留意一下當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)近幾年來(lái)不少住宅的價(jià)格穩(wěn)步上漲，但同區(qū)域不少寫(xiě)字樓的價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)的平均漲幅。記者曾經(jīng)考察了這樣一個(gè)區(qū)域，當(dāng)時(shí)該區(qū)域的住宅價(jià)格都已經(jīng)達(dá)到了22000元/平方米以上，但是其中幾座寫(xiě)字樓的價(jià)格卻仍然在16000元/平方米左右徘徊。而與此同時(shí)，這些寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格卻反而超過(guò)了周邊的住宅樓。于是在這種情況下，其中的投資機(jī)會(huì)也就顯而易見(jiàn)了。

　　一般來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)住宅物業(yè)的增長(zhǎng)率可能略高于商用物業(yè)，但商用物業(yè)增值后勁以及租金漲幅力度較強(qiáng)，一般“培養(yǎng)”周期為5年。5年后租金、售價(jià)遞增率一般可達(dá)到10%/年或者更高，這顯然是許多投資者值得關(guān)注的。而且住宅租賃對(duì)象一般為個(gè)人，而寫(xiě)字樓租戶(hù)則一般為公司，相比較保障性能較好一點(diǎn)。另外寫(xiě)字樓簽約周期一般為2～3年，相對(duì)住宅1年或者更短時(shí)間的租期，空置風(fēng)險(xiǎn)略小。

　　抓住“領(lǐng)頭羊”是關(guān)鍵

　　說(shuō)到這里，很多人可能也會(huì)明白這樣一個(gè)道理，在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，做樓主的確是一個(gè)值得大家關(guān)注的投資方向。但是寫(xiě)字樓與住宅相比還是有著許多獨(dú)特之處，作為商業(yè)地產(chǎn)，投資者在選擇物業(yè)時(shí)還要考慮更多的因素，包括商業(yè)氛圍、物業(yè)管理以及發(fā)展規(guī)劃等等，其中有一個(gè)訣竅就是要抓住區(qū)域中的“領(lǐng)頭羊”。

　　所謂“領(lǐng)頭羊”就是那些在區(qū)域中有代表性的樓盤(pán)，它們?cè)诔鲎饴噬贤�往有著較好的保證，而且隨著區(qū)域的發(fā)展，其租賃價(jià)格水平也有著不小的提升空間。戴德梁行最新研究報(bào)告顯示，盡管一季度大批新增供應(yīng)的涌現(xiàn)令上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張局勢(shì)得到一定程度的緩解，市場(chǎng)對(duì)于高檔寫(xiě)字樓的需求卻絲毫沒(méi)有減弱。寫(xiě)字樓部董事卓奇樂(lè)表示，隨著上海內(nèi)環(huán)商用土地資源日顯稀缺，類(lèi)似飛洲時(shí)代大廈（查看地圖）這樣的核心CBD外擴(kuò)區(qū)域的高端項(xiàng)目的價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步被體現(xiàn)出來(lái)。

　　如今，投資寫(xiě)字樓的有這么三類(lèi)人群：想改善辦公環(huán)境的公司；中小企業(yè)主；純投資者。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，寫(xiě)字樓投資特別要看準(zhǔn)其地段價(jià)值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿�，諸如其今后是否會(huì)有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周?chē)�。�?duì)于純投資者而言，其不僅要考慮寫(xiě)字樓是否租得出去，還要想好要租給什么人。對(duì)此上海中原研究咨詢(xún)部認(rèn)為，寫(xiě)字樓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易程度很重要的一方面決定于其處的地理位置，即俗稱(chēng)地段。寫(xiě)字樓的功能特性要求其必須或最好位于商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的中心區(qū)域，以適應(yīng)這些活動(dòng)的密切聯(lián)系性和時(shí)效性，從而滿(mǎn)足使用者的需求。其中交通情況也是寫(xiě)字樓是否適合投資的重點(diǎn)考慮因素，軌道交通、高速、公交等便捷的交通是寫(xiě)字樓增值的重要條件。

　　另外由于寫(xiě)字樓主要依靠租金獲得收益，因此能否順利出租和租金水平的高低是投資寫(xiě)字樓的重要依據(jù)。除了地理位置之外，硬件條件、物業(yè)管理水平、配套情況都將影響寫(xiě)字樓出租率的高低。寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所，物業(yè)管理水平直接決定了寫(xiě)字樓的品質(zhì)，其周邊的金融、交通、餐飲等配套設(shè)施，也都決定了寫(xiě)字樓對(duì)租賃客戶(hù)的吸引力。