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    商鋪投資是長線概念，過多的炒鋪會導致投資與投機失去合理的平衡點，一旦這個數(shù)字超過三分之一，反而不利于商圈的發(fā)展。

    以新客站為核心的商圈能否形成？

    位于德勝東路南面的杭州客運中心站（新客站）最近幾天成了杭州人關注的焦點。

    商報記者實地探訪，發(fā)現(xiàn)這里依然跟往常一樣安靜，候車室里空蕩蕩，除了工作人員，幾乎見不到乘客。偶爾看見一兩輛大巴駛進停車場，才讓人想起這里已經(jīng)投入使用一年多了。如果不是因為東站搬來，可能很少有杭州市區(qū)的人會來關注這里。

    然而與客運中心站一路之隔的“新客站商業(yè)城”卻因為前幾日傳出了東站搬遷的消息后，前來咨詢商鋪租賃信息的人絡繹不絕。

    這個情景與1991年的那一幕十分地相似。

    1991年，東站開始試運營前兩天，以“汽車東站”命名的小商品市場開門迎客，18年來，僅僅這一個市場至少造就了上千個百萬富翁甚至千萬富翁。在九堡客運中心站開業(yè)不久，旁邊以“新客站”為名的商業(yè)城同樣開始招商。地理位置相似，同樣把車站名當作自己的商場名稱，只是財富神話能否續(xù)寫有待觀察。

    新客站商業(yè)城副總經(jīng)理黃貴賢顯得信心滿滿。前幾個月，他還一直為招商工作愁個不停，這幾天變“坦”了。

     “大的像麥當勞已經(jīng)確定入駐，外婆家、知味觀、真功夫也都來談過，中國銀行、杭州聯(lián)合銀行也有入駐的意向。個人想來承包鋪位的人每天都上百人。”黃貴賢說。招商的選擇空間突然變得很大，所以他想再等等，挑選優(yōu)質客戶。原來六樓以上想招一家酒店入駐，現(xiàn)在也開始動了自己經(jīng)營的念頭�！皷|站一搬過來，不出一年，這里就會鬧猛起來�！秉S貴賢樂觀地預測。

    相對于黃貴賢的自信，一直在東站從事餐飲行業(yè)經(jīng)營的薜老板有著不同的觀點。他覺得東站與新客站對人流的集聚效應有著明顯的不同。原來東站建起來的時候，人們出行的方式單一，大都需要借助于汽車站。而這幾年隨著公交對外延伸，鐵路動車組開通，私家車大規(guī)模普及和機票價格一再下降，人們出行的選擇性比以前大了很多，長途客運可替性太強，新客站的“攏客”能力不能與東站同日而語。

    薜老板最近一直在找新的地點擴展自己的事業(yè)，考察過新客運站周邊但最終都沒定。他有著自己的顧慮——新客站周邊今后的交通非常方便，高速、地鐵、高鐵都離得很近，這樣會導致一個現(xiàn)象：大量人流輸入到這里后，又被快速地疏散了，人們停留時間少了，商機也會相應流失。“我看不準這里能不能成為一個商圈。你看杭州的東南西北站中，也只有東站形成了一個核心商圈，車站的旅客都是來去匆匆，并不是每個車站都能形成商圈的。像上海南站，零換乘的便捷交通反而使車站周圍很冷清�！�

     “零換乘的便捷交通的確會使客流的停留時間變短�！秉S貴賢說，但這種影響最多會表現(xiàn)在零售業(yè)上，對批發(fā)業(yè)影響不大。所以他給商場的定位是，明確以批發(fā)為主，附帶零售。

    杭州商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會副會長徐海華說，車站周邊商圈的形成不是看車站，而是要看車站周圍的規(guī)劃。東站能成為核心商圈，主要因為周邊有空間可以開市場。從九堡客運中心站的情況來看，對面已經(jīng)有杭州四季青服裝大市場、浙江華貿鞋業(yè)市場、玖寶精品服裝、杭州國際服裝城及大有時尚女裝廣場五個市場，再加上新客站商業(yè)城以及規(guī)劃中的其它六七個市場，今后這里形成商圈的可能性非常大。

    半年時間民居租金從10萬漲到20萬

    新客站利好被提前釋放？

    崔鵬翔聽說東站要搬是在幾年前了，他在東站經(jīng)營著一家名叫“天緣”的旅游客運公司，可以說依附東站而生。因此對于東站搬與不搬，什么時候搬這類信息特別敏感。

    半年前，他聽說東站搬遷之事很有可能變成現(xiàn)實，便開始醞釀到九堡的客運中心站周邊找房子。在東站車輛入口處的居民區(qū)，崔鵬翔租下了300平米左右的三層樓民居，與房東談好，前三年的租金每年10萬元。在老崔之前，這套房子曾在兩年前出租給一位臺州商人想做旅館用。沒想到等了兩年，東站搬遷之事依然沒有定音，迫于資金壓力，那位商人放棄了“守候”，崔鵬翔成了接盤者。

    前幾天，東站將整體搬遷的消息正式傳出，客運中心站周圍的出租房價格一路看漲，老崔想再租兩套用來開個快餐店，好不容易找到一家有意出租的，房東已經(jīng)把租金漲到了20萬，而且表現(xiàn)出“皇帝女兒不愁嫁”之態(tài)，沒有回旋的余地。

     “雖然前半年是空在那里，虧損了五萬元。但一看現(xiàn)在的租金價格，還是賺到了�！贝搦i翔最終沒有再租下另外兩套20萬/年的民居，盡管他覺得或許若干年后會漲到40萬、50萬。

    吳濤涵在新客運站西面的九堡家苑二區(qū)開了一家“聽雨閣”旅館，下午三點，依然沒有顧客上門。但吳濤涵的心情很好，她說東站快搬到這里了，好日子也要來臨了。對面的九聯(lián)旅館老板開始喜滋滋地擦結了灰的門面。

    九堡家苑二區(qū)正對著客運中心站入口的九福路上，300米左右的距離，先后開著“萬喜”、“元寶”、“久鴻”、“福豐”、“奧龍”等14家旅館。吳濤涵說，這些旅館有些是去年搬過來的，也有的是今年年后開起來的，她跟房東簽下的租金在30萬左右，里面設了20個房間�，F(xiàn)在基本上沒什么生意，搬到這里來的主要目的就是想在新客站開通之前搶占有利位置。

    據(jù)估計，光九堡家苑二區(qū)大大小小的旅店不下三十家。江干區(qū)旅館行業(yè)商會曾有個統(tǒng)計，東站剛開業(yè)時周邊旅館只有5家，發(fā)展7、8年后，旅館量才到達35家左右。在東站開了15年旅館的諸老板覺得，目前客運中心站附近的租金并沒有比東站便宜多少，扎堆的旅館又這么多，他覺得東站遷往客運中心站的利好已經(jīng)被提前釋放了。做餐飲的陳東則認為，由于東站早些年就傳出了要搬到客運中心站的消息，當時周邊房價就曾經(jīng)漲過一輪，同時商家針對新四季青的炒作，也使新客運站區(qū)塊的利好一定程度上被釋放。

    新客站商圈多久形成？投資客何時進入？

    “有客站的地方必有商圈”。有專家認為，車站商業(yè)的發(fā)展，從人流到物流再由物流形成一個商貿圈，而這些商貿圈中的經(jīng)營者本身需要更高層次的消費，于是就有了星級酒店、KTV、棋牌室等行業(yè)的興起。

    對于新客站商圈到底多久能形成？普遍的觀點是兩至三年。朱立群是九堡工商所的所長，1991年東站新成立時，他剛好在新塘工商所任職，他見證著東站周邊商圈的繁榮用了將近三年的時間。

    這種說法得到了東站老員工陳海龍、賣報阿姨杜鳳麗的佐證，到1994年，東站已經(jīng)從“車站空蕩蕩，司機淚汪汪”到人流如織，除了東站小商品市場外，東站化妝品市場、東站服裝市場、神州眼鏡市場、東升小商品市場等都相繼開了出來。而周邊的旅館也從1991年的5家增加到了20多家。

    對于新客站未來的普遍看好中，也有著不同的算盤。盡管做了10多年的旅店行業(yè)，舒朝響還是決定對新客站周邊的商機進行持幣觀望�！艾F(xiàn)在那邊很冷清，投下去肯定是要虧本的，而且兩年后到底能不能賺錢是個未知數(shù)。那還不如等兩年，那邊發(fā)展好了，我再用貴一點的價格去租過來，雖然賺得少一些，但風險與利潤是看得到的�！�

    臺州老板黃道滿卻早在一年前就開始進行了大手筆的投資。他承包下了目前新客運站內的所有商鋪，現(xiàn)在已經(jīng)虧了一年多，但在他看來，后面再介入的可能性不大，成本也會成倍增加，還不如做好虧一段時間的準備，搶喝頭口水。

    因為對新客站未來前景的預期，周邊的商鋪大都已經(jīng)被購買或預訂，這其中有很大部分并非自己開店做實業(yè)，只是為炒鋪。徐海華認為商鋪投資是長線概念，過多的炒鋪會導致投資與投機失去了合理的平衡點，一旦這個數(shù)字超過三分之一，反而不利于商圈的發(fā)展。

    實際上，新客站并非商圈繁榮的主因，商圈真正要繁榮需要有一批當年東站雞毛換糖、人挑肩扛的創(chuàng)業(yè)者。徐海華認為，在關注新客站周邊經(jīng)濟的同時，不妨把眼光放得更寬一點。隨著地鐵、高鐵的開通，決戰(zhàn)東部戰(zhàn)略的實施，九堡區(qū)塊已經(jīng)成為城東交通樞紐中心，再加上九堡大橋通車后，與江東新城、錢江新城無縫對接，商機已經(jīng)不僅僅局限于新客站，人們不妨多考慮一下新客站以外的商機。