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     順城雙塔、廣福商業(yè)中心、南亞之門、俊發(fā)中心、南亞風(fēng)情·第壹城……據(jù)昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年度，昆明預(yù)計(jì)確定產(chǎn)品規(guī)劃亮相項(xiàng)目的寫字樓總體量約為13萬平方米，新增交付使用寫字樓總體量為15萬平方米。面對寫字樓供應(yīng)的洶涌放量，昆明樓市又將上演怎樣的群雄爭鋒？
　　寫字樓集中放量

　　來自風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：未來3-5年，昆明寫字樓的供應(yīng)量將達(dá)到50-100萬㎡。令人擔(dān)心的是，昆明目前所有寫字樓、商務(wù)空間加起來的總量已有約150萬㎡。也就是說，目前昆明寫字樓的蓄存量已經(jīng)達(dá)到3至5年后的供應(yīng)量。面對如此大的放量，人們也開始質(zhì)疑，以昆明的城市發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，昆明能否消化掉這么多的寫字樓？

　　租金上漲約20~40元/月/m2

　　還記得 2008 年5 月 24 日，順城雙塔開盤，均價(jià)1.2萬元/㎡，最高價(jià)甚至達(dá)到1.8萬元/㎡ ，卻仍然受到市場的熱捧。截至目前，5萬平方米體量的順城雙塔已基本售罄。 與此同時(shí)，俊發(fā)中心今年開始招商，其寫字樓面積區(qū)間是800-2800㎡，租金為90-120元/㎡/月，目前已迎進(jìn)國藥控股云南有限公司等實(shí)力企業(yè)入駐。體量近4萬㎡的金領(lǐng)地·國際商務(wù)也于今年10月底全部清盤。上述幾個(gè)寫字樓物業(yè)的熱銷，也直接體現(xiàn)出目前市場對于高端產(chǎn)品的迫切需求。

　　來自昆明開石房產(chǎn)、瑪雅房屋云南總部等中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，今年以來昆明寫字樓市場回暖跡象明顯，空置率不到5%，同時(shí)租金每平方米上漲約20～40元/月，漲幅從30%～60%不等。

　　瑪雅房屋云南總部副總經(jīng)理卞東曉介紹，進(jìn)入10月以來，高端寫字樓的租賃價(jià)格每平方米租賃價(jià)格同比提升8%～10%。但中低端寫字樓租賃價(jià)格則有所下滑，與去年同期相比，價(jià)格同比下降了15%～20%。價(jià)格下降主要與昆明市場上中低端商務(wù)樓供應(yīng)量增加有關(guān)，有不少原本以住房為主、商業(yè)為輔的大廈在市場發(fā)展中漸變?yōu)橐赞k公功能為主的樓宇。

　　■專家支招

　　寫字樓破局應(yīng)走差異化競爭

　　2009年，昆明寫字樓市場不僅有大量重量級新盤上市，寫字樓市場產(chǎn)品同質(zhì)化競爭無可避免，需求的有限是否會導(dǎo)致空置率明顯回升？昆明開發(fā)商應(yīng)該如何破局？

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研表示，市中心地段的寫字樓， 因前期資金成本過高，高成本、競爭強(qiáng)也成為其發(fā)展的劣勢，在營銷上如果借助快銷產(chǎn)品如公寓化、SOHO化產(chǎn)品維持周轉(zhuǎn)，將會影響商務(wù)氛圍的純粹度。其次，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭無可避免，開發(fā)商應(yīng)把握好寫字樓推出節(jié)奏、提出鮮明的主張及賣點(diǎn)，尋找符合自身產(chǎn)品氣質(zhì)的目標(biāo)客戶群，走差異化競爭才能脫穎而出。相對市中心而言，北市區(qū)寫字樓發(fā)展則成為未來的新增長點(diǎn)。這一區(qū)域?yàn)榘l(fā)展逐步成熟區(qū)，集群商務(wù)體并未真正形成；區(qū)域未來城市、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿�及價(jià)值為商務(wù)市場帶來較大成長空間；未來2-3年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目增量雖較大，但由于其分階段逐步推出，故不會出現(xiàn)直面競爭趨勢，可以通過與市中心的差異化競爭引入高端客戶。

　　自主持有和對外銷售相結(jié)合

　　針對目前寫字樓項(xiàng)目接踵而至的現(xiàn)象，維美·美家會品牌策略總監(jiān)徐偉竣表示，今年以來昆明大量出現(xiàn)的寫字樓項(xiàng)目，將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)此類物業(yè)的同質(zhì)化程度較高 ，預(yù)計(jì)2至3年后，區(qū)域?qū)懽謽枪┬杳�盾突出。昆明寫字樓市場已�?jīng)進(jìn)入殘酷搏弈的重要階段，要想在未來的激烈競爭中獲勝，一味地比數(shù)量、層高，做直面的產(chǎn)品競爭肯定是行不通的，類似城市綜合體形態(tài)的商用物業(yè)，將成發(fā)展趨勢。而在物業(yè)持有方面，“自主持有和對外銷售相結(jié)合”的方式會有效地消化空置面積并同時(shí)填補(bǔ)寫字樓中商業(yè)配套的空缺。