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    寫(xiě)字樓“整容”變住宅五折出售

    “東闕都”加建樓板“一變二”水電費(fèi)用按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)交納 產(chǎn)權(quán)40年到期不續(xù) 同類樓盤(pán)結(jié)構(gòu)存隱患

    計(jì)劃建設(shè)寫(xiě)字樓或者豪華酒店，結(jié)果卻改成小戶型復(fù)式商品房對(duì)外銷售。盡管所有手續(xù)齊全合法，但購(gòu)買(mǎi)這種公建房屋還是存有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

    日前，記者對(duì)這種公建房屋銷售給個(gè)人的情況進(jìn)行了調(diào)查。

    短信廣告 東二環(huán)樓盤(pán)每平方米1.9萬(wàn)

    “東二環(huán)精裝現(xiàn)房11月入住，可注冊(cè)公司，買(mǎi)一層送一層，交通樞紐，與多家使館為鄰……”這是一個(gè)名為“東闕都”的樓盤(pán)所發(fā)布的廣告短信。從廣告中不難看出，買(mǎi)一層送一層的超低價(jià)位是這個(gè)樓盤(pán)銷售的亮點(diǎn)。

    通過(guò)電話咨詢記者得知，該樓盤(pán)實(shí)際銷售價(jià)格為每平方米1.9萬(wàn)多元。

    11月11日到13日，記者先后對(duì)位于朝陽(yáng)區(qū)東直門(mén)外大街的“東闕都”附近的樓盤(pán)進(jìn)行了走訪，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該地段的均價(jià)每平方米都在兩萬(wàn)五到三萬(wàn)元以上，與“東闕都”一街之隔的一個(gè)小區(qū)的售價(jià)每平方米也在三萬(wàn)元左右。由此可見(jiàn)，“東闕都”的價(jià)格確實(shí)很低。

    實(shí)地探訪 寫(xiě)字樓“加層”變住宅樓

    2009年11月13日，記者來(lái)到“東闕都”的售樓處，該售樓處就在該樓盤(pán)的一層。

    記者看到，這個(gè)樓盤(pán)總共設(shè)計(jì)建造了15層高，全部采用主體框架結(jié)構(gòu)，外墻全部是玻璃幕墻。

    走進(jìn)樓里，記者發(fā)現(xiàn)所有的房屋都是筒子間式的格局，沒(méi)有任何隔斷，并且層高足有5.5米。開(kāi)發(fā)商為房間加建了樓板，使原本15層的大樓變成了30層。

    記者在該樓盤(pán)的樣板間里看到，樣板間已經(jīng)被布置成了一個(gè)家的環(huán)境。一層是客廳和露臺(tái)，還有廚房和餐桌。二層是主臥室和陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)，同時(shí)在主臥室靠近衛(wèi)生間的一側(cè)還有一個(gè)衣帽間。

    整個(gè)房間都鋪的是地毯，墻壁上貼的是壁紙。如果不是走廊里那種筒子間式的格局，站在房間里還真的很難區(qū)分出這到底是住宅樓還是寫(xiě)字樓。

    售樓員表示:“我們這個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃是建寫(xiě)字樓或豪華酒店，但現(xiàn)在公司把它變成小戶型復(fù)式商品房對(duì)外銷售。復(fù)式的樓層是我們加的，要是沒(méi)有加的樓層，每平方米的價(jià)格近4萬(wàn)多元。變成了復(fù)式，就等于便宜了一半，所以才有這么低的價(jià)格。”

    辦公、居住一概不管

    “我們有預(yù)售房屋許可證，所以我們把寫(xiě)字樓賣給個(gè)人是合法的。”面對(duì)記者的質(zhì)疑，售樓員拿出了編號(hào)為2009字99號(hào)的《商品房預(yù)售許可證》。

    在售樓處里，售樓員又拿出了《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》及《土地使用證》等手續(xù)說(shuō):“我們的一切手續(xù)都是齊全的，我們的銷售肯定合法。”

    記者看到，在該項(xiàng)目土地審批的手續(xù)里明確規(guī)定為商業(yè)項(xiàng)目，并且其規(guī)劃手續(xù)里也是商業(yè)公建項(xiàng)目，土地使用權(quán)年限為40年。

    售樓員說(shuō):“我們賣的是房子，并沒(méi)說(shuō)是在賣寫(xiě)字樓還是在賣住宅。你們買(mǎi)了房子是開(kāi)公司當(dāng)辦公室用，還是要當(dāng)住宅用我們一概不管。”

    水電費(fèi)用高于民宅

    售樓員說(shuō)，這里雖然是按照小戶型的商品房在銷售，但是因?yàn)楫?dāng)初審批的是商用公建，所以水電都是按照商用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的。

    售樓員還表示:“根據(jù)北京市的規(guī)定，民宅里不可以申請(qǐng)執(zhí)照，但這個(gè)項(xiàng)目本身就是個(gè)商用項(xiàng)目，所以可以申請(qǐng)執(zhí)照。我們的購(gòu)房者里就有很多是本著投資的打算來(lái)的。”

    此后，記者來(lái)到與“東闕都”情況相同的另一樓盤(pán)。與“東闕都”不同的是，這個(gè)項(xiàng)目明確告知了購(gòu)買(mǎi)者，所付的房款是40年的房屋租賃費(fèi)和使用費(fèi)。

    記者又先后對(duì)北京多個(gè)公建項(xiàng)目進(jìn)行了走訪，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這種把公共建筑銷售給個(gè)人的項(xiàng)目不在少數(shù)。

    質(zhì)疑變臉?lè)?/p>

    產(chǎn)權(quán)不足70年到期不續(xù)

    買(mǎi)這種公建房屋當(dāng)住宅既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，又可以用來(lái)投資，看起來(lái)非常劃算，但這種形式的房屋是否存在著風(fēng)險(xiǎn)呢？

    北京君永律師事務(wù)所的尹富強(qiáng)律師在詳細(xì)研究了相關(guān)規(guī)定后表示，購(gòu)買(mǎi)公建房屋隱患多多，而最大的隱患就是這種房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。“最大的隱患就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題！購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)的商品房一般產(chǎn)權(quán)年限是70年，到期后產(chǎn)權(quán)可以自動(dòng)延續(xù)。但是購(gòu)買(mǎi)公共建筑的業(yè)主，其只有40年或者50年的土地使用權(quán)，到期后其土地使用權(quán)就將自動(dòng)收回，業(yè)主無(wú)任何條件可以談。”尹律師說(shuō)。

    尹律師表示:“我們可以這樣形象地比喻，買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)的住宅樓，住滿了70年還可以留給兒孫，但是買(mǎi)公建房住，到了年限土地得還給國(guó)家，兒孫什么都沒(méi)有。”

    結(jié)構(gòu)、消防留有隱患

    北京永筑建筑師事務(wù)所的房屋評(píng)估師高豐田在詳細(xì)對(duì)比了公建和民建的結(jié)構(gòu)圖紙后表示，把公建當(dāng)民建使用實(shí)際上存在著結(jié)構(gòu)和消防兩大風(fēng)險(xiǎn)。

    高豐田指出，由于公建多為辦公用房屋，所以其在建設(shè)時(shí)自然是按照辦公房屋的承重或受力設(shè)計(jì)的。

    但改為民宅后，業(yè)主將自行加隔斷，或多或少地會(huì)改變主體結(jié)構(gòu)，并且業(yè)主都將在室內(nèi)擺放家具，使得原本沒(méi)有設(shè)計(jì)那么多承重的房屋要過(guò)載，最終將給房屋的結(jié)構(gòu)安全留下隱患。“在原本沒(méi)有設(shè)計(jì)要生火做飯的房屋里使用明火做飯，或者是生活用電等，都將給房屋的消防帶來(lái)極大的隱患。例如說(shuō)，辦公室里的線路負(fù)荷都很有限，但是一旦家用，電磁爐、電冰箱、空調(diào)等耗能較大的電器將會(huì)使電線超負(fù)荷，最終很容易釀成火災(zāi)。”高豐田說(shuō)。

    權(quán)威說(shuō)法

    建委:不能改變“辦公”性質(zhì)

   11月13日下午，記者致電北京市建委，對(duì)“東闕都”的商品房銷售許可證的真?zhèn)芜M(jìn)行了查詢。

    經(jīng)過(guò)核查，“東闕都”編號(hào)為2009(99)號(hào)的商品房銷售許可證確實(shí)是真實(shí)有效，并且該項(xiàng)目對(duì)外銷售也是合法的。

    建委的工作人員告訴記者，公建是可以銷售給個(gè)人的，但是前提是個(gè)人不能改變公建的性質(zhì)。換句話說(shuō)，不可以把原本用于商業(yè)辦公的房屋變更性質(zhì)為住宅。

    但同時(shí)建委的工作人員也表示，即便是購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)了公建后真的改變成了住宅，建委也不知道，管理更是無(wú)從談起。

    規(guī)劃部門(mén):當(dāng)住宅銷售違法

    同日，記者致電北京市規(guī)劃委員會(huì)，就“東闕都”的規(guī)劃審批問(wèn)題進(jìn)行了了解。

    經(jīng)過(guò)查詢，該項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是“商用、綜合用途”，而不屬于開(kāi)發(fā)的民用住宅。

    規(guī)劃委的工作人員表示，在規(guī)劃審批時(shí)說(shuō)是商用寫(xiě)字樓，蓋好后銷售時(shí)卻成了民用住宅樓，這是違反規(guī)劃法律法規(guī)的行為，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行查處。不過(guò)由于開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有直接說(shuō)明是在銷售住宅樓，所以查處起來(lái)有一些難度。

    業(yè)內(nèi)分析

    減少損失 樓房“變臉”

    根據(jù)這個(gè)樓盤(pán)所處的位置，如果以寫(xiě)字樓或是豪華酒店的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其收益一定超出住宅樓的價(jià)值。

    但是為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)把這個(gè)樓盤(pán)當(dāng)成商品房對(duì)外銷售呢？

    記者從業(yè)內(nèi)知情者處了解到，由于持續(xù)的金融危機(jī)，北京多處成熟的寫(xiě)字樓已經(jīng)出現(xiàn)大面積退租的現(xiàn)象，個(gè)別的寫(xiě)字樓里所剩下的租戶的租金連維持該樓盤(pán)基本的水電費(fèi)等支出都出現(xiàn)了困難。

    由此看來(lái)，開(kāi)發(fā)商能夠在短時(shí)期內(nèi)大量收回投資成本，遠(yuǎn)比清淡的房屋租賃市場(chǎng)所帶來(lái)的預(yù)期利潤(rùn)要實(shí)際得多。