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    七大問題拷問成都寫字樓現(xiàn)狀和前景

    2009年，對成都商業(yè)物業(yè)來說，無疑是發(fā)展迅猛的一年。“成都第一高樓”、“堪定西部總部經(jīng)濟(jì)格局”、“西部首席超甲寫字樓”等各種亮麗的宣傳語以及不斷涌現(xiàn)的新寫字樓項目，都似乎在訴說2009年成都寫字樓的輝煌。

    在寫字樓市場輝煌的背后，是否存在著市場風(fēng)險和隱憂呢？今天，在總結(jié)2009年成都寫字樓輝煌成就的同時，我們對成都寫字樓現(xiàn)狀進(jìn)行了一次全面而徹底的審視，質(zhì)疑聲也許并不悅耳，但唯有如此，才能讓成都寫字樓市場真正地邁向輝煌！

    問成都： 寫字樓的生命力為什么這么短？

    十年輝煌，一生沒落！這是過去成都寫字樓市場的寫照。也許你會認(rèn)為是成都寫字樓更新?lián)Q代太快，但是什么原因讓成都寫字樓更新?lián)Q代這么快呢？十年前，輝煌一時的順城街寫字樓如今已經(jīng)全面衰落；5年前修建的號稱甲級的一些寫字樓，現(xiàn)在也逐漸顯露出種種問題，如停車位太少、電梯太慢、智能配套落后……就連曾經(jīng)被稱為成都“第一寫字樓”，也曾被眾多世界500強(qiáng)企業(yè)及國際大財團(tuán)相中的中信大廈，現(xiàn)在也逐漸退出了眾多大品牌企業(yè)的視線。而縱觀世界商務(wù)發(fā)達(dá)的城市，美國紐約、英國倫敦、日本東京還有我們國內(nèi)的香港，他們的寫字樓項目為什么一般能佇立數(shù)十年還“青春永駐”呢？我們想問問，為什么成都寫字樓的生命力這么短呢？現(xiàn)在頂級的寫字樓又會有多少年的生命力？我們能不能建造一些具有永久生命力的“超級寫字樓”呢？

    問成都： 商務(wù)離國際化水準(zhǔn)有多遠(yuǎn)？

    國際商務(wù)的水平如何，許多開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)老總肯定比較清楚，目前成都的商務(wù)水平如何，大家也有比較清楚的認(rèn)識。雖然有“成都商務(wù)第四城”的榮譽(yù)、2007年公布的未來最有發(fā)展?jié)摿Φ谌�名以及今�?1月發(fā)布“中國城市總部經(jīng)濟(jì)第八位”，都是對成都商務(wù)水平的一種肯定，但與國際化的水平相比，差距還非常大。如目前成都大多數(shù)的寫字樓項目的產(chǎn)權(quán)幾乎都分散在許多散戶手中；大多數(shù)寫字樓只是單獨(dú)的寫字樓項目，并不是城市商業(yè)綜合體，也沒有大型酒店、購物中心、餐飲娛樂中心等完善配套……，即便是2009年號稱成都寫字樓市場最繁榮的一年，但最近問世的寫字樓雖然紛紛自稱超甲，國際標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，可是它不管是在硬件上還是在軟件建設(shè)上，都離真正的國際水準(zhǔn)還有不小差距。

    問成都： 別墅辦公能否叫板市中心寫字樓？

    墅辦公物業(yè)開始出現(xiàn)在人們的視野并如雨后春筍一般，短短5年就出現(xiàn)了眾多的別墅辦公級別的總部物業(yè)。也讓成都的總部經(jīng)濟(jì)地位一舉突破，榮登“中國城市總部經(jīng)濟(jì)第八位”，但我們無法回避的是，總部物業(yè)的租售情況并不理想，樓盤之間差別非常之大，是什么支撐別墅辦公叫板市中心寫字樓呢？是政策優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)勢吸引企業(yè)入駐？是交通優(yōu)勢搶占新的商機(jī)？是環(huán)境優(yōu)勢彰顯員工的工作激情？是價格優(yōu)勢打開更大的市場之門？無可諱言，在總部基地與市中心寫字樓的競爭中，總部基地目前依然地處下風(fēng)，“都市商務(wù)新貴”還不能比肩“傳統(tǒng)商務(wù)王朝”。別墅辦公要叫板市中心寫字樓，還需完善的商務(wù)配套為支撐？

    問成都： “洋物管”為什么顧而不問呢？

    具有國際商務(wù)水準(zhǔn)的寫字樓，不僅擁有過硬的硬件設(shè)施，還具有先進(jìn)管理經(jīng)驗和水平的軟件服務(wù)——國際知名的物業(yè)管理企業(yè)。據(jù)了解，雖然目前這些國際上比較知名的綜合物業(yè)管理企業(yè)如國際上以管理寫字樓知名的五大行已紛紛在成都安營扎寨，也與許多成都的寫字樓項目簽定了物業(yè)管理或者物業(yè)咨詢的合作協(xié)議，但據(jù)調(diào)查，國際知名的五大行在成都，并沒有真正接手寫字樓的物業(yè)管理，更多的是充當(dāng)企業(yè)的物業(yè)管理顧問，結(jié)果顧而不問的頗多。不僅如此，去年年底，進(jìn)入成都的五大行中，就有三大行更換成都的掌舵人，這至少表明他們的總部對這些企業(yè)在成都的表現(xiàn)不太滿意。是什么原因讓以管理寫字樓而出名的洋物管在成都水土不服呢？是成都寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)低嗎？還是成都企業(yè)對五大行并不認(rèn)可？

    問成都： 市中心寫字樓為什么輝煌不再？

    眾多周知，CBD的一個城市的中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。它是城市的功能核心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中的黃金地帶。在世界大多城市的CBD都是寫字樓比較集中的區(qū)域，而且也是寫字樓發(fā)展比較好的地方。但成 都卻是例外，在人氣與口岸都非常好的順城街等區(qū)域，寫字樓的輝煌時代卻已經(jīng)一去不復(fù)返，大量入駐企業(yè)的集體遷出，這是為什么呢？是規(guī)劃原因？是交通原因？還是物業(yè)老化配套落后？我們應(yīng)該進(jìn)行深刻的反�。�

    問成都： 市中心寫字樓為什么輝煌不再？

    我們說2009年是成都寫字樓市場非�；馃岬囊荒�，是因為今年成都的寫字樓項目銷售非常好。不管是整層的賣，還是幾百平方米開零的賣，都是在銷售。而目前國際商務(wù)發(fā)達(dá)城市的寫字樓幾乎都是不銷售的，是開發(fā)企業(yè)和財團(tuán)自己擁有的不動產(chǎn)，需要使用寫字樓的企業(yè)可以找到物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行租賃。我不知道這算不算成都寫字樓與國際商業(yè)發(fā)達(dá)城市的差距。但可以肯定的是，目前成都寫字樓的銷售現(xiàn)狀，絕對不是發(fā)展寫字樓項目最好的模式。因為縱觀成都的寫字樓市場，目前的租金水平相對于寫字樓銷售價格來說，是比較低的，而且空置的寫字樓也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。“租售倒掛”現(xiàn)象，不能不讓我們覺得目前成都的寫字樓市場有虛假繁榮的影子。

    問成都：住宅辦公何時真正遠(yuǎn)離成都？ 

    曾幾何時，像華西美廬、亞太廣場 (論壇 新聞)、盤古花園、凱萊帝景 (論壇 新聞)、國嘉華庭 (論壇 新聞)等一批被譽(yù)為地標(biāo)建筑的高檔電梯公寓，因為地理位置優(yōu)越、亦商亦住、靈活變通的物業(yè)功能等，深受成長型公司的青睞。但隨著商住混用對小區(qū)住戶的安全、居住環(huán)境的影響等問題和矛盾逐漸增多，成都市有關(guān)部門曾出臺禁止在住宅中辦公的文件。但“上有政策，下有對策”，還是有相當(dāng)部分頑固派一直在住宅小區(qū)中辦公，直到現(xiàn)在。我們都知道，成都已經(jīng)成為中國的商務(wù)第四城，各種高中低檔的寫字樓項目也非常多。但為什么這些企業(yè)直到現(xiàn)在還不愿意搬出住宅小區(qū)，還居住者一個寧靜、安全的居住環(huán)境呢？我們不禁要問：“住宅辦公，何時遠(yuǎn)離成都？”畢竟一個國際化的商務(wù)城市，是需要一個城市所有商務(wù)行業(yè)參與者以及這個城市每個公民共同建設(shè)和維護(hù)的。