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    “購房優(yōu)惠政策即將結(jié)束，要買房的盡快出手！”從11月開始，位于雙井富力城的一家房屋中介門窗上，貼著這樣的標(biāo)語。

    在中介催化劑的作用下，年底的樓市蔓延著恐慌的情緒。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房成交量達(dá)到32784套，其中住宅成交31288套，歷史上首次突破30000套大關(guān)，環(huán)比10月上漲了56%。

    與二手房交易量一齊飆升的還有銀行的房貸。中國人民銀行營業(yè)管理部披露的北京地區(qū)房貸情況顯示，1-10月份，北京市中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元（因9月份數(shù)據(jù)未公布，該數(shù)據(jù)不包括9月份），二手房貸款已成為銀行個(gè)貸中占比最大的一部分。

    瘋狂的背后，風(fēng)險(xiǎn)正在累積。記者走訪房屋中介、銀行及擔(dān)保公司后發(fā)現(xiàn)，銀行已然覺出其中的風(fēng)險(xiǎn)，做低評估價(jià)將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，并嚴(yán)格了審貸程序，年底放貸的主要是任務(wù)還沒有完成或是急于搶占市場的中小銀行。與此同時(shí)，銀行擺脫中介的意愿越來越明顯，銀行和中介在這場購房潮中矛盾日益激化……

    二手房貸占個(gè)貸七成

    截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來的個(gè)貸增長最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國銀行和工商銀行緊隨其后為68.30億元和60.15億元。

    “去年的這個(gè)時(shí)候，房市交易量平淡，沒什么活可干，但今年忙得熱火朝天�！辨溂业闹脴I(yè)顧問小杜對記者表示，現(xiàn)在他每天至少要帶五六個(gè)客戶去看房，還經(jīng)常碰到好幾個(gè)人同時(shí)看中一套房，這時(shí)小杜就要與其他中介爭搶房源。

    記者以購房者的身份跟著小杜體會了一把恐慌性購房。在鏈家地產(chǎn)富力城店，一套報(bào)價(jià)150萬的住宅在半個(gè)小時(shí)內(nèi)，就已經(jīng)有6個(gè)人預(yù)約看房。在記者到達(dá)之前，已經(jīng)有兩位購房者正在屋內(nèi)看房。在跟記者交談的十幾分鐘內(nèi)，房主的電話鈴聲此起彼伏，都是中介打來約看房的。

    與購房者同樣恐慌的還有部分的賣房者�！懊髂甑恼�策形勢到底如何存在很大變數(shù)，誰也說不準(zhǔn)，明年說不定賣不到這個(gè)價(jià)，現(xiàn)在出手落袋為安�！睆埮�士上周將自己在四惠的房子以1.9萬/平米出手了，這套房子是她在6月份以1.4萬/平米的價(jià)格購買的。

    今年以來的樓市成交量驚人，美聯(lián)物業(yè)市場研究部根據(jù)目前的成交量推算，12月份很可能繼續(xù)突破歷史紀(jì)錄，全年成交量將達(dá)到27萬套。

    比房子更為瘋狂的是二手房貸款。美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份房貸市場以二手房過戶為主的交易類貸款成交量上漲明顯，漲幅60%左右。

    “我最近特別忙，每天都是晚上10點(diǎn)多才下班�！币晃辉阢y行房貸部門任客戶經(jīng)理的朋友對記者表示，最近半年以來，因?yàn)樗�所在的銀行客戶量陡增，貸款額度太大導(dǎo)致他這樣的房貸客戶經(jīng)理都連軸轉(zhuǎn)。

    前十月，北京市中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元（不含9月份），二手房貸款占比已經(jīng)突破70%，成為銀行個(gè)人住房貸款的中堅(jiān)力量。

    記者從銀行內(nèi)部獲得的一份北京地區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來的個(gè)貸增長最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國銀行和工商銀行緊隨其后為68.30億元和60.15億元。

    據(jù)記者了解，京城大部分商業(yè)銀行的二手房房貸同比基本都實(shí)現(xiàn)翻番，部分基數(shù)較小的銀行甚至翻了兩三倍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，某銀行二手房按揭貸款余額較年初增長超過100%，而放款量則翻了三倍多。

    對于今年的房貸市場，某股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部總經(jīng)理稱為“軍閥混戰(zhàn)”。以往主攻新房貸款的中行、建行、工行今年對二手房市場強(qiáng)勢介入，憑借著網(wǎng)點(diǎn)和品牌優(yōu)勢，擠占了中小銀行的勢力。

    多位銀行人士也表示，今年后二手房貸款競爭將愈演愈烈。一是新房資源越來越少，客觀決定今后買房多為二手房。第二，從銀行的角度看，二手房一般都是自住需求，首付都在售價(jià)的50％左右，同時(shí)二手房是現(xiàn)房，產(chǎn)權(quán)明確，而新房往往還在打地基的時(shí)候銀行就放款了。

    “從銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)角度看，二手房比一手房風(fēng)險(xiǎn)小。”一位銀行人士表示：“此前經(jīng)濟(jì)處于下行期時(shí)，政策的寬容讓一些開發(fā)商有空子可鉆，將來風(fēng)險(xiǎn)暴露，吃虧的是銀行�！�

    漲不過房價(jià)的評估價(jià)

    一般來說只要不是房齡很老的房子，售價(jià)與評估價(jià)的差額約為5%-10%。但目前，北京市場評估價(jià)與售價(jià)之間的差距，最多的能達(dá)到七八千之多。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部的數(shù)據(jù)，對比1月均價(jià)8900元，北京二手房年底均價(jià)累計(jì)漲幅已經(jīng)超過47%，達(dá)13150元/平米。量價(jià)齊升的二手房市場風(fēng)險(xiǎn)在逐步累積，銀行也已經(jīng)覺察到。

    多個(gè)月停滯不前的評估價(jià)正是銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的手段。以記者在富力城看到的那套房子為例，61平的一居室報(bào)價(jià)150萬，均價(jià)在2.46萬/平米，而中介小杜給記者算的賬是，這套房子的評估價(jià)只能以1.9萬/平米計(jì)算。售價(jià)與評估價(jià)之間相差5600元/平米，也意味著這套房在評估機(jī)構(gòu)和銀行眼中的價(jià)值為115.9萬，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)僅為115.9萬。按照首套房貸款可達(dá)到房屋全款的八成計(jì)算，購買這套房子最多只能貸93萬，首付則必須達(dá)到57萬。

    銀行及評估機(jī)構(gòu)得出的評估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房價(jià)的漲速，這在今年下半年尤為明顯。

    今年5月以來，望京、朝青、百子灣和亞運(yùn)村等二手次新房熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤實(shí)際市場價(jià)格平均每平方米大約上漲4000元，但評估價(jià)漲幅最少的只有400元。而目前，北京市場評估價(jià)與售價(jià)之間的差距，最多的能達(dá)到七八千之多。

    中易安（中國）房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華告訴記者，一般來說只要不是房齡很老的房子，售價(jià)與評估價(jià)的差額約為5%-10%。從去年6月開始，先是下調(diào)的非常快，直到今年3月份二手房市場持續(xù)火爆了一陣之后，才逐漸上調(diào)，到7月以后，突然就不怎么調(diào)了。從今年7、8月份之后，售價(jià)與評估價(jià)的差距越來越大。

    “降低評估價(jià)是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一種方法，銀行已經(jīng)對現(xiàn)在的房價(jià)產(chǎn)生了警覺。”徐東華說。目前銀行二手房的評估業(yè)務(wù)均是外包給評估機(jī)構(gòu)，而評估機(jī)構(gòu)也是看銀行“眼色”行動。隨著10月以來二手房市場由于有消息傳出利好政策即將到期，成交量和成交價(jià)飆升，這種上漲在銀行眼中存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此紛紛要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)低或停止隨市場上調(diào)評估價(jià)格，有的銀行甚至放貸前在評估的基礎(chǔ)上再打一個(gè)折扣。

    除此之外，目前大部分銀行已經(jīng)完成了全年的放貸任務(wù)，銀行審批貸款也變得更加嚴(yán)格。“收入證明是一個(gè)很明顯的變化。以前銀行對夸張的存款證明都是睜一只眼閉一只眼，在現(xiàn)在必須是真實(shí)的收入證明，還需要提交一些繳稅證明�！便y行人士稱。

    銀行打破“返點(diǎn)”潛規(guī)則

    銀行對中介的返點(diǎn)最高達(dá)到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房貸312.6億元貸款額、平均1.5%的“返點(diǎn)”比例粗略計(jì)算，中介從銀行獲得的傭金收入高達(dá)4.69億元。

    在房市火爆、房貸猛增的同時(shí)，一個(gè)有趣的現(xiàn)象值得注意———銀行開始停止和中介的二手房貸款合作。

    對于銀行來說，中介公司是個(gè)又愛有恨的主，在傳統(tǒng)的合作模式下，中介可以給銀行帶來豐富的客戶資源。但中介兩邊“吃錢”，在收取購房者中介費(fèi)的同時(shí)還向商業(yè)銀行索取高額傭金，即“返點(diǎn)”。但這種生存法則在今年受到前所未有的質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。

    “由于去年底時(shí)樓市慘淡，各銀行為了達(dá)成考核目標(biāo)，紛紛采取大比例返點(diǎn)政策激勵中介機(jī)構(gòu)，有的銀行甚至從0.5%提升至現(xiàn)在的1.5%，行業(yè)有些惡性競爭�！币簧虡I(yè)銀行房貸部總經(jīng)理說。

    據(jù)記者從中介公司和銀行方面了解，目前北京市場，銀行對中介的返點(diǎn)最高達(dá)到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房貸312.6億元貸款額、平均1.5%的“返點(diǎn)”比例粗略計(jì)算，中介從銀行獲得的傭金收入高達(dá)4.69億元。在房貸利率普遍打7折的情況下，按一年期存款的成本2.25%和5年以上的優(yōu)惠貸款利率4.158%來計(jì)算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個(gè)百分點(diǎn)。如果再去除人工費(fèi)用、房租、管理費(fèi)用等不可回避的成本，實(shí)際獲利肯定低于1個(gè)百分點(diǎn)。

    銀行開始叫苦，并開始單方面打破這個(gè)“潛規(guī)則”。

    今年下半年，建行已宣布，由于中介收費(fèi)高，停止了和中介公司的合作。9月份深圳市銀行公會率先與銀行簽訂《深圳市國內(nèi)銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》，承諾“在辦理二手房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不以任何形式向地產(chǎn)中介或其代理機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來源”。此后，上海、廣州、山東等地銀行業(yè)公會紛紛效仿。按照山東省的自律公約，銀行向房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”將受到嚴(yán)格限制，最高不得超過2％。。

    不過，一中小銀行的個(gè)貸部經(jīng)理指出，房產(chǎn)中介公司掌握著二手房市場的大量客源，“返點(diǎn)”仍具有巨大市場。

    中介的想法也比較樂觀。一中介公司市場部經(jīng)理認(rèn)為，時(shí)值年末，大多數(shù)銀行的貸款任務(wù)已經(jīng)完成，但進(jìn)入明年年初，各大行貸款指標(biāo)下來，很可能再度爆發(fā)房貸客源爭奪戰(zhàn)，到時(shí)候各銀行是否堅(jiān)守住自律公約是個(gè)很大疑問。

    “大銀行不給返點(diǎn)，我們就把客戶介紹給小銀行和外資銀行，這些銀行房貸業(yè)務(wù)規(guī)模尚在發(fā)展當(dāng)中，他們每年也都有考核指標(biāo)�！敝薪楣�司也在尋求空間。

    直客式二手房貸崛起

    銀行的直客式房貸把中介費(fèi)、二手房評估費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用作為按揭貸款的附加服務(wù)，只需三四百元甚至是無償提供給購房者。

    徹底擺脫中介并非朝夕之事，銀行在嘗試另外的出路。從去年開始，銀行紛紛試水繞開中介直接面對購房者的直客式房貸，目前工行、招行、中信都已經(jīng)推出直客式二手房貸款。

    這種不需要中介的房貸方式，既可以讓銀行省下一筆返點(diǎn)費(fèi)用，也可以為買房者省下不少中介費(fèi)。按購買一套100萬元的房子計(jì)算，中介費(fèi)用一般是房價(jià)的3%，加上評估、擔(dān)保等費(fèi)用，購房者需多掏3萬-5萬元不等。而目前銀行的直客式房貸把中介費(fèi)、二手房評估費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用作為按揭貸款的附加服務(wù)，只需三四百元甚至是無償提供給購房者。

    不過，直客式房貸面臨兩大難題。一方面，銀行直客式二手房貸款主要針對已經(jīng)找到房源的買主，銀行房源跟中介相比并不豐富。12月3日，記者在中信銀行二手房買賣直通車網(wǎng)站看到，其有效房源約為3039套，一般有點(diǎn)名氣的小區(qū)房源基本是3-4套，很多小一點(diǎn)的小區(qū)根本沒有房源。對于想挑選二手房的買房者來說吸引力不夠。

    另一方面，直客式二手房在買賣過程中的違約、虛假等風(fēng)險(xiǎn)，均由買房者自己承擔(dān)。不少購房人擔(dān)心碰到假產(chǎn)權(quán)證上當(dāng)，并且缺乏對辦理過戶手續(xù)相關(guān)知識的了解，所以買賣二手房時(shí)，基本上還是通過中介公司擔(dān)保，并代辦相關(guān)貸款、過戶手續(xù)。中介費(fèi)相當(dāng)于一筆“省心費(fèi)”。因此，據(jù)了解目前這種直客式二手房貸以已經(jīng)找到房源的貸款者為主。

    中信銀行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，從今年8月27日至11月上旬，其直客式二手房業(yè)務(wù)已經(jīng)受理了超過1億元按揭貸款，大概有150多位市民通過該平臺買到了房子，這一交易量不足中介的百分之一。

    “房源是最重要的問題。銀行不可能做到像中介公司那樣，支出那么多的人力物力在各個(gè)小區(qū)跑房源，完全擺脫中介是不可能的，但應(yīng)該減少對他們的依賴�！币患矣�(jì)劃明年進(jìn)入直客式二手房市場的銀行老總稱。