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     3季度，全國主要一、二城市寫字樓成交量均有了明顯的回升，甲級寫字樓租金也開始止跌回穩(wěn)。在寫字樓市場回暖的過程中，以銀行企業(yè)為主的金融機(jī)構(gòu)憑借雄厚的資金實(shí)力在寫字樓市場上頻頻收購優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，提升了寫字樓市場的投資信心，同時(shí)這些企業(yè)的強(qiáng)勁需求也很大程度上促進(jìn)甲級寫字樓租賃市場的企穩(wěn)回暖。

　　隨著10月1日我國新保險(xiǎn)法的出臺，又一批資金實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)——保險(xiǎn)公司獲準(zhǔn)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資。正式開啟了保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的閘門，這就意味著可能有上千億的保險(xiǎn)資金將流入不動(dòng)產(chǎn)市場。隨著住宅市場、土地市場回暖的傳導(dǎo)效應(yīng)，寫字樓市場也將在下一輪逐步回暖，而保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資，寫字樓市場將迎來發(fā)展契機(jī)，成為下一階段的投資熱點(diǎn)。

      一、宏觀背景分析——宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)營改善助推寫字樓需求回升

　　宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，使得企業(yè)未來發(fā)展的預(yù)期持續(xù)看好。企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)的不斷回升，表明當(dāng)前企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況有明顯改善，企業(yè)對未來勞動(dòng)力的需求也有所回升，對寫字樓租賃市場來說是一大利好信息。

　　1、GDP 與第三產(chǎn)業(yè)增速連續(xù)反彈

　　09年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.7%，比上半年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值88840億元，增長8.8%。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)為企業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，第 三產(chǎn)業(yè)連續(xù)兩個(gè)季度的回升將為寫字樓市場的需求提供了穩(wěn)定的支撐，有利于促進(jìn)寫字樓市場的全面回暖。

　　2、企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心不斷回升

　　受經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向好影響，三季度本市企業(yè)景氣指數(shù)重新站上了“較為景氣”區(qū)間，企業(yè)家信心指數(shù)也連續(xù)第三個(gè)季度出現(xiàn)回升。企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)的不斷回升，表明當(dāng)前企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況有明顯改善，企業(yè)對未來勞動(dòng)力的需求也有所回升，對寫字樓租賃市場來說是一大利好信息。

      二、寫字樓銷售市場——一線城市大單交易頻現(xiàn)，二線城市成交持續(xù)上漲

　　隨著住宅市場、土地市場回暖的傳導(dǎo)效應(yīng)，3季度，寫字樓銷售市場也有了明顯的復(fù)蘇跡象，主要一、二線城市寫字樓銷售均有了明顯的回升。上海、北京、深圳等一線城市涌現(xiàn)出更多的寫字樓大宗交易，而價(jià)格相對低位的二線城市寫字樓物業(yè)也吸引更多投資者關(guān)注，成交量穩(wěn)步回升。

　　1、一線城市——金融機(jī)構(gòu)投資活躍，頻頻收購優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)

　　較2009年第2季度，3季度內(nèi)，上海、北京、深圳等一線城市寫字樓市場躍現(xiàn)更多大單投資交易，這些交易大部分源自金融機(jī)構(gòu)，雖購買意圖多為自用，但活躍的成交亦顯示出內(nèi)資企業(yè)對本地寫字樓市場的樂觀前景和積極信心。

　　2、二線城市——成交穩(wěn)步上升，均價(jià)上揚(yáng)趨勢明顯

　　由于住宅市場價(jià)格的快速上漲，處于相對價(jià)格“洼地”的二線城市的寫字樓物業(yè)成為眾多投資者的目標(biāo)。3季度，二線城市寫字樓銷售市場出現(xiàn)了明顯的回暖跡象，杭州、成都、鄭州等城市成交量均創(chuàng)近幾個(gè)季度的最高值。

　　
      三、寫字樓租賃市場——租金止跌回穩(wěn)，空置率漲幅減緩

　　3季度，在以金融企業(yè)為主的內(nèi)資企業(yè)需求的強(qiáng)勁帶動(dòng)下，主要一、二線城市甲級寫字樓租金開始止跌回穩(wěn)，雖然部分城市空置率仍在增加，但漲幅已明顯減緩，甲級寫字樓租賃市場已經(jīng)逐步呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　1、一線城市——上海依舊低迷，北京、深圳、廣州有所回暖

　　盡管目前外資企業(yè)需求仍表現(xiàn)疲軟，但國內(nèi)企業(yè)特別是金融類企業(yè)對寫字樓的需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，3季度，一線城市寫字樓租金開始止跌回穩(wěn)，北京、深圳、廣州寫字樓租金開始回升，盡管空置率仍處高位，但已出現(xiàn)明顯的下降趨勢。而上海甲級寫字樓市場依舊表現(xiàn)疲軟，租金下降、空置率上升，但低迷趨勢已經(jīng)有所放緩。

　　2、二線城市——租金穩(wěn)步回升，杭州空置率下降

　　3季度，天津、杭州、成都甲級寫字樓市場租賃市場均出現(xiàn)了回暖的跡象，甲級寫字樓租金開始止跌回穩(wěn)，而 杭州甲級寫字樓租金還上漲了2.94%。由 于市場需求逐步回升，杭州、成都空置率有所下降，天津由于新增供應(yīng)的入市，空置率小幅上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。