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    從2000年左右12個板塊，到2009年大小板塊共30個，隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)和市場需求的不斷轉(zhuǎn)換，杭州樓市的熱點(diǎn)區(qū)域在過去數(shù)年中頻繁切換。田園、金沙湖、城東新城……一個個新鮮的板塊不停地出現(xiàn)在面前，它們不僅給杭州樓市帶來了新鮮血液，也成為樓市大戲中最生動的注腳。

    九年時間板塊數(shù)量增長兩倍

    從12個到30個，杭州只用了短短七八年的時間。從2001年余杭撤市設(shè)區(qū)開始，杭州基本形成了市中心、城東、城南、城西、城北、濱江、閑林、下沙、老余杭、良渚、蕭山、臨平這12個板塊，而隨著城區(qū)規(guī)劃的調(diào)整以及市場自身的發(fā)展，如今的杭州已經(jīng)形成市中心、城東新城、九堡、華豐、丁橋、田園、拱北、勾運(yùn)、錢江新城、之江轉(zhuǎn)塘、一橋、四橋、長河、蕭山、湘湖、聞堰、臨平、星橋、喬司、文教、申花、三墩、西溪、五常、閑林、倉前、良渚、小和山、下沙、金沙湖，大大小小約30個板塊。

    在市場熱點(diǎn)的不停輪動變化中，每一個板塊都有著不同的表現(xiàn)。在所有的板塊中，原來的城東板塊裂變成了城東新城和九堡，而九堡是今年房價攀升速度最快的區(qū)域之一，城東新城也是明年政府推地的重頭戲，公告顯示明年城東新城推地的總面積將達(dá)到48.68萬平方米。

    城北是裂變的最劇烈的板塊。華豐、丁橋、田園、拱北和勾運(yùn)路一帶都屬于城北范圍。其中丁橋是近兩年來發(fā)展較快的區(qū)域，在之前的印象中，這一塊區(qū)域不太方便，不過這種想法絕對是個誤區(qū)。無論從市中心走上塘高架，然后大關(guān)出口下走沈半路再走臨丁路，還是走教工路、大關(guān)路、沈半路，花費(fèi)的時間均在半小時左右。更值得期待的是，這里是由政府主導(dǎo)的大型生活居住區(qū)，是杭州市區(qū)目前在建的最大居住區(qū)，前景十分明朗。

    除此之外，田園板塊也因為綠城的高調(diào)進(jìn)駐，引起了大家前所未有的關(guān)注。田園，原本處于半山東部，屬于丘陵緩坡，近期還將陸續(xù)推出7宗土地。

    城南板塊也逐漸裂變成了高端住宅的聚集地。錢江新城和之江轉(zhuǎn)塘，都是目前豪宅扎堆的地方。

    值得一提的是城西，隨著去年歲末一部大片《非誠勿擾》的上映，西溪板塊從大城西中脫穎而出，西湖邊寸土寸金的故事正在西溪上演。另外，三墩和申花這兩個板塊也是近年來的熱點(diǎn)。三墩已經(jīng)逐漸被淡化掉郊區(qū)的概念，成為杭州西北的新中心。申花板塊也因為其板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)的教育資源，崛起成為板塊新貴。

     樓市伴隨板塊裂變成長

    2004年，經(jīng)過了多年積累的杭州樓市開始了集中爆發(fā)。尤其是“城市西進(jìn)”政策，使得樓市的熱點(diǎn)開始向西迅速延伸。在大城西崛起的過程中，提前起步的蔣村成為熱點(diǎn)輻射的中心，不斷成熟的二手房市場，甚至成為開發(fā)商定價的最直接的依據(jù)。而就在同一年，杭州的后花園——閑林、老余杭，憑借山清水秀，空氣清新的居住環(huán)境，也吸引到了不少老城區(qū)的市民。

    2005年，同樣是在大城西，三墩，這個位于杭州西北、距離市中心10余公里的城郊板塊完成了其“變臉”過程；而位于城市東部的九堡，也在政府巨資推動下，從一個郊區(qū)板塊成為主城概念。不知不覺間，一直被視為杭州郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)的三墩和九堡，在那一年，其身份和角色已淡化了“郊區(qū)”的影子。

    2006年的杭州樓市可謂“多事之秋”，在購房入戶政策出臺的背景下，“杭州未來CBD”的定位，“千畝宅地跨江發(fā)展”的規(guī)劃，“新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心”的新概念，分別使得錢江新城、濱江、下沙板塊正式發(fā)力，杭州樓市的新支點(diǎn)再度誕生。

    瘋狂的2007年，隨著“地王”紀(jì)錄的不斷刷新，市中心板塊再度“重燃戰(zhàn)火”。另一方面，西溪濕地的落成與開放，也促使高端云集的西溪板塊飛速助長并崛起。西溪加速融入大城西，再加上西溪濕地保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)將完全限制新建房地產(chǎn)項目，西湖邊寸土寸金的故事逐漸在西溪上演。

    時間到了低潮的2008年，這一年，申花板塊又借著萬家花城的余溫再掀一波小高潮，華豐、丁橋也隨著嘉里·樺楓居、廣宇·上東城的開售走近人們視野。再看即將過去的2009年，在下沙，金沙湖板塊的崛起使得下沙不再唯沿江地塊為王；城東北，除了丁橋日益走高的人氣，田園板塊的首度出讓及綠城的高價拿地也宣告了其邁向市場的高起點(diǎn)布局。

    新興板塊成樓市新動力

    如今2009已即將過去，再回頭看今年的樓市表現(xiàn)，無論是銷售業(yè)績還是土地出讓結(jié)果，新板塊的表現(xiàn)異常搶眼。

    在橋西板塊大熱且出現(xiàn)短暫房源“斷供”之后，勾運(yùn)板塊開始嶄露頭角，大華·海派風(fēng)景、工信·風(fēng)雅樂府、贊成·美樹挑起了板塊重任。在海派風(fēng)景“低開”入市后，風(fēng)雅樂府的躍層戶型又在市場上大熱了一把，美樹的及時跟進(jìn)也獲得極大的銷售成功。這個新興板塊完全不像一個市場“新兵”，在沒有緩沖的前提下在市場中表現(xiàn)接連創(chuàng)下熱銷紀(jì)錄。

    再看去年進(jìn)入市場目光的丁橋板塊，如果說廣宇·上東城是市場先行者，那么今年天陽·觀筑、聯(lián)合·格里的相繼開盤則為丁橋再添了一把火。

    另一方面，在下沙的金沙湖板塊，土地出讓的多次沖高則成為板塊內(nèi)的關(guān)注重點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，今年在下沙共有18宗地塊成功出讓，其中地處金沙湖板塊的就有X宗。從德信在該區(qū)域內(nèi)的再度拿地，到龍湖地產(chǎn)的高調(diào)進(jìn)軍，金沙湖板塊的前景也日漸被市場所認(rèn)同。就在12月13日，德信·早城推出首批182套房源，開盤當(dāng)天僅余4套未銷售，幾近售磬。

    “新板塊已成為市場中的重要組成部分�！睆V宇·上東城營銷副總姚國高表示。姚國高說，房地產(chǎn)商對新板塊的開發(fā)不遺余力，許多高品質(zhì)的樓盤相繼建立，使得購房者在買房時有了更大的選擇空間；新板塊的居住條件較以往有了較大改善，也贏得了對置業(yè)者的吸引力�！岸�相對市中心而言，隨著交通狀況的改善，新板塊樓盤的‘性價比’優(yōu)勢更是日漸突出，人們很愿意犧牲房子與市中心的距離去換取更大的居住空間�！�

    板塊裂變折射樓市分化

    “2000年我入行的時候，杭州樓市的板塊大概只有10個左右，現(xiàn)在的發(fā)展真是快啊！”中江置業(yè)副總經(jīng)理王建新向記者感嘆，他在2000年初在杭州做了中江都市花園這個項目，之后離開杭州，2008年底重返做了中凱·東方紅街。他認(rèn)為，杭州房地產(chǎn)各個板塊之所以會發(fā)生裂變是多種因素共同作用的結(jié)果。“政府規(guī)劃對地產(chǎn)板塊發(fā)展前景的影響是顯而易見的。城市的發(fā)展在很大程度上是由政府規(guī)劃決定的，根據(jù)規(guī)劃的不同，政府對城市不同板塊的扶持力度就不可避免地會出現(xiàn)差異，因而造成各個地產(chǎn)板塊發(fā)展不平衡的結(jié)果就是很自然的事情了�！�

    三江國際置業(yè)集團(tuán)副總裁劉強(qiáng)認(rèn)為，板塊的裂變和地產(chǎn)開發(fā)商的舉動脫不了關(guān)系。一個品牌開發(fā)商如果在一個板塊上有所動作，這個板塊的價值會立刻得到提升，而開發(fā)商不可能對所有板塊都一視同仁。從這個角度看，地產(chǎn)板塊 “裂變”的發(fā)生就是一種必然。

    浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生告訴記者，和各個板塊配套設(shè)施的完善程度成正比，地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合工程，造房子只是第一步。一個沒有成熟配套設(shè)施的房地產(chǎn)項目其價值肯定大打折扣。也就是說，一個地產(chǎn)板塊所擁有的配套設(shè)施越完善，其投資價值的越高，反之則越低。杭城目前整體配套設(shè)施的分布還遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上完善。這直接影響了杭城地產(chǎn)板塊之間發(fā)展差距的大小。當(dāng)然，這種差距會隨著配套設(shè)施的逐步完善而縮小。

    趙杭生指出，杭州地產(chǎn)板塊之間的這種裂變會造成各個板塊之間房價差距的拉大，樓市發(fā)展不平衡的情況在未來一段時間內(nèi)會有所加劇�！斑@主要將體現(xiàn)在各種人群居住選擇的差異上�！壁w杭生說，由于各個板塊之間人文環(huán)境、自然環(huán)境、房價及歷史沿革等因素的影響，不同人群各自選擇的居住地點(diǎn)都不盡相同。比如收入較高的人士選擇的居住地點(diǎn)就會是錢江新城板塊，而城西板塊的人群，大多看好這里良好的人文環(huán)境，九堡區(qū)域則是專業(yè)市場的生意人�？傊�，杭城未來各種人群聚居的趨勢會更加明朗化，而這和杭州地產(chǎn)板塊的裂變可以說是分不開的。

杭州主要板塊裂變示意圖

  2001年      2009年
  市中心        市中心
  城東          城東新城    九堡
  城北          華豐  丁橋  田園  拱北  勾運(yùn)
  城南          錢江新城  之江轉(zhuǎn)塘
  濱江          一橋  四橋  長河
  城西          申花  三墩  文教  西溪
  閑林          五常  閑林  小和山
  下沙          下沙  金沙湖