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中南建設(shè)9.5億買下UT大樓

   外形如蛋殼的UT斯達(dá)康大樓是濱江的標(biāo)志性建筑。  潘良干 攝

    杭州一橋南，外形如蛋殼，曾被稱為“亞洲第一單體建筑”的UT斯達(dá)康大樓已成為濱江的標(biāo)志性建筑。12月下旬，一條來自IT界的消息震動了市場：UT斯達(dá)康公司（以下簡稱UT）把位于杭州濱江的大樓以9.5億元的價格出售給中南建設(shè)集團(tuán)。消息一出，IT界的人士紛紛感嘆UT的起落，而讓房產(chǎn)界感興趣的是：這筆交易額如此巨大的買賣是否合算？

　　據(jù)了解，這是杭州歷史上成交金額和面積最大的一宗辦公寫字樓出售案例。9.5億元意味著什么？這一票生意對雙方是雙贏的結(jié)局嗎？

　　歷經(jīng)半年，尋覓接盤買家

　　根據(jù)UT提供給本報記者的一份資料，其實(shí)早在6月份，UT已開始尋找買家�！敖衲�6月，我們決定尋找機(jī)會出售我們在中國杭州未充分利用的設(shè)施”，UT斯達(dá)康公司CEO和總裁皮特·布萊克摩爾(Peter Blackmore)說。

　　UT的員工對公司的賣樓并不感到意外。

　　12月下旬的一天，UT職工都收到了一封公司的郵件，大意是UT將出售杭州濱江的房產(chǎn)——用于日常研發(fā)和生產(chǎn)的大樓，總價9.5億元。這則消息并沒有在員工內(nèi)部引發(fā)激烈的討論，職工小吳（應(yīng)被采訪者要求，采用化名）說，這幾年來，公司一直裁員，生意不怎么好，現(xiàn)在把樓也賣了，心里是有些替公司心酸的，但是對員工來說，如果公司因此有現(xiàn)金來發(fā)展，比裁員對員工的影響小多了。

　　UT曾經(jīng)是很多杭州IT人員最向往的公司之一。成立于1995年，2000年在美國納斯達(dá)克上市，在美國、中國和印度設(shè)有多個研發(fā)中心，業(yè)務(wù)范圍遍布全球。它的小靈通一度成為其支柱產(chǎn)業(yè)，而人員也因?yàn)闃I(yè)務(wù)的增加而急劇膨脹。2004年，尚在輝煌期的UT由其最初創(chuàng)業(yè)的文三路益樂工業(yè)園搬遷到如今的濱江UT大樓。

　　這棟當(dāng)初造價在10多億的大樓至今讓很多人津津樂道，比如這個“亞洲第一單體建筑”的外觀全部由鋁板和玻璃連接而成；它是杭州第一個引入星巴克的辦公樓；里面的垃圾桶幾千元一個……

　　“大樓包括研發(fā)和生產(chǎn)車間，可以容納萬人辦公，但就算UT鼎盛時，其杭州公司的員工也不過四五千人。一直以來沒有充分利用。何況后來公司業(yè)務(wù)每況愈下，到今年7月份時，公司只剩下1000多人了�！币晃辉诮衲�7月份離開ＵＴ的員工小迪（化名）說。之前他已經(jīng)在UT工作了八九年之久。

　　從2005 年開始，UT面臨發(fā)展的困局。當(dāng)年的第二季度UT斯達(dá)康出現(xiàn)了上市以來的首次虧損，其后，扭虧成了其主基調(diào)。今年的財(cái)報顯示，UT斯達(dá)康第一季度凈虧損6740萬美元，第二季度凈虧損8430萬美元，第三季度凈虧損3460萬美元。

　　“這個大樓的日常運(yùn)營對公司已經(jīng)成為負(fù)擔(dān)，不如甩掉換成流動資金，謀求進(jìn)一步的發(fā)展。對公司來說，賣大樓可能會有負(fù)面影響，但有資金，有發(fā)展前景更重要�！币晃恢�情人士如此分析。

　　資本市場支持了UT的賣樓行為：消息宣布后的第二天，即12月22日， UT在納斯達(dá)克的股票一開盤就漲了11.98%。

　　“我們很高興這一計(jì)劃得以實(shí)施，因?yàn)檫@將明顯改善我們的財(cái)務(wù)狀況，使得UT斯達(dá)康在2010年及以后實(shí)現(xiàn)增長�！痹赨T給本報記者發(fā)來的資料中，UT斯達(dá)康公司CEO和總裁皮特·布萊克摩爾如此說。

　　買家說，10天談定，這筆交易很合算

　　除了相關(guān)股市和財(cái)經(jīng)的簡短消息，我們在網(wǎng)絡(luò)上查找不到任何關(guān)于這起交易的詳細(xì)情況。當(dāng)記者聯(lián)系到中南老板吳建榮時，他說，這事沒你們想的那么復(fù)雜，我們就是正常交易。

　　本周一下午，記者在濱江中南建設(shè)集團(tuán)的辦公大樓，見到了吳建榮。以建筑起家，近年又進(jìn)軍動漫業(yè)的吳建榮對這筆收購表示滿意。

　　中南建設(shè)為什么要買這個大樓，買下來做什么？吳建榮說，其實(shí)也沒什么，UT遇到困難需要流動資金，正好可以幫助他們盤活存量資產(chǎn)；另外，也是中南建設(shè)企業(yè)自身發(fā)展的需要。

　　整個交易過程快得讓人難以置信，從開始談到談成只用了10天時間。因?yàn)閰潜救耸亲鼋ㄖ�出身，聽說UT正在找接手人，吳建榮到UT現(xiàn)場去看了兩次，心里就有底了：從價格上來說，這是筆合算的買賣；從利用上來說，公司正處于蓬勃發(fā)展期，可以用來做歸國留學(xué)生的創(chuàng)業(yè)平臺搞研發(fā)。

　　“在我之前，已經(jīng)有三十多家企業(yè)在談這個事情了，有溫州的，廣州的，還有國外的，他們談了好幾個月都沒談成，我看好這個樓，在網(wǎng)上跟他們高層談了兩次，然后他們高層從美國飛到杭州跟我面談，最后定下來是9.5億。”吳建榮說，他對這個價格還是滿意的。

　　按照UT做的估價報告，這幢樓總建筑面積約24萬平方米，總價近13億元人民幣。很多其他公司一直沒談成的原因是UT的付款條件非�？量獭０碪T的要求，必須在簽約后付出交易總額20%的定金，在明年一季度交接完成后，付清余款。這就意味著短期內(nèi)買家必須拿出9.5億元現(xiàn)金。中南資金的充足程度讓人驚訝。

　　吳建榮說，根據(jù)協(xié)議，中南將向UT返租約一半的面積用以維持日常運(yùn)營，租金半年一付，約3000多萬元。剩下的，將用于創(chuàng)業(yè)研發(fā)。他希望這里可以成為杭州高新區(qū)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的一個示范區(qū)。

　　杭州寫字樓單宗交易面積最大

　　“租金，加上研發(fā)產(chǎn)生的效益，估計(jì)六七年可以收回成本。”吳建榮對這棟大樓的投資回報前景非�？春谩�

　　9.5億元，靠租金真的能收回成本？記者幫中南集團(tuán)算了一筆賬。

　　以UT返租近一半的面積，租金年收入約7000萬元計(jì)，大約需要13年半時間收回成本；如果剩下的一半也能租出部分，這個回收期限還能縮短。如果研發(fā)隊(duì)伍在此期間能做出效益，這個期限還可以再縮短些。好在照中南老總吳建榮的說法，如果把公司比作人生的話，公司目前正處在二十幾歲的青春時期，不會有太多的顧慮，何況自己建的話費(fèi)力費(fèi)時，不如買個現(xiàn)成的來得方便。

　　這個價格的確不貴，以24萬平方米的建筑面積，9.5億元的總價來說，每平方米單價只有3958元。這的確是筆合算的買賣。從UT的返租價來看，每平方米每天的租金約為1.6元，作為精裝修辦公房，這樣的價格也還公道。就在UT不遠(yuǎn)的保億創(chuàng)藝大廈，記者了解到，這里的出租率大約在97%，租金為1.5元/平方米·天，保億打算用七八年時間收回成本。

　　“濱江與市區(qū)寫字樓的租金目前還有一定差距，像文三路的寫字樓租金約在1.8~2.5元/天·平方米，黃龍商圈則從四五元至十幾元不等，錢江新城約在三四元�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　在杭州，一整幢辦公樓或?qū)懽謽钦�體轉(zhuǎn)讓的情況并不多。易居中國杭州公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)唐能文告訴記者，這是杭州目前為止單宗辦公樓交易面積和金額最大的一起案例�！耙郧耙灿腥吮硎具^想整幢賣掉或整幢買下來，但談成的很少，要么很難碰上買賣雙方都合適的樓，要么價格談不攏。因此很多寫字樓或辦公樓最終是拆分賣掉的�！�

　　事實(shí)上，目前整棟購買辦公樓的多是實(shí)力雄厚的銀行或國企。位于錢江新城的藍(lán)鯨國際是整幢賣掉的一個案例，據(jù)當(dāng)時的開發(fā)商錢塘房產(chǎn)有關(guān)人士說，房子造好后就在2007年整幢賣給某銀行了，當(dāng)時的價格并不高，總建筑面積4.3萬平方米，總成交價在5億元左右。這已是當(dāng)時交易額非常大的一筆寫字樓買賣。

　　有人評價說，在房產(chǎn)大熱的2009年，UT這樓并沒有賣出個好價錢。確實(shí)，假如UT沒有面臨今天的困局，這樣的交易價格不可能出現(xiàn)�？墒沁�有什么比生存和發(fā)展更重要的呢？中南或許是撿了便宜，但今后的運(yùn)營、維護(hù)和投資回收同樣在考驗(yàn)著它。